（立项建议）宝山区凇南镇商业地块项目可行性立项建议报告（存档）

国际企业会馆位于上海地铁号线江苏路口，属于内环稀缺地段。

富阳中国控股公司在针对国际企业会馆进行规划建设初期，就已经对上海写字楼市场作了完整深入了解。

据售楼处负责人介绍，近几年来，小户型纯办公楼在市场上出现供不应求现象，在高额租金行情下，出租率年年居高不下，富阳中国控股公司为了填补目前写字楼市场上紧缺，针对性地大胆提出小户型酒店式办公精品构想，整体由套平方米产权小户型纯办公组成。

开盘后热销，证明了富阳中国控股公司对项目独到见解，已经得到业内外人士普遍认可。

本案也不失为个良好商办题材项目，根据目前板块情况，先说商业本项目商业可定位为餐饮休闲娱乐为体。

主要为打造集中娱乐休闲商业街，因为目前凇南该区域周边尚无中大型休闲娱乐，该理念完全可占有市场竞争力和说服力。

面积为定位关键，目前凇南板块主要商业面积范围为平米，该面积范围在市场上选择面极为广泛，因此建议本案面积为中小型面积为主，来可以填补市场空白，形成关注焦点。

二来可以扩大客户群体，降低购买门槛。

减少销售压力。

办公周边办公楼可谓是目前凇南板块市场主力稀缺项目，虽然建配龙二期也为商办题材，但本项目可塑性较强，主力办公面积定位只要合理，完全可以通过前期项目包装定位或理念型经济办公概念。

只要价格同比比建配龙略低，面积为小户型经济办公形式，完全可以吸收市场主力办公客群。

办公优势建配龙市场含有庞大建筑办公客源群体凇南自身办公型经济题材空白区域辐射办公投资客源经济型办公，适宜面广泛，总价低门槛低办公劣势宝山办公市场不成熟周边无办公气氛交通不便捷同类办公项目销售半死不活项目位置认可度较低，建配龙成为本案威胁产权式酒店推荐任何种事物产生都不是偶然。

产权式酒店是商业用房市场发展到定阶段必然产物，并且已成为我国些发达地区和城市尤其是大型旅游城市新兴投资方式。

从企业角度来看，如果房地产开发商仅仅是为别人盖房子，做个建筑商话，就不存在市场问题。

但如果是开发在经历了年宏观调控后上海房地产欲平稳过渡，但年政策风潮亦是袭卷而来，不过虽然今年政策是风云四起，但对市场实际影响有限„„政策市场风云四起年政府综合运用经济法律行政等多种手段来调控房地产市场供求，从而达到平抑房价目，同时通过进步规范房地产企业开发行为，提高房地产行业准入门槛，使得房地产市场走向健康和谐发展道路。

从政策目标号召力来看，与往年相比有过而无不及从政策可操作性来看，诸多政策首度出台，其执行力如何还无从显现从影响市场程度来看，更多心理预期影响。

阶段政策名称颁布日期实施日期颁布单位第阶段关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策通知上海市公积金管理中心上调金融机构贷款基准利率中国人民银行第二阶段温家宝要求进步搞好房地产市场引导和调控六项意见国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见条细则建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局银监会上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点中国人民银行关于落实新建住房结构比例要求若干意见建设部关于进步整顿规范房地产交易秩序通知建设部国家发展和改革委员会工年政策览土地市场惊涛骇浪土地作为房地产业源头正成为宏观调控重中之重，普通住房不得低于年度出让总量提高土地相应税费等政策相继出台，表明政府运用行政及经济手段，进步加强土地市场管理信号，同时重申对闲置土地调控力度也表现出政府将政策落到实处信心与决心。

上海受国家土地宏观调控影响，土地在供应需求价格等方面正相继发生着变化„„市场供应供应总量大幅减少土地作为房地产主要原料历来属于稀缺资源，没有土地便没有房地产产品，然而在土地如此重要情况下，年上海土地市场最为显著特点便是土地供应大幅减少，年月新增经营性项目商行政管理总局关于进步加强房地产信贷管理通知中国银行业监督管理委员会关于规范房地产市场外资准入和管理意见建设部商务部发改委人民银行国家工商行政管理总局和外汇管理局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题通知国家税务总局第三阶段上调存款类金融机构存款准备金率个百分点中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。

年期存款贷款基准利率均上调个百分点。

中国人民银行国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知国家税务总局上调存款类金融机构人民币存款准备金率中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知财政部国土资源部中国人民银行土地出让面积仅为万平方米，同期减少了，其中住宅土地出人口为主新兴区域，现有个居委会和个筹备居委会，至年底，共有居民户，常驻人口约人。

截止至年，常驻人口约人。

经济发展年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进步增强。

完成增加值亿元，同比增工业销售产值亿元，同比增社会消费品零售额亿元，同比增外贸出口拔交额万美元，同比增实现财政收入万元含区级，同比增。

交通条件逸仙路上交通轻轨号线凇南镇内交通交通运营表如下路宝昌路同心路大连西路上农新村新华村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高境庙马桥何家湾路严家宅张行张华浜北张华浜淞兴路同泰路吴凇码头水产路双城路宝杨路凇宝路宝杨码头路花园路大连西路上农新村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高镜庙马桥何家湾路西塘桥同南路长江南路吴凇煤气厂路宝山镇宝山医院牡丹江路友谊路宝杨路七号门水产路海滨新村泰和路北张华滨张华滨华浜新村吴凇煤气厂长江南路三转炉江杨南路泗塘新村爱晖路呼玛路通河路共和新路路上海火车站中兴路中山北路闸北公园广中路彭江路五汽冠忠走马塘彭浦新村遵义医院纪江路共江花苑纪蕴路通河新村泗塘新村江杨南路三转炉上钢厂路鸿兴路同心路大连西路上农新村新华村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高境庙马桥何家湾路严家宅张行张华浜北张华浜泰和路水产路路黄兴路国顺路国定路五角场政民路邯郸路结核医院武川路纪念路江湾镇三门路高镜庙马桥何家湾西塘桥淞肇路长逸路淞南新村路虹镇老街张家巷临平北路四达路大连西路曲阳新村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高镜庙马桥何家湾长逸路凇南五村凇南医院凇南镇路呼玛新村爱晖路泗塘新村江杨南路三转炉西塘桥何家湾高境庙三门路江湾镇大柏树玉田支路周边环境附近商业设施虽然依托淞南中心但是如果要买大件或是次性采购还是要乘车前往江湾镇华联吉买盛。

距离本案公里以上。

联华超市爱辉购物中心教育淞南小学长江二中宝钢工业技校宝山职校医院凇南地段医院离本案距离米步行时间分上钢人口为主新兴区域，现有个居委会和个筹备居委会，至年底，共有居民户，常驻人口约人。

截止至年，常驻人口约人。

经济发展年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进步增强。

完成增加值亿元，同比增工业销售产值亿元，同比增社会消费品零售额亿元，同比增外贸出口拔交额万美元，同比增实现财政收入万元含区级，同比增。

交通条件逸仙路上交通轻轨号线凇南镇内交通交通运营表如下路宝昌路同心路大连西路上农新村新华村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高境庙马桥何家湾路严家宅张行张华浜北张华浜淞兴路同泰路吴凇码头水产路双城路宝杨路凇宝路宝杨码头路花园路大连西路上农新村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高镜庙马桥何家湾路西塘桥同南路长江南路吴凇煤气厂路宝山镇宝山医院牡丹江路友谊路宝杨路七号门水产路海滨新村泰和路北张华滨张华滨华浜新村吴凇煤气厂长江南路三转炉江杨南路泗塘新村爱晖路呼玛路通河路共和新路路上海火车站中兴路中山北路闸北公园广中路彭江路五汽冠忠走马塘彭浦新村遵义医院纪江路共江花苑纪蕴路通河新村泗塘新村江杨南路三转炉上钢厂路鸿兴路同心路大连西路上农新村新华村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高境庙马桥何家湾路严家宅张行张华浜北张华浜泰和路水产路路黄兴路国顺路国定路五角场政民路邯郸路结核医院武川路纪念路江湾镇三门路高镜庙马桥何家湾西塘桥淞肇路长逸路淞南新村路虹镇老街张家巷临平北路四达路大连西路曲阳新村大柏树纪念路江湾镇场中路三门路高镜庙马桥何家湾长逸路凇南五村凇南医院凇南镇路呼玛新村爱晖路泗塘新村江杨南路三转炉西塘桥何家湾高境庙三门路江湾镇大柏树玉田支路周边环境附近商业设施虽然依托淞南中心但是如果要买大件或是次性采购还是要乘车前往江湾镇华联吉买盛。

距离本案公里以上。

联华超市爱辉购物中心教育淞南小学长江二中宝钢工业技校宝山职校医院凇南地段医院离本案距离米步行时间分料历来属于稀缺资源，没有土地便没有房地产产品，然而在土地如此重要情况下，年上海土地市场最为显著特点便是土地供应大幅减少，年月新增经营性项目商行政管理总局关于进步加强房地产信贷管理通知中国银行业监督管理委员会关于规范房地产市场外资准入和管理意见建设部商务部发改委人民银行国家工商行政管理总局和外汇管理局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题通知国家税务总局第三阶段上调存款类金融机构存款准备金率个百分点中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。

年期存款贷款基准利率均上调个百分点。

中国人民银行国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知国家税务总局上调存款类金融机构人民币存款准备金率中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知财政部国土资源部中国人民银行土地出让面积仅为万平方米，同期减少了，其中住宅土地出让同比更是减少子在造就个百万富翁同时也毁灭了个百万富翁，受结婚拆迁等刚性需求影响，部分中低收入家庭不得不在价格不断上涨商品房房源中寻求空间这样情况久而久之就很容易会把住房问题推向个前所未有亟待解决社会问题高度。

倡导梯级住房消费年是个政策落实年。

发展中小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。

在这里笔者不得不提到另个问题房地产金融创新。

房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型中低价位住房建设和消费，增加其在商品住房供应中比例同时，也要继续实施有区别信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款积极支持居民购买中小套型中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型高价位商品住房贷款。

相比较欧美日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。

比较流行住房是先租房梯级住房消费模式而在我国，岁年轻住房私有化比率为，年轻人刚毕业，拿什么来买房自然是家庭积蓄。

因此中国人传统观念对房价飚升影响也有其因素。

其实，在国六条中，合理引导住房消费需求和消费模式，已经开始成为国家政策调控手段之国六条甚至提出，要积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭住房困难。

这