（立项建议）家居装饰城项目可行性立项建议报告（存档）

二项目总投资估算技术指标规划总用地面积总建筑面积其中期总建筑面积商铺住宅二期总建筑面积商铺住宅容积率层数期为层裙楼和层住宅组成，二期为层裙楼和层塔楼住宅组成。

建筑高度期米，二期米层高米二成本估算表序号成本项目金额万元依据土地成本万亩亩二前期费用勘测费占建安城市规划综合服务费总建筑面积元规划设计费占建安审图费设计费质检费占建安人防工程建设费总建筑面积元白蚁防治费总建筑面积元城建配套费占建安教育费附加占建安垃圾处理费总建筑面积元劳动保险费占建安环评报告表及评审按现行标准估计三建安工程费含电梯安全通道费用期多层工程元二期小高层工层元商场工程元四基础设施费配套费室外排水工程总建筑面积元供电供水工程总建筑面积元道路绿化工程占地面积电话电视管理埋设费总建筑面积元公共设施公共配套围墙保卫室等五开发期间费用管理费用建安费工程监理费用建安费销售费用销售收入广告费销售收入竣工审计费建安费六启动资金利息按万启动年七不可预见费二三四八开发成本九税费营业税及附加税费销售收入房屋交易登记费销售收入土地增值税销售收入产权签证费建安企业所得税执行西部大开发优惠税率按税后利润合计三项目资金来源构成及融资方案项目总投资万元，项目资本金万元自筹解决，占比例，拟向银行贷款万元，其余万元可通过预售收入解决。

项目资本金项目资本金为万元，来源于项目开发单位注册资金和股东投入项目开发资金。

银行贷款项目单位拟向银行贷款万银行名称待股东商议后再定，计划期限为年，占总投资，贷款投资根据工程进度发放。

预售收入本项目期利用资本金进行开发，取得预售证后进行预售，从目前市其它在售楼盘世纪新城广场丽园前期预售情况年内预售均超过了，包括赛格新时代广场期开盘不到两个月已经售出来看，本项目所处地理位置，发展前景较为看好，而本项目评估仅设定为期。

因此，预测预售用于建设是充足。

四项目效益分析项目销售收入项配套品质等方面都处于较低级和落后水平，无法满足经济和社会发展需要，无法满足城市居民日益提高居住需求和标准。

总来说，市区位优势明显，在房地产市场方面，作为处女地房地产，既没有历史包袱，又具备良好发展前景市场基础和空间，市场整体处于快速发展起步阶段，处于积蓄能量即将释放时期。

其市场发展有如下特征房地产行业发展薄弱，行业规模相对于该市经济总量和发展而言明显偏小目前市房地产行业投资量供应量空置率销售额均处于较低水平需求上未被充分调动，能量尚未充分释放。

目前居民居住形式环境配套品质等方面都处于较低级和落后水平，无法满足城市跨越发展时期居民日益提高居住要求和标准。

市场发育未成熟，房地产市场处于较低层次。

开发理念产品品质价格户型配套档次社区文化等方面均处于不充分地端层面。

尚未形成充分细分市场。

各线各类产品供应不充分，细分市场充分竞争尚未形成，尤其缺乏高档次高品质社区和楼盘。

二项目街区功能分析交通状况路公交车线路经过本项目直达市中心，未来搭桥建成后更是四通八达。

生活配套菜市离项目不到米，只有两分钟车程，加上临街购物商店基本满足居民生活需要。

文化教育市第二第四第六小学以及逸夫小学离项目不到十分钟车程，且教育条件好中学有市第三中学新港中学以及卫校，足以住户子女文化教育。

医疗卫生市第二人民医院就在钦城区政府附近，居民健康生活得到保障。

金融配套南路上，各银行储蓄所农村信用社都有，给居民带来了很大方便。

人文状况南路是随着城市不断发展而繁荣起来，虽然不是传统商业旺地，但是大量个体经营户及大量务工人员入驻，活跃了区域市场，部分收益较高个体户将直接转向商铺和住宅消费项目周边街市都是以前农贸村庄发展而来，生活在周边人群文化水平普遍不高。

由于外来人员居多，经济基础较好人员对物业管理生活环境较好住宅小区比较向往。

三市在售楼盘调查目前市住房平均价格已经在元左右，比去年又有所上涨。

商铺均价集中在元居多，大多数项目开盘后预售率超过，销售前景较好。

具体商住楼盘情况如下物业名称地段竞争范围可售面积销售价格元开盘时间销售状况项目特色新澳二期南路住宅综合楼为主，临街二楼为商铺商铺华信花园南路住宅四层建筑，二四层住宅商铺景湖花园银河街住宅综合楼，七层建设，层为商铺，二层以上为住宅商铺新世纪永福西街住宅商场与住宅相结合，地段认可度高商场万国广场三沿市场住宅商场与住宅相结合，地段认可度高商场协盛广场人民南路住宅商业地段商铺广场丽园思园路住宅位于赛格广场北面，层为商为层裙楼和层塔楼住宅组成。

建筑高度期米，二期米层高米规划布局期为单元式住宅，二期为两梯八户三开发商简介开发商为市城区房地产开发有限公司，其前身为市城区房地产开发公司，该公司成立于年，隶属于市钦城管理委员会和市规划局年，经市钦城管理委员会钦城管函号文市财政局国有资产管理部门钦市财企号文及有关部门同意，由实力雄厚股东注入巨额资金改制而成。

公司自成立以来，立足建设，直秉承质量第诚信为本经营宗旨，公司主要管理人员均具有丰富从业经验和较强工作能力，无不良记录。

房地产开发业绩卓越，成功地开发了菜市尾荣达苑荣达荣等批以人为本质优价廉住宅小区，赢得了广大住户好评，树立了良好信誉，被市建设局列为资质免检房地产开发企业，在市房地产界拥有较高知名度。

第二章项目建设必要性及建设条件分析项目建设必要性分析几年前，市由于工业基础薄弱农业欠发达第三产业不兴旺状态，经济发展严重受到制约，作为国民经济晴雨表房地产业在三年以前可以说直没有发展，城镇居民住房主要靠自建解决，单位集资房都比较少。

自建房没有统规划，参差不齐，市政配套不完善，物业管理不配套，安全性差，这不仅仅给市民生活和工作带来不便，而且严重影响市容，使城市显得档次低下，而且又浪费土地资源。

近几年来，市政府为了贯彻国家政策实施，控制土地小块出让私人自建房同时，为了提高市城市档次，招商引资，发展经济，加强城市建设统规划统管理，鼓励商品房开发，引导市民购买商品房来解决居住问题，这就要求有商品房开发，并需满足市场需求。

市政府江两岸规划方案基本完成，正在计划实施，此计划实施将涉及大量拆迁，总户数达到多户，这些住户居住将通过多渠道来解决，将会是房地产市场个庞大需求。

同时，国家房改政策已取消了单位福利分房，方面限制了单位集资建房，另方面原单位公房也要房改为商品化，这更要求社会要提供更多商品房。

因此，本项目建设是十分必要。

近年来，随着我国西部开发政策实施，入世东盟贸易区形成，博览会址永驻南宁，作为大西南出口东盟最便捷通道，经济亦迅速发展起来。

随着经济发展，人们生活水平不断提高，住房条件改善成为衡量生活品质高低个重要标准。

目前，像原单位房改房传统式设计住宅，只求户数求朴实，不求绿化不求配套设施不求美观舒适，已不适合当代人消费观念，不能满足当代人需求。

当代人需求是宽敞明亮美观舒适配套设施齐全居室但目前市这样商品房极少。

因此，本项目建设，适合当代人消费观念，能满足当代人需求，是十分必要。

目前，市区内正在营业为层裙楼和层塔楼住宅组成。

建筑高度期米，二期米层高米规划布局期为单元式住宅，二期为两梯八户三开发商简介开发商为市城区房地产开发有限公司，其前身为市城区房地产开发公司，该公司成立于年，隶属于市钦城管理委员会和市规划局年，经市钦城管理委员会钦城管函号文市财政局国有资产管理部门钦市财企号文及有关部门同意，由实力雄厚股东注入巨额资金改制而成。

公司自成立以来，立足建设，直秉承质量第诚信为本经营宗旨，公司主要管理人员均具有丰富从业经验和较强工作能力，无不良记录。

房地产开发业绩卓越，成功地开发了菜市尾荣达苑荣达荣等批以人为本质优价廉住宅小区，赢得了广大住户好评，树立了良好信誉，被市建设局列为资质免检房地产开发企业，在市房地产界拥有较高知名度。

第二章项目建设必要性及建设条件分析项目建设必要性分析几年前，市由于工业基础薄弱农业欠发达第三产业不兴旺状态，经济发展严重受到制约，作为国民经济晴雨表房地产业在三年以前可以说直没有发展，城镇居民住房主要靠自建解决，单位集资房都比较少。

自建房没有统规划，参差不齐，市政配套不完善，物业管理不配套，安全性差，这不仅仅给市民生活和工作带来不便，而且严重影响市容，使城市显得档次低下，而且又浪费土地资源。

近几年来，市政府为了贯彻国家政策实施，控制土地小块出让私人自建房同时，为了提高市城市档次，招商引资，发展经济，加强城市建设统规划统管理，鼓励商品房开发，引导市民购买商品房来解决居住问题，这就要求有商品房开发，并需满足市场需求。

市政府江两岸规划方案基本完成，正在计划实施，此计划实施将涉及大量拆迁，总户数达到多户，这些住户居住将通过多渠道来解决，将会是房地产市场个庞大需求。

同时，国家房改政策已取消了单位福利分房，方面限制了单位集资建房，另方面原单位公房也要房改为商品化，这更要求社会要提供更多商品房。

因此，本项目建设是十分必要。

近年来，随着我国西部开发政策实施，入世东盟贸易区形成，博览会址永驻南宁，作为大西南出口东盟最便捷通道，经济亦迅速发展起来。

随着经济发展，人们生活水平不断提高，住房条件改善成为衡量生活品质高低个重要标准。

目前，像原单位房改房传统式设计住宅，只求户数求朴实，不求绿化不求配套设施不求美观舒适，已不适合当代人消费观念，不能满足当代人需求。

当代人需求是宽敞明亮美观舒适配套设施齐全居室但目前市这样商品房极少。

因此，本项目建设，适合当代人消费观念，能满足当代人需求，是十分必要。

目前，市区内正在营业，部分收益较高个体户将直接转向商铺和住宅消费项目周边街市都是以前农贸村庄发展而来，生活在周边人群文化水平普遍不高。

由于外来人员居多，经济基础较好人员对物业管理生活环境较好住宅小区比较向往。

三市在售楼盘调查目前市住房平均价格已经在元左右，比去年又有所上涨。

商铺均价集中在元居多，大多数项目开盘后预售率超过，销售前景较好。

具体商住楼盘情况如下物业名称地段竞争范围可售面积销售价格元开盘时间销售状况项目特色新澳二期南路住宅综合楼为主，临街二楼为商铺商铺华信花园南路住宅四层建筑，二四层住宅商铺景湖花园银河街住宅综合楼，七层建设，层为商铺，二层以上为住宅商铺新世纪永福西街住宅商场与住宅相结合，地段认可度高商场万国广场三沿市场住宅商场与住宅相结合，地段认可度高商场协盛广场人民南路住宅商业地段商铺广场丽园思园路住宅位于赛格广场北面，层为商铺，低层建钦州黎塘钦州钦州北海钦州防港钦州港等五条铁路和高速公路在交汇。

口岸经国家批准为类口岸，配套设施齐全。

港区己同越南香港海南等多个港口有贸易往来。

二发展状况及前景年，完成国民生产总值达亿元，全社会固定资产投资突破亿元，达到亿元，比上年增加投资亿元。

其中房地产开发投资增势强劲。

据统计，年市房地产开发完成投资亿元，同