（立项建议）宿州秀水服装城项目可行性立项建议报告（存档）

六清偿能力分析申请抵押贷款万元，其中年贷款，约定从第年起两年内偿还，即年还清，其还贷资金来源主要为可利用预售收入。

经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款用来还款是富富有余。

项目资产负债率处于行业安全区间，年负债率为，年负债率为，年负债率为。

以固定资产市场评估价为基数七资金来源与运用资金来源与运用表序号项目建设经营期单位万元资金来源销售收入自有资金银行借款其它资金来源资金运用建设投资包括利息费偿还贷款营业税及附加所得税每年累计盈余资金根据上表可看出，本项目年季年季年季年季年季年季累计盈余资金均大于零，故从资金平衡能力分析角度来看，该项目是可行。

八项目首期不确定性分析盈亏平衡分析投资总成本保本点是万元，安全系数为，即投资总成本增加了仍能保本。

销售单价保本点是元，安全系数为，即销售单价下降了仍能保本。

销售面积保本点是万平方米，安全系数为，即销售面积下降了仍能保本。

盈亏平衡表项目不确定因素投资总成本万元平均销售单价元平方米销售面积万平方米正常情况盈亏平衡点变化数值盈亏平衡点变化幅度盈亏平衡点数值税前利润由上面盈亏平衡分析可知，本项目安全系数处于行业安全区间，抗风险能力极强，所以本案是安全，是可行。

敏感性分析单价因素敏感性分析当单价下降了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，下降了当单价下降了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，下降了当单价上升了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，上升了当单价上升了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，上了向东发展战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地区位产业科技和市场优势，利用好长三角资本市场人才科技资源，以更强地力度推进大开放战略实施，以开放促改革促发展，提高经济国际化水平。

年月日，国务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划。

这是我国第个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订战略规划，也是安徽省第个上升到国家战略层面发展规划，对于崛起中安徽具有里程碑式重要意义。

皖江城市带包括合肥芜湖马鞍山铜陵安庆池州巢湖滁州宣城市个县市区，辐射安徽全省，对接长三角区域。

皖江城市带承接产业转移示范区将依托现有产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江线为发展轴，以合肥和芜湖两市为双核，以滁州和宣城两市为双翼，构筑轴双核两翼产业分布新格局。

以装备制造原材料轻纺高技术现代服务业现代农业为产业承接发展重点，促进产业创新升级。

加快推进芜马巢安池铜两个省直管集中区承接产业转移建设。

规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展先行区科学发展试验区中部地区崛起重要增长极全国重要先进制造业和服务业基地。

皖江城市带承接产业转移示范区设立进步带动长三角产业向皖中及皖北转移，从而推动安徽沿淮城市群发展。

沿淮城市群包括宿州亳州淮北蚌埠阜阳淮南六个市，国土面积万平方公里，约占全省，人口占全省。

沿淮城市群是我省经济和社会发展重点和难点地区，加快沿淮城市群发展关系到全省全面建设小康社会目标如期实现，关系到中央中部崛起战略决策全面落实。

因此，沿淮城市群应抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起，实现跨越式发展。

京沪高铁将带动沿途经济带崛起，宿州有机会实现完美转身京沪高速铁路位于中国东部地区华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，总长度公里，计划年年底投入运营。

设计最高运行时速公里，北京南上海虹桥站全程运行时间为小时分钟，列车最小追踪间隔按分钟设计。

年客运输送能力双向达到亿人次。

它贯通给宿州发展将会在空间范围产业结构发展理念等方面带来巨大机遇。

在空间范围上，时速高达公里全新客运线路年投入运营后，京沪间陆上行程将从小时缩短为小时。

京沪高铁将与现有京沪铁路实现客货分流。

高铁将成为客运专线，而京沪铁路则会改为货运主线。

如此来，京沪铁路单向年货运能力额为万元项目首期利润率为投资回收期为个月。

售价格推测三销售面积实现计划及销售收入实现计划四项目首期税收估算五项目首期财务盈利能力分析六清偿能力分析七资金来源与运用八项目首期不确定性分析九综合评价结论及建议综合评价结论二建议总述建设项目概况项目名称秀水服装城建设地点宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。

建设单位安徽中升投资发展有限公司项目概况位臵本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环路与外环二路之间。

占地面积项目总占地面积约亩，其中市场用地地块规划用地面积约亩综合配套用地地块规划用地面积约亩。

容积率地块综合容积率约为，其中商业市场地块容积率约为，综合配套地块容积率约为。

总建筑面积项目总建筑面积约平米，其中商业市场部分建筑面积为约平方米，综合配套部分建筑面积约平方米，。

产品组合综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区配套商业区商业市场用地区域，产品以城市综合体为主题，其它专业商业服务区合理分布大型，包含服装纺织品购物中心鞋帽饰品主题商场小商品购物街餐饮风情街休闲娱乐广场及大型配套停车场。

商业市场规划按照我国目前老百姓购物习惯并结合国际商业新型模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场封闭结合半封闭开敞空间现代模式形成城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲快餐饮食咖啡茶点影视游戏点面状服务区域小商品购物街餐饮风情街采用传统开放街区形式，商业街区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景两重功能，餐饮风情街以欧式风格为主调，让身临其境人们享受西欧独特风情休闲娱乐广场为小型主题公园，以秀美园林式建筑和适合淮河流域生长常绿木本植物为主，主题公园内建造条景观河，河边景观树为香樟乌桕垂柳银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡意境。

项目经营模式商业市场以租售相结合经营模式，初步方案为自持招租，出售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期商业中大部分铺面采用租赁方式，对规模生产企业带着品牌入驻，采取减免管理费等优惠方法招商，吸引更多大企业大品牌加盟。

综合配套区域酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营模式住宅项目销售沿用传统模式，但在首期住宅项目售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟商业氛围影响住宅项目热销相互售价格推测三销售面积实现计划及销售收入实现计划四项目首期税收估算五项目首期财务盈利能力分析六清偿能力分析七资金来源与运用八项目首期不确定性分析九综合评价结论及建议综合评价结论二建议总述建设项目概况项目名称秀水服装城建设地点宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。

建设单位安徽中升投资发展有限公司项目概况位臵本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环路与外环二路之间。

占地面积项目总占地面积约亩，其中市场用地地块规划用地面积约亩综合配套用地地块规划用地面积约亩。

容积率地块综合容积率约为，其中商业市场地块容积率约为，综合配套地块容积率约为。

总建筑面积项目总建筑面积约平米，其中商业市场部分建筑面积为约平方米，综合配套部分建筑面积约平方米，。

产品组合综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区配套商业区商业市场用地区域，产品以城市综合体为主题，其它专业商业服务区合理分布大型，包含服装纺织品购物中心鞋帽饰品主题商场小商品购物街餐饮风情街休闲娱乐广场及大型配套停车场。

商业市场规划按照我国目前老百姓购物习惯并结合国际商业新型模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场封闭结合半封闭开敞空间现代模式形成城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲快餐饮食咖啡茶点影视游戏点面状服务区域小商品购物街餐饮风情街采用传统开放街区形式，商业街区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景两重功能，餐饮风情街以欧式风格为主调，让身临其境人们享受西欧独特风情休闲娱乐广场为小型主题公园，以秀美园林式建筑和适合淮河流域生长常绿木本植物为主，主题公园内建造条景观河，河边景观树为香樟乌桕垂柳银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡意境。

项目经营模式商业市场以租售相结合经营模式，初步方案为自持招租，出售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期商业中大部分铺面采用租赁方式，对规模生产企业带着品牌入驻，采取减免管理费等优惠方法招商，吸引更多大企业大品牌加盟。

综合配套区域酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营模式住宅项目销售沿用传统模式，但在首期住宅项目售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟商业氛围影响住宅项目热占全省，人口占全省。

沿淮城市群是我省经济和社会发展重点和难点地区，加快沿淮城市群发展关系到全省全面建设小康社会目标如期实现，关系到中央中部崛起战略决策全面落实。

因此，沿淮城市群应抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起，实现跨越式发展。

京沪高铁将带动沿途经济带崛起，宿州有机会实现完美转身京沪高速铁路位于中国东部地区华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，总长度公里，计划年年底投入运营。

设计最高运行时速公里，北京南上海虹桥站全程运行时间为小时分钟，列车最小追踪间隔按分钟设计。

年客运输送能力双向达到亿人次。

它贯通给宿州发展将会在空间范围产业结构发展理念等方面带来巨大机遇。

在空间范围上，时速高达公里全新客运线路年投入运营后，京沪间陆上行程将从小时缩短为小时。

京沪高铁将与现有京沪铁路实现客货分流。

高铁将成为客运专线，而京沪铁路则会改为货运主线。

如此来，京沪铁路单向年货运能力资源是淮北煤田重要组成部分，在全省及至华东地区都占有重要地位，是长三角经济区能源供应基地之。

同时宿州农产品资源充裕，粮棉油水果蔬菜产量均居全省前列，是全国重要粮棉生产基地水果主产区畜牧业发达地区。

区域发展机遇中部崛起战略为宿州带来新机遇国家在统筹区域协调发展过程中，于年正式提出了中部崛起发展战略，目前正抓紧制定促进中部崛起各项政策与措施，这是继东部开放西部开发振兴东北之后国家又个促进区域经济发展大战略。

实施中部崛起战略，国家对中部地区现代化农业，特别是粮食主产品区建设以及综合交通运输体系和能源重要原材料基地等建设支持力度将进步加强，并重点扶持中部地区有竞争力制造业和高新技术产业加快发展，积极促进中部地区大市场开拓以及大流通发展。

中部崛起作为我国重要区域发展战略，随着规划制定和逐步实施，无疑给位在其中宿州市发展带来了更多机遇，有利于宿州市培育发展新兴产业，推进产业升级，加快城市转型，加