在生理心理及安全方面的第层次基本需求，这包括对住宅产品的 基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活的便捷性和产品使用 低成本支出的需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴 望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽量满足其心理审美需求。 三优劣势分析 项目优势 项目属性优势本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事 务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作 为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。 交通优势项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通 可达性好。 地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于 提升楼盘的档次起到较大的带动作用。 配套优势本项目周边有公建中心青少年活动中心和自身的商业配套， 对小区居民的生活带来很大的便利。 规模优势本项目占地亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑 造小区的整体品质。 项目劣势 项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏 必要的人气，大家对于项目的价值认知有待段时间的过渡。 项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会 形成定的制约。 项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在梯多户 的结构布局，这在定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质。 本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政策性限制，方 面直接影响项目住宅部分的赢利能力，另方面在控制成本的前提下为提高楼盘的 品质带来较大的挑战。 四住宅产品定位 住宅产品定位的主要依据是项目的整体开发建设意图和目标在提高本 项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益项目优劣势因素 分析住宅特定居住人群的需求分析。 规划设计理念 坚持以人为本的设计原则，以现代家庭居住行为方式为依据，着重 提高住宅的居住环境质量,完善住宅的使用功能，构建生态居住空间，充分满足住宅 的功能性安全性方便性经济性舒适性和耐用性等，并考虑持续发展的 需要，同时应满足老年人儿童残疾人等居住者的使用要求 经济合理有效的利用土地交通路网和城市自然及人文景观等资源 要充分体现人与人人与建筑人与环境的和谐统，体现整个居住 小区与周边环境及城市总体规划的协调与统 规划设计总体上要体现高起点高水平高水准，经济性适用性 前瞻性创造性，营造个现代化生态化信息化的居住小区 项目设计的最终成果要满足社会经济与环境三方效益的同步提高。 总体规划原则 按规划设计条件和有关设计规范标准的要求，在确保住宅建筑总量的前提下， 综合平衡住宅品质住宅朝向通风采光得房率等造价投资和小区整体环境 景观等因素，以改善布局结构提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰富多样而有 层次，为居民多方面多层次的需求组织和配置好住宅群体公共设施道路网络 绿化系统建筑小品等，做到使用方便功能合理丰富多彩景观宜人。 建筑及景观设计建议 建筑设计以现代风格为主流，讲究开放性，重视立面造型，克服呆板单调和 千篇律的状况，努力创造丰富新颖的建筑形式，反映时代风貌和地区特色，体 现稳重大气而不失个性。在经济合理情况下，建议尽量布置高层，提高项目绿地 率。 景观设计以江南园林风格为主，注重自然生态，要充分处理好景观与建筑 道路及周边环境的关系，提高小区景观整体的均好性。 交通布局规划 小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地 的要求,实现交通的便捷性与通达性，充分提高人流车流效率，实现人车分流，停 车位配比不小于。 小区入口设置与布局要在满足规划条件的前提下，尽量有利于小区人车出入包 括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理，并能充分 考虑与商业配套建筑的有机结合。 建筑设计建议 户型面积及比例 户型面积及比例按照省直专用房的有关政策规定执行，具体指标如下表所示。 提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求的基础上，提高居住的舒 适度健康性和环保性。 户型面积比例户数户 平方米以下 平方米左右 平方米左右 平方米左右 合计 本项目住宅为万平方米 住宅的设计要适度超前 这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能质量方面的适度超前，这就 要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求的变化。应充分体现以 人为本的原则，想住户之所想，每细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重， 实现动静分开，洁污分离。每户型内部布置都应按内外分区动静分区生理分 室功能分室等要求设计。 五住宅价格定位 经济适用房销售价格主 各单体住宅工程竣工验收 合格具备竣工交付使用条 件符合造价控制指标 商业综合楼工程竣工验收 合格并具备交付使用条 符合造价控制指标件 完成住宅销售前期准 备工作并实现首期住 宅预售收入资金回笼 回收住宅销售收入尾 款并办理交房手续 按工程形象进度实现 住宅销售收入同步回 笼资金 实现部分车位预售收 入 实现车位销售 补交土地出让金办理 层商业用房预售许 可证 通过施工图设计审查 确定施工和监理单位并签 定合同 工程报建交费并取得两证 市政配套工程全面验收合 格且整个小符合造价控制 指标区具备交付使用条 件 综合楼持有经营 项目可行性研究报告 市场调研报告 完成勘察设计报告 取得开发资质 第四章项目投资估算 第节项目物业分类 物业名称单位数量备注 总建筑面积万 地上建筑面积万 住宅万 可售住宅万 物业经营性用房万 物业管理及社区用房万 公共厕所万 架空层万 公建配套及商业用房万 南面层商铺住宅底万 南面层商铺万 北面层商铺层高万 北面层商铺万 公建配套综合经营楼万 公建配套综合经营楼架空层万 二地下建筑面积万 住宅基底车位万个个 住宅基底设备用房面积万包括设备等用房 地下车库万个约个 地下车库设备用房 地下车库延伸部分万个 夹层非机动车停放位面积万 公建配套综合经营楼车位万个个 公建配套综合经营楼地下设备用房万 三可售建筑面积万 可售住宅建筑面积万 可售商业用房建筑面积万 可售地下车库建筑面积万个约个 第二节项目投资估算依据 土地费用 根据杭州国土资源局和滨江国土资源局提供的信息，滨江项目土地征用费用项 目及收费情况列表如下 序号费用项目收费情况说明 耕地占用费 元亩 情况不同，收费标准也不同 元亩 占补平衡指标费元亩以前未收，明年可能要收 征地管理费元亩情况不同，收费标准也不同，有可能减半 征地费万元亩 包括劳动力安置费青苗补偿费 土地补偿费地上附着物 耕地占用税元亩情况不同，收费标准也不同 水利专项基金元亩 拆迁费万元户来自滨江国土资源局的信息有户 按最高收费标准计算，土地费万元亩 注数据来自杭州国土资源局征地科拆迁科土地利用科。 二前期开发费 地质勘探费根据地质勘探测绘收费市场信息，按建筑面积每平方米元估算。 三通平费通过调查，场地平整施工用水施工用电及道路等三通平工程估 算为万元。 规划建筑设计费按总建筑面积元估算。 燃气电力智能工程设计费燃气电力智能属于专业工程，般由专业工程 施工单位自行设计，单项专业工程设计费般不超过万元，暂按万元估算。 施工图审查费来自浙江省建筑设计院具有施工图审查资格的调查，般按建 筑总面积元收费，单项工程最高收费不超过万元，按万元估算。 招标代理费暂按万元估算。 工程监理费根据当前杭州建筑工程监理收费市场行情，按元估算。 预算编制审计费按照杭州市预算编制审计收费标准和市场收费情况，按总投资的 估算。 规费根据滨江区建设局的调查，收费情况如下 注住宅楼地下室有人防的不再收人防费。 三建筑安装费 住宅建筑安装工程费根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，平均单方成本 为元。 商铺建筑安装费根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，商铺分为住宅楼底 和突出住宅楼商铺二部分，在住宅楼底商铺的单方造价同住宅楼，商铺的单方 成本为元。 公建配套综合经营楼建筑安装费根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算， 综合楼建筑安装单方成本为元游泳池根据设计方案，通过对专业人士的调查，做 了详细的分部分项工程估算，估算额为万元地下车位费用按综合楼建筑安装单方 成本估算。 住宅基底车位费用按住宅楼建筑安装单方成本估算，南北二线延伸部分的地下室车 位，根据设计方案做了详细的分部分项工程估算，单方成本为元,式地下室单方 成本为元。 物业管理用房和社区用房物业管理用房和社区用房单方成本同住宅楼。 四区内市政配套费 景观灯照明费暂按元估算。 有线电视配套费和燃气管道配套费，属于专业公司的规定收费，分别按元和 元估算。 雨污水配套费供电配套费和供水配套费，根据设计方案做了详细的分部分项工程估 序号费用项目收费情况依据 市政配 套费 住宅元 杭价房号 非住宅元 新型墙体专项基金元省政府号令 白蚁防治费元杭建房号 质量监督费元浙价费号 人防费元杭人防号 算分别为万元万元和万元。 智能化监控配套费绿化工程费和邮政，通过杭州类似工程的调查，单方指标分别按 元元占地面积和元户估算。 区内场地铺装费和区内道路费，按占地面积分别分元和元估算。 五商业用房级差地租 根据杭州国土资源局土地利用科的调查，地上建筑物为评估土地出让金的。 六管理费 按土地费用前期开发费区外市政配套费建筑安装费区内市政配套费总和的估 算。 七营销费 按商业用房总投资费用的及售楼中心费用万元估算。 八不可预见费 按总投资费用的。 第三节项目投资估算表 序 项目 总价 住宅公建配套及商业用房车位 总价单方造价总价单方造价总价单个造价 号万元万元元万元元万元元 土地费用 二前期开发费 可行性研究费 地质勘探 三通平费 规划建筑设计费 燃气电力智能工程设计费 施工图审查费 招标代理费 工程监理费 预算编制审计费 规费 白蚁防治费 质量监督费 新型墙体专项基金 三区外市政配套费 四建筑安装成本费 住宅建筑安装费 住宅基底非机动车位部分 物业经营用房 物业管理及社区