提升有积极带动作用。交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条规划主干道为主五横四竖骨干道路网络格局。徐汇区内交通进步完善将改变区内通行不便现状，从而加速徐汇发展图交通规划布局徐汇区房地产市场发展情况房产市场板块格局与发展特点根据徐汇各区域不同区位和发展特点，徐汇区房地产区域可分为六大板块图区域房地产板块新江湾板块生态区域整体规划未来供应量预计万平方米中原板块轨道交通成熟社区未来供应量预计万平方米五角场板块配套优势商圈规划大学城未来供应量预计万平方米黄兴公园板块轨道交通线黄兴绿地成熟社区未来供应量预计万平方米东外滩板块北外滩延伸板块滨江规划未来供应量预计万平方米徐汇内环板块离市区近配套优势未来供应量预计万平方米徐汇区供求情况分析需求情况徐汇区是原上海最大居住区，区域内刚性需求大根据徐汇人口结构分布，年轻婚房置业构成定需求徐汇区为了配合市政工程，大量拆迁换房构成大量需求量虽受整体宏观政策影响，但徐汇区销售情况整体稳定图徐汇手房成交情况杨浦区手房成交情况年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总成交面积平方米均价元年徐汇区亦经受房地产市场宏观调控影响，手房交易面积大幅下降，均价也略有波动，但在进入年后，价格又进入个上升通道由于年调控政策影响，徐汇区销售面积与价格都出现了定波动，但整体相对稳定供给情况随着政府对用地出让控制加强，以及徐汇区可开发地逐步减少，徐汇区从年开始，住宅性质用地批量逐年减少图上海市杨浦区住宅性质土地出让情况图徐汇批准预售情况上海杨浦区批准预售情况批准预售面积预售证数历年批售面积中以年量最大，尤其是年季度，因受政策影响，批售量在年出现大幅度下降从供应角度来看，徐汇区房地产市场无论是从级市场，还是二级市场，供应量都都在减少。供求关系由于徐汇区内部刚性需求比较大，并且随着五角场副中心及滨江发展带逐渐发展辐射，以及知识徐汇引发新需求量，因此在近年房地产市场供应相对减少情况下，在定时期会有供不应求市场表现徐汇内环区域房地产市场特征区域概况及配套情况徐汇内环片区位于徐汇西南，是徐汇区距离市区最近区域，也是徐汇区房地产市场发展较早地区。其中周家嘴路以南是以居住都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构优化城区功能重点区域。整个内环片区有同济大学控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境。在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学上海市教育科学研究院附属中学新华医院市中西医结合医院上海瀚海明玉大酒店小型便利超市等配套设施，基本配套较全图项目区域配套情况区域住宅土地市场表徐汇内环板块区域土地市场情况地块名称地块地址用途容积率面积米总价万元单价万亩楼面单价元平米成交日期公告号出让类别杨房地号江浦路号住办招标徐汇区号周家嘴路南江浦路东居住办公年第号招标徐汇区号宁国路西河间路南居住办公综合年第号招标杨房地号大连路东唐山路南辽阳路西昆明路北商品住宅招标徐汇区号宁国路西平凉路北锦州湾路南综合年第号招标杨房地号荆州路东昆明路北辽阳路南等商品住宅招标杨房地号长阳路号商品住宅招标杨房地号平凉路号商品住宅招标上海市徐汇区隆昌路长阳路地块隆昌路以东长阳路以北办公年第号招标上海市徐汇区黄兴路号地块黄兴路以西走马塘以北综合年第号招标徐汇区江浦街道街坊丘地块大连路东长阳路北荆州路西昆明路南综合商业办公年第号招标年之前土地出让基本以招标方式进行，出让类型主要以住宅为主，这时期土地出让市场化程度低，因而土地出让价格偏低。徐汇内环区域年基本无经营性土地出让。住宅房地产市场分布概况徐汇内环片区目前新开发住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家嘴路沿线附近。片区内已交房楼盘有现代星洲城金上海家园泰鸿苑等，在售新楼盘有恒阳花苑海上海新城阳明苑宝地东花园等项目。图片区楼盘分布典型项目分析典型项目金上海家园基本情况占地万平，总建万平，由幢层高层和幢层小高层组成，得房率。历史价格元平米，现二手房价格为元平米房型两房平米左右，三房平米左右主要客户只为烟草公司内部职工购买项目优势近学校银行生活配套较齐全产品实用社区聚集人气，产品中档典型项目二现代星洲城基本情况小区占地公顷，总建筑面积万平方米，期二期由幢小高层幢高层和条休闲商业街组成，三期格调星洲城历史价格为元平米，现二手房均价元平米房型三期两房平米左右，三房平米左右，四房平米主要客户本区域客户项目优势社区集聚大量人气产品小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释，房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米，期联列住宅，二期高层公寓，三期为银座公寓，总容积率。公开时别墅均价元平方米，公寓历史价格元平米，现公寓二手房均价元平米房型二期房平米，两房平米，三房平米，其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质提升有积极带动作用。交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条规划主干道为主五横四竖骨干道路网络格局。徐汇区内交通进步完善将改变区内通行不便现状，从而加速徐汇发展图交通规划布局徐汇区房地产市场发展情况房产市场板块格局与发展特点根据徐汇各区域不同区位和发展特点，徐汇区房地产区域可分为六大板块图区域房地产板块新江湾板块生态区域整体规划未来供应量预计万平方米中原板块轨道交通成熟社区未来供应量预计万平方米五角场板块配套优势商圈规划大学城未来供应量预计万平方米黄兴公园板块轨道交通线黄兴绿地成熟社区未来供应量预计万平方米东外滩板块北外滩延伸板块滨江规划未来供应量预计万平方米徐汇内环板块离市区近配套优势未来供应量预计万平方米徐汇区供求情况分析需求情况徐汇区是原上海最大居住区，区域内刚性需求大根据徐汇人口结构分布，年轻婚房置业构成定需求徐汇区为了配合市政工程，大量拆迁换房构成大量需求量虽受整体宏观政策影响，但徐汇区销售情况整体稳定图徐汇手房成交情况杨浦区手房成交情况年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总成交面积平方米均价元年徐汇区亦经受房地产市场宏观调控影响，手房交易面积大幅下降，均价也略有波动，但在进入年后，价格又进入个上升通道由于年调控政策影响，徐汇区销售面积与价格都出现了定波动，但整体相对稳定供给情况随着政府对用地出让控制加强，以及徐汇区可开发地逐步减少，徐汇区从年开始，住宅性质用地批量逐年减少图上海市杨浦区住宅性质土地出让情况图徐汇批准预售情况上海杨浦区批准预售情况批准预售面积预售证数历年批售面积中以年量最大，尤其是年季度，因受政策影响，批售量在年出现大幅度下降从供应角度来看，徐汇区房地产市场项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号上海建设工程价格信息企业提供的相关资料项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区钦州北路街坊,敏感性分析我们在目标净成本收益率为，对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，经济指标变化如下表项目敏感性分析方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标变化销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案售价,售价,成本,成本,乐观方案售价,售价,成本,成本,经测算可知本项目销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入变动对项目效益影响很大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强抗风险能力。保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。土地竞投价格区间确定根据在实现委托方目标净成本利润率条件下，我们建议取地价格区间如下保守出价区间为元平米万元亩微软系统竞争出价区间为元平米万元亩风险出价区间为元平米万元亩若地价超过万元亩，建议委托方放弃竞投。九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目地块正在挂牌中本项目属房地产开发项目，土地挂牌出让正在进行中项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金项目销售回款。项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积,平方米总建筑面积,平方米项目总投资,万元项目经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值,万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。最大市场风险。资金筹措风险项目除自有资金和银行贷款外，项目开发前期资金压力较大，保证项目顺利施工且按时销售是项目顺利开展重要因素。政策风险新政政策限制和相关宏观政策，对于项目开发与产品客户定位有定风险，如何准确地定位产品和实现预期销售收益对于项目成功关键因素。防范建议作好项目前期市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划合理安排融资计划，保证资金充足。十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目投资计划估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资敏感性分析表力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度增长，这将造成巨大潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求，年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长，但还是存在着大量需求。年人均住宅使用面积有小幅度增加，还有很大增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区地位。以工业型产业为主导，向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项