，将与当地消化量初步吻合，因此在供求平衡前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因素引导下，平稳上升。价格预测从市场价格基本走势，考虑到供求关系影响，结合南桥部分年预推楼盘价格进行预测。预计年上半年南桥镇平均价格水平，在正常情况下达到元。结合上海全市年至今相对完整价格运作周期，平均年涨幅在左右。预计年年市场平均价格水平元左右。小结就华亭小区项目而言，在恒大理念品牌保障下，如在年推案，价格在元水平，超区域行情可行度较高。到年左右，在社区完善经济形势下利好趋势，整体价格可保证在元左右。四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区，是集商业服务教育娱乐为体综合性社区，详细建设方案见投标文件中小区规划设计方案。对于相应市政配套情况如下公建配套面积不超过万平米，其中商业配套设施建筑面积平方左右。另农贸市场不小于平米，会所不小于平米，班中小学所，班幼托所，其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小区建设和管理意见执行。五项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案，华亭小区毛容积率按计，小区建筑面积万平方米，其中住宅建设面积万平方米，公建配套按万平方米计公建配套中包括万平方米商业面积。项目建设工程周期进度安排将结合市场消化能力进行合理调控，按正常需求测算当地市场水平，本项目年消化力万平米左右。按施工进度每次开工万平米，建设周期以个月测算。建设进度与预期销售进度见下图。建设进度住宅总建设量万平方米，每年建设万平米，年开始年份预期销售进度年万平米万平米按平均每年销售万平米算。六投资估算与资金筹措项目总投资估算投资估算按以下成本构成计算前期工程费用直接投资土建及建筑安装工程费用市政配套工程费用利息税金间接投资销售费用管理费用不可预见费用项目总投资约亿元，其中前期工程费用主要是土地成本亿元，建安投资亿元，应缴税金亿元。具体投资费用细目参见表所示。项目总投资表前期工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位土地费用出让地块费用万元亩亩万元区内带征费用万元亩亩万元区外带征费用万元亩亩万元二规划设计费用元万万元三勘测可研费用四小计万元表建筑安装工程费用估算表序项目单价工程量总额备注号数值单位数值单位数值单位住宅建安费用元万万元土建及安装商铺建安费用元万万元土建及安装小计万元说明住宅中小高层与多层量体之比按控制商铺面积取自控规统计。表市政配套工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位大市政配套费用元万万元基础设施配套元万万元小计万元直接投资合计万元表项目间接费用估算表序号项目标准基数总额备注数值单位数值单位数值单位贷款利息元万万元综合税金万万元项目管理费用万元万元不可预见费用万元万元营销费用万万元小计万元表项目投资费用估算汇总表序号项目投资额万元比重备注直接投资前期工程费用建筑安装费用市政配套工程费用合计间接投资贷款利息应缴税金营销费用其他费用合计项目总投资单位成本估算本报告成本估算方法将项目各项投资成本费用包括直接投资和间接投资测算到项目开发产品主要是住宅产品每平方米建筑面积。经测算，本项目开发产品平均单位成本为元，投资收益率达到。成本估算表见附表。表华亭小区项目成本估算表单位万元万平方米元平方米建筑面积序号工程费用名称总金额工程量楼面价格备注前期工程费用土地成本毛容积率按算建筑规划设计费勘察测量可行性研究等小计二建筑安装工程费用建安成本包括住宅成本和商铺成本小计三各类配套工程费用大配套人防工程建设供电站电力增容费通讯设备增容费有限电视配套技防智能化绿化室外总体给水排水煤气增容等小计四直接投资额合计五相关税费间接投资利息综合税金总销金额，预计售价项目管理费用直接投资额不可预见费用直接投资额营销费用总销金额小计六项目总投资和成本价格七总销金额场供求结构失衡，在消费需求刺激下，价格平均涨幅在元左右。年预推案量放大，将与当地消化量初步吻合，因此在供求平衡前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因素引导下，平稳上升。价格预测从市场价格基本走势，考虑到供求关系影响，结合南桥部分年预推楼盘价格进行预测。预计年上半年南桥镇平均价格水平，在正常情况下达到元。结合上海全市年至今相对完整价格运作周期，平均年涨幅在左右。预计年年市场平均价格水平元左右。小结就华亭小区项目而言，在恒大理念品牌保障下，如在年推案，价格在元水平，超区域行情可行度较高。到年左右，在社区完善经济形势下利好趋势，整体价格可保证在元左右。四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区，是集商业服务教育娱乐为体综合性社区，详细建设方案见投标文件中小区规划设计方案。对于相应市政配套情况如下公建配套面积不超过万平米，其中商业配套设施建筑面积平方左右。另农贸市场不小于平米，会所不小于平米，班中小学所，班幼托所，其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小区建设和管理意见执行。五项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案，华亭小区毛容积率按计，小区建筑面积万平方米，其中住宅建设面积万平方米，公建配套按万平方米计公建配套中包括万平方米商业面积。项目建设工程周期进度安排将结合市场消化能力进行合理调控，按正常需求测算当地市场水平，本项目年消化力万平米左右。按施工进度每次开工万平米，建设周期以个月测算。建设进度与预期销售进度见下图。建设进度住宅总建设量万平方米，每年建设万平米，年开始年份预期销售进度年万平米万平米按平均每年销售万平米计算。六投资估算与资金筹措项目总投资估算投资估算按以下成本构成计算前期工程费用直接投资土建及建筑安装工程费用市政配套工程费用利息税金间接投资销售费用管理费用不可预见费用项目总投资约亿元，其中前期工程费用主要是土地成本亿元，建安投资亿元，应缴税金亿元。具体投资费用细目参见表所示。项目总投资表前期工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位土地费用出让地块费用万元亩亩万元区内带征费用万元亩亩万元区外带征费用万元亩亩万元二规划设计费用元万万元考察其基本投资效果。三种方案对比分析如表下页。三种开发方案对比分析表方案方案方案开发建设规模总量体万住宅量体万总量体万住宅量体万总量体万住宅量体万市场分预计售价预计售价元预计售价析元市场面可行市场面可行元市场面可行运作周期年年年总投资额亿亿亿税后利润万元万元万元投资回报率经济可行性基本可行可行投资回报欠佳项目可行性基本可行可行风险较大前提各方案均设定土地报价为万元亩十结论可行性从市场面看，南桥作为奉贤区政府驻地，上海市郊中心镇之，拥有良好产业基础和规划前景。未来房产市场朝供需两旺发展，华亭小区项目顺势开发，必有所为。从技术面看，现有建筑施工技术完全能满足项目开发建设所需。从经济评价上看，项目投资收益较好，可望获得以上回报率。从社会效益和环境效益上看，项目作为区府重点支持规模住宅小区，建成后将在南桥城东形成个占地近百公顷高档住宅区。以优质产品幽雅环境宜人景观完善配套和贴心物业管理为南桥近万人打造居家空间，具有良好社会效益和环境效益。因此，该项目是可行。抗风险能力项目规模大，投资达亿以上，经营运作面临较大压力。销售是项目运作关键，采用积极有效方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力基石。与此同时，项目以规模优势可以不断创造行情引领南桥市场，从而有效降低自身经营风险。项目法人承诺本公司若中标，将严格保证各项款项及时到位，使工程能按计划完成。本公司将根据实际情况科学安排工程进度，合理安排资金使用，加强施工监理，确保项目建筑质量。本公司将充分发挥项目规模大环境优特点，极力为南桥人民打造精品住宅。同时进行积极有效营销促进，保证项目销售计划实现和建设资金滚动投入使用，使项目尽善尽美健康发展。总摘要正文项目概况项目法人概况项目概况二项目建设的必要性三市场分析与预判上海市房地产市场现状项目区域市场分析供需分析及价格预测四建设方案与市政配套五项目建设周期及工程进度安排六投资估算与资金筹措项目总投资估算核准通过，归档年第产业第二产业第三产业分析第三产业比重加大。第三产业显示出较为强劲后发力，而第产业所占比重逐年降低。市场因素周期与价格变动情况直接影响消费需求量变化。正常角度考虑，需求量变化和周期价格变化成正比关系。社会因素人口变动增加以及生活质量提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。需求测算按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费需求量进行估算。南桥人口变动情况年年年户籍人口常住人口人均居住面积情况年人均居住面积预测年人均居住面积左右需求量估算已知条件年年南桥住宅总建筑面积万。需求量万万万左右注表示由居住面积换算到建筑面积，其他数值参考来源与奉贤年鉴。结论在当前国民经济稳定发展前提下，基于稳定人口导入量以及不断提高物质生活需求考量，南桥当地住宅年度需求量将在万左右。供给分析通过对当地房地产市场初步总目录摘要正文项目概况项目法人概况项目概况二项目建设必要性三市场分析与预判上海市房地产市场现状项目区域市场分析供需分析及价格预测四建设方案与市政配套五项目建设周期及工程进度安排六投资估算与资金筹措项目总投资估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,单位成本估算资金筹措七项目财务评价现金流量分析财务净现值和内部收益率投资回收期八风险分析盈亏平衡分析敏感性分析九其他备选方案十结论项目概况项目法人概况上海恒大房地产开发经营有限公司成立于年月，年月改制为有限责任公司，年月改制成上海恒大房产股份有限公司，注册资金万元，目前进入上市辅导期。上海恒大房产股份有限公司，作为较早涉足房地产行业专业公司，多年来坚持以房养林以林促房发展新型园林绿色产业，提高恒大商品房品位开发理念，在恒大花木世界已投入多万元资公路东至建设中莘奉高速公路。总用地面积亩，是奉贤区迄今为止规模最大住宅小区，采用次中标三批供地土地供应方式。第期年月底育秀路以北约亩和小区外，撤队带征地亩第二期年月底环城南路以北约亩。第三期年月底剩余全部土地约亩和小区外撤队带征地约亩。华亭小区毛容积率控制在。二项目建设必要性上海外围郊区化建设将成为十五时期建设重点，城九镇以及十个中心镇开发建设，将对市区人口进行有效分流。同时，区域人口增长将释放出极大住宅消费量。华亭小区开发和管理，将对奉贤区中心城南桥镇江海镇以及各集镇住宅建设和管理产生重要影响，对全区投资环境改善，以及新城面貌展示起到重要示范作用。因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理