成规模经营，发挥项目作用和效益。本项目投资额较大，工程量大，在下步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细测算，在确保工程进度基础上，提高资金使用效率。第二章项目选址与建设条件第二章项目选址与建设条件建设地点选择项目建设地址具体位于路，地块平整，已五通平，交通便利，东面为油脂有限公司，南面为项目预留地，西面为规划路，北面为空地临公路，是建设农副产品交易加工基地理想场所。项目所在地避开了闹市区和居民稠密区，符合市总体发展规划和土地利用总体规划。项目用地符合国家产业政策和供地政策。建设条件自然条件市为核心区，背靠大洪山麓，面向，有山有水有丘陵有平原。全区地势东北高西南低，东北半边丘岗起伏，蜿蜒连绵，海拔高程般在米左右，西南半边沃野千里，马平川，海拔高程般在米之间。土地肥沃，资源丰富，土壤以冲积平原为主，土层深厚，有机质含量较高，且土壤质地沙粘比例适当，保水保肥能力强，通透性较好。据资料，本地区地震活动虽然频繁，但多为非破坏性或无感地震，地震强度为度，属非强震区。项目场区所处微地貌单元较简单，地质构造单元较为单。本处以强度高厚度大分布连续稳定沙壤为基底，岩溶不发育第二章项目选址与建设条件在勘探深度范围内，未发现断裂构造破碎带溶洞等场区内及其附近无滑坡体无泥石流等不良地质作用和地质灾害。属亚热带季风气候，具有四季分明阳光充足热量丰富雨量充沛，无霜期长，严寒酷暑期短气候优势。基础设施条件该项目选址在核心区路，占地面积亩，整个场地地势平坦，基础设施已初步配套完善，水电气通讯均已铺设完毕。省道由东向西从门前经过，北距武荆高速太子山出口仅公里，有农谷大道连接，交通非常便利。周围无污染企业，没有任何污染源，环境状况良好。项目区内基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营需要。给水项目用水由自来水公司保证供应。排水园区实行雨污水分流排水，经综合研究河流水系分布地形环保，污水管道系统现状等因素。公司污水接入市政管网，汇入污水处理厂，经处理后排入当地地表河，完全可达到排水要求。电力可以考虑就近输变电站架设专线到公司厂区，满足本工程装机容量用电需要。通讯电信联通固话均可接入园区。宽带电通讯光缆已接入电信宽带均可接入园区。大容量多功能高效率通信网络干线光缆覆盖全市。第三章市场分析第三章市场分析市场需求分析生产和供应预测省农产品生产预测随着国家农业产业政策不断落实，其效果正在显现，预计今后几年内，各种农产品产量将会有个稳定发展阶段。据有关部门预测，到年，省粮食和棉花产量将分别稳定在万吨和万吨左右油料产量达到万吨，肉类禽蛋产量分别达到万吨万吨，蔬菜水果产量分别达到万吨万吨，水产品万吨。有关专家估计，省粮食和棉花产量呈稳步增长趋势，油料蔬菜水果肉类禽蛋水产品呈较快增长态势。而本交易市场经营产品大部分都是本省优势农产品见表。省农业产业带产业基地与优势农产区状况表地区产业带优势农产品优势农产区双低油菜产业带优质稻米产业带商品蔬菜产业带水产养殖带速生林产业带优质三元猪产业带优势农产品柑桔魔芋芝麻板栗蚕茧蜂产品食用菌奶类茶叶中药材双低油菜。两江流域腹地以武汉为中心向沪蓉京珠沿线扩展农区地区及周边公里范围内农产品生产预测预计到年，地区农产品产量将有较大提高，粮食总产量万吨，棉花产量在万吨左右，油料将持续增长，可能会达到万吨，蔬菜产量突破万吨，水果产量超过万吨，第三章市场分析肉类和禽蛋产量分别在万吨和万吨以上，水产品达到万吨。年主要农产品生产产量预测表单位万吨序号类别全国省地区粮食总产量棉花油料肉类总产量禽蛋水产品水果蔬菜交易市场预测今后几年，地区农产品交易将向大交易市场相对集中，随着农民商品意识增强，市场总交易量呈较高速度增长。预计到年，及周边地区将形成以大交易市场为龙头，多个中小型二级市场为中坚，若干个生产基地为支撑，伴随着多种生产经营和生产性实体参与，各种服务体系相对健全良性农产品生产和流通局面。到年，地区农产品贸易量将达到万吨。其中，粮食万吨棉花万吨油料万吨肉类万吨禽蛋万吨水产品万吨蔬菜万吨水果万吨副食干货万吨农资万吨其他土特产万吨农产品流通量达到万吨，其中，粮食万吨棉花万吨油料万吨肉类万吨禽蛋万吨水产品万吨蔬菜万吨水果万吨第三章市场分析副食干货万吨农资万吨其他土特产万吨。年地区农产品流通量预测表单位万吨序号类别贸易量流通总量流入量流出量粮食棉花油料肉类禽蛋水产品蔬菜水果副食品干货农资其他土特产合计市场竞争力分析本项目具备如下特质，具有较强竞争力项目经营规模大，集散带动力强。本项目达产后，年交易量将达万吨年物流总额亿元。其经营方式包括批发零售网上交易大宗农产品合约交易等，比较适合大中农商进行市场交易。资源整合力度大，后续发展强劲。本项目拟将地区具备批发功能小型批发市场通过合资合营租赁买断等方式进行资源整合，或改建超市进行开发，或建住宅小区配套建设生鲜便第三章市场分析利店，为项目营运奠定良好基础。注重发挥战略平台优势，建立全国营销网络。本项目将充分利用战略平台聚焦优势，采取与本关政策及资金等问题上，协调有关部门给予具体支持和优惠。市场经营有个培育和发展过程，建设单位及有关部门要努力创造良好经营环境，积极引导和吸纳各地商客和农副产品进场交易，尽快形成规模经营，发挥项目作用和效益。本项目投资额较大，工程量大，在下步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细测算，在确保工程进度基础上，提高资金使用效率。第二章项目选址与建设条件第二章项目选址与建设条件建设地点选择项目建设地址具体位于路，地块平整，已五通平，交通便利，东面为油脂有限公司，南面为项目预留地，西面为规划路，北面为空地临公路，是建设农副产品交易加工基地理想场所。项目所在地避开了闹市区和居民稠密区，符合市总体发展规划和土地利用总体规划。项目用地符合国家产业政策和供地政策。建设条件自然条件市为核心区，背靠大洪山麓，面向，有山有水有丘陵有平原。全区地势东北高西南低，东北半边丘岗起伏，蜿蜒连绵，海拔高程般在米左右，西南半边沃野千里，马平川，海拔高程般在米之间。土地肥沃，资源丰富，土壤以冲积平原为主，土层深厚，有机质含量较高，且土壤质地沙粘比例适当，保水保肥能力强，通透性较好。据资料，本地区地震活动虽然频繁，但多为非破坏性或无感地震，地震强度为度，属非强震区。项目场区所处微地貌单元较简单，地质构造单元较为单。本处以强度高厚度大分布连续稳定沙壤为基底，岩溶不发育第二章项目选址与建设条件在勘探深度范围内，未发现断裂构造破碎带溶洞等场区内及其附近无滑坡体无泥石流等不良地质作用和地质灾害。属亚热带季风气候，具有四季分明阳光充足热量丰富雨量充沛，无霜期长，严寒酷暑期短气候优势。基础设施条件该项目选址在核心区路，占地面积亩，整个场地地势平坦，基础设施已初步配套完善，水电气通讯均已铺设完毕。省道由东向西从门前经过，北距武荆高速太子山出口仅公里，有农谷大道连接，交通非常便利。周围无污染企业，没有任何污染源，环境状况良好。项目区内基础设施齐全，完全能满足项总论项目基本情况项目名称建设性质及建设地点项目名称市农贸大市场期建设项目建设性质新建建设地点市路。建设时间年月年月项目定位项目定位国内星级大型农贸市场，是个集运输配送现代仓储况，按销售状况测算第二年可达产，第三年达到，第四年达到，后期租赁期满负荷运营。财务基准收益率按行业规定，结合项目平均资金成本确定折现率，同时也作为对项目内部收益率指标判断基准收益率。银行贷款利率考虑银行贷款利率为固定资产贷款利率为。其他计算参数第八章财务评价其他计算参数表表名称计算参数备注固定资产折旧机器设备年，建构筑物年平均年限法销售及管理费销售收入为基数工资及福利元年每人所得税率法定盈余公积所得税后利润为基数营业收入营业税金和附加估算销售收入依据本项目具体营销情况，实行租售相结合营销模式，对期项目中农产品经营区调味品区副食品区种子区以及饲料区按元月年期每年上浮进行全部租赁，其中农产品经营区租赁收入为,万元调味品区租赁收入万元副食品区租赁收入万元,种子区租赁收入为万元，饲料区租赁收入为万元。交易大厅和金融商铺等楼商铺和宾馆及茶楼区按元进行全部销售，销售面积合计占期总建筑面积，保证项目现金流本项目销售总收入,万元。详见附表。营业税金及附加城建税税率，教育附加。第八章财务评价总成本及经营成本估算开发成本估算按单位分摊成本元计算销售部分成本为万元。项目总成本估算外购燃料及动力费用本项目所有原材料辅助材料及水电等价格以当地年月日市场价为基础。正常年份外购燃料及动力费估算值为万元，详见附表。人员工资及福利费本项目按计件工资计算，经测算以元年为计算依据，合计工资及福利费为万元。折旧费固定资产折旧采用平均年限法平均计算，残值为零。各类固定资产折旧年限，按以下数据计算房屋及建筑物年机器设备年销售及管理费用销售及管理费万元含产品广告宣传费用。经营成本估算经估算年平均经营成本为万元。第八章财务评价财务效益分析盈利能力分析财务盈利能力分析目是考察项目计算期内所能取得利益大小。其分析结果如下。年销售净利率为，年投资净利率，年投资利税率。税后增量财务内部收益率，税后增量财务净现值万元，税后动态投资回收期年，年均净利润万元。银行贷款清偿能力分析经计算，项目实施后，除建设期外，各年均有盈余，第年内合计现金净流量万元，具有较强清偿能力。故第还款来源有保障。财务评价结论从以上分析计算表明，年销售净利率为，年投资净利率，年投资利税率。税后增量财务内部收益率，税后增量财务净现值万元，税后动态投资回收期年，年均净利润万元。每年都有财务盈余，财务状况良好。盈亏平衡和敏感性分析表明项目具有较强抗风险能力。务区检验检疫宾馆等综合配套服务区建筑密度容积率绿地率地上停车位辆建设期限项目建设从年月至年月，建设期为个月。投资及资金来源期项目总投资为万元，其中土建工程投资万元，土地购臵万元，设备和仪器购臵及安装费万元，其他费用万元，预备费万元，建设期贷款利息万元。项目总投资万元，其中单位自筹万元，银行贷款万元。项目效益经济效益税后增量财务内部收益率，税后增量财务净现值万元，税后动态投资回收期年，年均净利润万元。社会效益农贸大市场期项目建设，可以从根本上解决核心区没有上规模农产品批发交易场所局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送紧密结合，从而解决及周边地区农产品信息狭窄流通不畅产品质量不高交易成本过高等问题创造了条件。本项目建设规模大功能全信息广，以农产品物流发展带动农业结构调整和农业产业化发展，对促进核心区农业产业化发展，将农产品优第章总论项目基本情况项目名称建设性质及建设地点项目名称市农贸大市场期建设项目建设性质新建建设地