【B版：五星级度假酒店项目立项投资申报材料（B8.1）】

因此这个项目是完全必要，具有现实意义和深远意义。

第三章建设条件项目区概况地理位置及区域范围平乡县田付村乡及周围乡镇自然资源状况田付村乡有农耕地万亩左右，处于冀南平原，是古黄河冲积平原，土层深厚地势平坦，海拔余米。

全境中部略高，东西稍低。

低洼处易涝，并易形成盐碱地。

本县属暖温带季风气候。

夏热多雨，冬冷干燥，春秋温和适宜。

年平均气温，月平均气温，四月平均气温。

，七月平均气温，十月平均气温。

最低气温，最高气温。

≧积温。

≧积温。

早霜始于十月下旬，晚霜终于四月上旬，无霜期天。

年平均降水量毫米。

年日照小时。

水浇地面积达万亩基本上改变了历年干旱缺水遇涝难排旧状况。

本县土壤早经耕垦，熟化程度较高。

西部为粘质潮土，约万亩。

东部为壤质潮土，约万亩。

漳河古道两侧和马康带为沙壤质潮土，约万亩。

土层深厚，但土壤板结，耕作层薄，有机质含量不足，微酸性，适合红薯生长发育。

社会经济状况市场分析我国目前粉丝销售渠道存在传统渠道和现代渠道两种方式，每种销售渠道形成和发展都有深刻社会政治经济配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

项目评估在整个广水市市场中，五星级国际大酒店作为目前唯四星级酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型产品。

价格分析五星级国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。

入住率分析年广水市酒店年入住率仍然达，经营情况良好，星级酒店年入住率也在之间浮动。

般旅游区度假型酒店相对市区商务型酒店平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季影响造成其入住率不稳定。

酒店规模分析不同区域酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强星级酒店而在商业区或市区附近星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到层。

酒店管理公司分析广水星级酒店管理企业分为三种情况发展商自管聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，般采用自管或聘请顾问形式管理。

区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治文化中心，国土面积平方公里，总人口近万人，辖个社区个行政村。

历史悠久，交通便利商贸活跃经济发达。

交通状况京广铁路和国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，号发潜力。

唐朝路位于古尔班通古特沙漠南缘，兴起于唐代，是古丝绸之路重要路段之，现废弃已久。

古城遗址北庭都护府遗址。

为唐代北庭大都护府遗址，是古丝绸之路新北道上历史名城，历史上曾对新疆政治经济更多地吸引外资，促进中西部旅游开发，以形成世界级旅游精品。

中国入世后，将为外资进入中国提供更有利外部环境。

特别是中国将进步扩大对外开放领域，有步骤地开放金融保险电信外贸商业旅游等服务业，这将对外商尤其是跨国公司产生更大吸引力，吸引外资将迎来个新发展阶段。

相关行业扩大开放，将为旅游业发展扫除许多障碍。

金融业扩大开放，将方便旅游支付，弥补旅游服务缺项，提高整体服务竞争力信息产业扩大开放，将推动随之而来电子商务和销售网络大发展，从而促进旅游方式现代化进口汽车关税降低，将有利于使多年来直困扰旅游产业发展旅游用车问题得到解决其它关税降低，对高档次饭店降低经营成本也是有利。

最主要是，进步扩大对外开放环境，中国和世界经济交往更多更密切，商务客人增多，观光客人增多，旅游业发展会更好。

但是旅业也必须看到加入是机遇与挑战并存，跨国公司进入后，势必以其雄厚资金实力，通过设立控股和独资旅行社，并采取与其国内航空公司及国内拥有股份饭店商场餐厅联手经营方式，逐步占据市场，垄断市场。

就旅游区现状而言，旅游资源独特，类型丰富，虽然已经进行了些初步旅游开发和经营活动，文教深大断裂西侧，境内主要基底断裂有近东西向展布马袅铺前断裂，北西向海口云龙断裂和长流仙沟断裂。

该三条主要基底断裂均象新生代以后形成新构造，并有迹象表明它们具有定活动性，遵照其避让距离符山咖啡文化休闲旅游区及休闲农庄福山咖啡馆，候臣咖啡文化村等精心打造高品位，并具有独具特色现代化城镇。

为此，洋浦天创实业有限公司拟开发建设天福假日酒店项目，以满足福山镇及周边区域日益增长休闲，娱乐，文化经贸交流等方向需要。

本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快最具活力最有前途产业。

五十年代以来，世界旅游业以年均以上速度递增，大大超过同期工业经济年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值比重已达以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第大创汇产业。

我国是世界上旅游资源最丰富国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至年末，我国旅游业收入亿元，占国内生产总值，年年均增长率，是同期增长率倍多，旅游业在在我国国民经济发展中地位越来越重要。

展望世纪，随着经济科技发展，人民生活水平提高，旅游业市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。

由于该产业是项综合性极强产业，它发展，对拉动整个经济发展将发挥越来越大作用。

第页宾馆作为旅游经济基本细胞，是旅游业收入重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业兴旺，并带动相关产业技术水平不断提高。

随着年海南成功定位为国际旅游分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。

在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假是来烟台度假具有高消费能力富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万元以上投资群体。

比较分析在同样地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比项目。

烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部阳光酒店式公寓。

因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。

因此，本项目发展前景是非常诱人。

第三章项目定位主题定位烟台五星级度假酒店为产权式酒店。

功能定位休闲度假美食疗养会议娱乐。

市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目标购买者和目标使用者是哪类人。

下面将根据家庭生活阶段及区域两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目目标客户群体。

以家庭生活阶段性为划分标准客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念带头人。

但普遍没有厚实经济基础。

好动型青年公寓主要租买者。

对新生事物接受较快，对旅游拥有浓