【B版：商业综合房地产开发项目立项投资申报材料（B1.1）】

项目建成后，必将改善海安新区城市形象，环境效益也将有目共睹。

从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对商业用房功能及开发建设规模再作进步市场调研和边际效益规模效益分析，尤其是对面积较大总价较高产品多层联卖有效功能分区不详细产品开发规模调研分析。

同时要根据市场供需变化，做出更为准确市场定位，调整户型或面积及区域功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。

总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益社会效益和环境效益上都是可行。

五主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总用地面积平方米总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率户均面积平方米套总套数套销售均价元平方米建设投资万元平方米建安成本元平方米项目总投资万元平方米成本元平方米销售收入万元营业税及附加万元利润总额万元所得税万元净利润万元项目投资回收期年投资利润率税后资本金有待观察。

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。

如未来规划地铁线路竣工通车后，将大大改善地区现有轨道交通状况，对地区辐射可能形成新延展。

地区道路组成状况外部公路系应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升区域商务环境，并促进地区高新科技产业稳步发展。

在这种变化过程中，未来区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。

周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量休闲娱乐餐饮类型业态。

地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路数量及其对外联通性将直接影响到区域商业经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到地区消费环境。

对地面公交客运系统作如下分析地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路西站西站城铁临基地环境核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，如支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。

降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定盈利目标。

由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。

乐业商城可行性研究项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率覆盖率乐业商城可行性研究项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼酒店式公寓裙楼商业部分，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。

项目裙楼商业层均价保县从明代至今发生地震，只有轻微震感，没有造成伤害。

水电供应条件该项目因建在市市域规划区范围内，水电条件已经具备，只要就近按需接入适当负荷管线就可以满足项目建设用水用电。

该项目建设地交通方便，现片万物复苏景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档高端高品质高品味楼盘，将直接面对市中高段消费群体，该群体房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯住宅要求了，而是把目光转向了对生活享受了，在这样消费背景之下，建设单位适时推出商业广场这样高端楼盘以满足消费者消费要求，提高臵业兴趣，从而获得更高回报。

在房地产业成为了全市经济社会发展重要支柱产业之，它发展壮大，有效地拉动了建筑建材装饰装修，家电家具金融等相关行业发展，改善了市民居住生活条件。

商业广场项目建设总投资亿元，总建筑面积，为实现市委提出富裕财政和富裕人民两个富裕目标，改善市民居住生活条件，促进经济社会协调快速发展将作出积极贡献。

项目建设是城市发展规划战略需要。

近年来，由于城市人口规模不断增长，城市建设用地明显不足，市委市政府根据城市建设形势发展，作出了城市建设扩容提质为主题，由老城改造向新城拓展战略转移，坚持南拓东进，以东进为重点战略决策。

近年年先后完成了以河风光带体育中心行政中心龚家桥立交桥等工程建设为主新城区建设，拉大了城市骨架，促划设计说明人防设计采用平战结合形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。

人防出入口与车库出入口结合。

人防面积满足人防要求。

环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退设，重点加快商务中心高端商务住宅区商贸商务设施建设，适应城市发展要求加快城区居住区建设，进步加快不同层次商品房经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长住房需求。

加大城市基础设施建设旧城改造住宅开发和小城镇建设投入，着力培育国际性生态旅游城市，增强城市创造力吸引力和辐射力。

进步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设年变化，三年明显变化，五年大变化战略目标。

结合旧城改造和新区开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积万平方米。

同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新消费热点和投资热点，带动相关产业发展。

项目地块分析本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道内环线和解放路，道路四通八达，交通便捷。

项目地位离各种公共设施近，方便就医上学和出行等活动。

项目地南边米为县城沿河风光带，是县城主要休闲地带，东侧不到米为城区商业中心，这些为小区提供了优越外部环境。

该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当优越性，是处商业和居住开发价值极高地块。

建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方米。

规划主要经济技术指标建筑总面积其