师大珠海分校，北理工珠海学院，中山大学珠海校区，石坑山，淇澳岛，京珠高速等等。四规划控制要点总占地面积,平方米代征地面积净用地面积绿化面积平方米道路面积平方米住宅建筑面积平方米公建建筑面积为平方米，公建内容为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。经营性公建为商业配套设施，面积为平方米，非经营性公建面积为平方米。综合容积率为住宅容积率为建筑密度为控高为米绿化率五土地价格土地价格为,元每平方米，总价约为亿元。六土地升值潜力初步评估。该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带必经之路，有着非常好交通地理优势，而鉴于附近地块由年格力海岸元每平方米，年元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块潜力地块区域。第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项项目已经立项。立项主体是否能够变更不能有关立项政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公告。项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司土地用途居住用地，商业用地有关项目用地现状政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块。有土地使用证。项目用地规划规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地用途居住用地，商业用地项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序描述通过投标方式获得土地。取得土地使用权需要工作日个工作日。取得商品房用地土地使用权所需条件宗地面积规划土地用途住宅商业容积率且绿化率大于等于建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度出让年限住宅年商业年备注上述标物以现状供地上述标物商业建筑面积比例不超过，应集中布置上述标物阳台面积比例不超过上述标物不设保留价。取得土地使用权风险及控制竞争对手公司出价不确定，必须通过本公司现况，制定相应项目策划，预计出最接近标底楼面地价。政策性风险评估政府资源利用评估当地政府对外来投资态度积极当地政府职能部门办事作风积极当地政府对该项目关注程度积极地块周边已有开发商项目成败政府因素与政府未来规划与政府合作关系密切政策变更对项目开发影响城市规划限制或更改影响大突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判断。二合作方式及风险评估合作方基本情况天天清泉房地产开发有限公司，成立于年月日，注册资本万谢健伦投资，陈锋，陈思妍，卢思成，徐嘉恩，黄思豪均为。天泉地产是附于天泉集团子公司，而天泉集团下面属几个大企业，其中之就是天泉科技，这是天泉集团前身，其创办时间早，至今已经经历了超过年，其研发能力高，多次获得国家资助，同时在为朝鲜建设提供了技术支持，而其与天泉地产同属脉，可想天泉地产技术能力相当雄厚。同时为应对低碳经济时代行业发展，践行绿色建筑责任，天泉地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑研发，并以实际项目为实践平台。年，天泉•城堡物语荣获住房和城乡建设部绿色建筑与低能耗建筑双百示范工程称号，同时成为杭州市首个由政府授牌绿色建筑试点项目。另外，天泉地产还积极与新加坡设计公司及深圳建科院合作，将位于珠海唐家湾天泉地产总部基地项目打造成国家最高等级绿色节能建筑。合作方式通过民间拆解方式次性买断土地，总价约为亿。然后通过建后分销售收入建后分利润等方式偿还资本。由天天清泉公司单独开发销售管理。操作方式意向协议签订，个工作日内，支付万元人民币贰仟万元整作为协议履约保证金。参与该宗地公示报名时，支付公示综合价金即万元人民币贰亿贰仟万元整竞买保证金。取得该宗地土地使楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。四面积为平方米，非经营性公建面积为平方米。综合容积率为住宅容积率为建筑密度为控高为米绿化率五土地价格土地价格为,元每平方米，总价约为亿元。六土地升值潜力初步评估。该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带必经之路，有着非常好交通地理优势，而鉴于附近地块由年格力海岸元每平方米，年元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块潜力地块区域。第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项项目已经立项。立项主体是否能够变更不能有关立项政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公告。项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司土地用途居住用地，商业用地有关项目用地现状政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块。有土地使用证。项目用地规划规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地用途居住用地，商业用地项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序描述通过投标方式获得土地。取得土地使用权需要工作日个工作日。取得商品房用地土地使用权所需条件宗地面积规划土地用途住宅商业容积率且绿化率大于等于建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度出让年限住宅年商业年备前言可行性报告内容指引第部分项目概况往市区只需分钟车程临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便交通枢纽靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。项目位于城市郊区地段，环境优美，项目周边有情侣北路淇澳岛石坑山森林公园，宗地绿色宜居功能凸显。四项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对适中，且在开发运作过程中可依托政府高新区发展部分政策及规划支持，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。五项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中工作协调存在定难度项目定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司需建立支高素质营销队伍方式进行高效快捷销售。六强化项目进程中投资质量进度控制注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司持续发展战略布局都有非常重要影响。第部分项目概况宗地位置本项目位于广东省，珠海市，香洲区唐家湾镇腹部位置。本案距离广珠城轨唐家湾站公里，距离唐家湾镇中心公里，香洲商圈公里，吉大商圈公里，前山商圈公里，拱北商圈公里。二宗地现状四至范围项目东邻留诗路南邻科技路北邻田馆二街西邻钢铁厂，唐家湾处于香洲区北部范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂南侧临近峰涛光子科技公司北侧临近远亮教育高四复读学校东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有个在建房地产项目，其在建房地产项目首层将建设为条商业街。地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因此而损失实际用地面积地面现有居民情况，包括具目录前言可行性报告内容指引第部分项目概况宗地位置二宗地现状三项目周边社区配套四规划控制要点五土地价格六土地升值潜力初步评估。第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目立项项目用地现状项目用地规划项目用地取得土地使用权程序评估政策性风险评估二合作方式及风险评估合作方基本情况主要合作条件合作风险评估三总体评价第三部分市场分析区域住宅市场成长状况二区域内供应产品特征三区域市场目标客层研究和市场定位第四部分规划设计初步分析规划设计可行性分析二规划设计初步概念第五部分工程及销售计划第六部分投资收益分析成本预测二经济效益分析三项目资金预测第七部分管理资源配置机构设置二人力资源需求三人力资源缺口及解决第八部分综合分析与建议优势二劣势三机会四威胁五结论和建议第九部分项目可行性研究结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇二项目在经济上具有较强可行性三项目具有突出优势四项目开发经营风险较小五项目实施难点本项目实施难点六强化项目进程中投资质量进度控制注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。前言房地产行业发展迅速，已经成为我国国民经济重要产业之，房地产市场健康稳定发展对国民经济有着重要意义。而对房地产开发商而言，房地产项目具有资金需求量大项目周期长易受宏观经济形势及政策影响等特征，进行科学而全面项目可行性分析是规避风险做出正确决策依据。在对该项目面临宏观经济环境区域房地产市场供需和城市建设环境等方面进行深入分析基础上，确定出项目总体布局和目标客户群体。接着对项目所需资金进行估算，并安排资金来源和运用。最后，估算项目销售收入成本费用总结项目盈利能力。随着天天清泉房地产开发有限公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升本公司竞争力，特制定本可行性报告内容指引。可行性报告内容指引天天清泉房地产开发有限公司于年开发建设天泉城堡项目，现在已经交付使用。目前天天清泉房地产开发有限公司亟需开发建设新项目，以保证公司持续运营和发展，维持和扩大天天清泉房地产开发有限公司在珠海市场上品牌影响力。唐家湾科技路北，留诗路西地块地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司持续发展战略布局都有非常重要影响科技创新和文化创意基地。珠海市唐家湾科技路北，留诗路西地块位于珠海市唐家湾新区发展金鼎核心片区，随着唐家湾片区发展和大企业纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。距离留诗山公里距离珠海高尔夫山庄和珠海高尔夫俱乐部不到公里距离港湾大道约公里距离金鼎镇商业中心街不到公里。唐家湾处于香洲区北部范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂南侧临近峰涛光子科技公司北侧临近远亮教育高四复读学校东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有个在建房地产项目，其在建房地产项目首层将建设为条商业街。项目渊源，特殊政治或文化背景，如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等。内部因素进步呼应珠海唐家湾新城规划战略，整合资源，加大唐家湾新区港湾大道与留诗路带建设力度，于年月成立开发建设项目。根据项目强排方案，高价值区将规划建设层商业和层住宅，中低价值区将规划建设层住宅。商业部分沿项目东侧道路分布。根据珠海市香洲区房地产市场情况项目自身具体情况及天天清泉房地产开发有限公司开发能力，项目开发思路为项目分二期开发，边开发边销售，项目开工面积总计,平方米，年计划开发,平方米，年计