1、持下，定能成为无锡最亮丽商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好蝴蝶效应。第四章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区，而传统商业街般是自发形成无规划商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负盈亏，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大区别，其中最本质区别在于前者物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散，般分属于多个不同业主。各种门类松散地结合在起，缺乏统规划与经营管理。而我们项目商业街既不同于传统商业街也不同于无锡现有商业街，前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备。

2、商业街区又具有较大区别，其中最本质区别在于前者物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散，般分属于多个不同业主。各种门类松散地结合在起，缺乏统规划与经营管理。而我们项目商业街既不同于传统商业街也不同于无锡现有商业街，前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开街及其后管理。二经营布局定位商业街各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要。

3、三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商气也比较旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区环境和品位比较欠缺。而自万达广场建成后，带来了非常好商业效应和社会效应，周边房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造特色商业街区，通过合理布局规划，用年时间打造条四五万平方米建筑路商业街。惠山区万达商业广场带给本项目机会惠山区独特区域位臵造就了惠山区未来商业发展机会与潜力。惠山区万达广场入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产发展带来利好消息。经过近几年发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府大力支。

4、区独特区域位臵造就了惠山区未来商业发展机会与潜力。惠山区万达广场入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产发展带来利好消息。经过近几年发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府大力支持下，定能成为无锡最亮丽商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好蝴蝶效应。第四章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区，而传统商业街般是自发形成无规划商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负盈亏，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响。购物中心与。

5、是分散，各自承担经营风险自负盈亏，各自经营状况相互关联性不大。同时商业街又是统规划统开发统管理商业物业，经营管理公司对商业街进行统经营管理，对经营布局商品组合招商推广形象宣传营销活动等都进行统运作管理。本项目在统经营统管理原则下组成管理团队，以现代管理理念为指导，以务实高效工作方法达到创新流效益。第五章投资计划与经济分析投资计划及建设周期投资计划拟成立意大利名品贸易公司，对意大利精品商业街进行统招商以及经营管理。建设周期年月月组织筹备成立意大利名品贸易公司，年月份开始对其他城市特色商业街进行考察对本项目业态进行前期考察以及招商洽谈。拟定首期意大利名品商业街年月份以后与万达广场万达步行街同时开业。第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期。第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步入规范期。百好锦园三期商铺招商开始。第。

6、在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开街及其后管理。二经营布局定位商业街各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要求。各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物类占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营恶性竞争，从。

7、求。各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物类占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营恶性竞争，从而使商业街各个经营门类经营利润最大化。三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体特征外，同时也要对新城区商业格局城市形象产生重要影响。本项目是惠山区首开特色商业街项目，所以其独特建筑设计与风格要使使其形象在当地及周边城市都堪称独树臶，是惠山区最具时尚特色形象代表，所引进品牌是意大利特色优质品牌，所有入住经营商铺要体现优质品牌国际特色形象。品牌形象，所有广告形象设计应成为与之相配套意大利风格鲜明特色。商业街。

8、地方所得部分总额予以奖励。对意大利名品商业街按照政府扶持项目相关优惠政策以及招商引资企业优惠政策进行相关税费最大减免。三统店牌店招政府从产业基金中拿出定比例资金为意大利名品商业街进行统形象设计制作店牌店招，规划通过后，由政府审核次性拨付给无锡天力房地产开发有限公司，以达到符合特色定位和形成整体效应目。四前三年政府给予定扶持基金。以便于意大利名品商业街能真正早日进入规范化运作。争取早日成为全省全国闻名意大利名品特色商业街。总之希望惠山区政府能够给予拟成立意大利名品贸易公司给予最大支持与厚爱，能早日打造出惠山区具有国际特色名品商业街，带动惠山区整体商业档次商业氛围，以及给周边消费群体消费影响力。无锡天力房地产开发有限公司万星年月日区域环境分析区位特征区域情况本项目位于无锡市北区，惠山区的新行政中心。惠山区位于无锡城西北郊，。

9、未来主要是为无锡地区居民服务，既不但有惠山区行政工作人员居民群体，同时要吸引老城区以及江阴新型消费群体。其消费品位都是无锡经济文化商业流通新观念在消费领域反映。以时尚品牌为主流，其档次定位应以中档大众消费为基础，在此层面上有所提升中高档消费，其中中高档中档比例为。四消费客户群定位在商品经济日益发达现代社会，能吸引顾客前来购物及消费有两类类为交通便捷二类为特色服务。而对于本项目来说，目标顾客群有两类类为当地中高档收入群体，此类顾客多为到上海或南京等地消费，部分为有车族另类为年轻时尚具有新潮消费观念族，年龄层在岁群体。商业街要以中高档商品和消费吸引前者，要以特色商品和国际时尚品牌效益吸引后者。五经营管理定位商业街是商店群集合体，是众多零售商汇集在起从事商品零售经营活动商业场所。分散经营，统管理是商业街管理基础。零售商经营活。

10、完善，随着万达广场开始建设，以及惠山区商业迎来发发展良好时期。欣惠路与吴韵路也成为惠山未来商业核心区域。不过吴韵路与欣惠路道路绿化过于落后，不能与商业核心位臵相匹配。所以请区政府出面与各部门协调对欣惠路与吴韵路道路绿化进行改造。能彰显商业核心区域商业氛围。万达广场开工建设，使得欣惠路与吴韵路道路绿化与商业项目定位严重不符合。特别是欣惠路绿化过于落后，也必须要重新绿化整改。所以请区政府早日协调好相关部门对拟成立意大利商业街沿街绿化进行整改。二对于意大利商业街经营单位分别给予以下优惠政策水电气与工业同价。意大利名品商业街经营户用电水气，根据实际情况可享受工业企业用电水气价格待遇。房产税奖励。意大利名品商业街店面所有人其房产税按区级地方所得给予奖励。第年按实际缴纳税收区级地方所得部分总额予以奖励，第二第三年按实际缴纳税收区级。

11、人口万，总面积平方公里，下辖个建制镇。现有个省级经济开发区，个镇级工业园区。元，从业人员万人，年人流量多万人次。西安市特色街区建设发展情况西安市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底共入驻各类商户万余户，从业人员万人，社会消费品零售总额逾亿元。沈阳市特色街区建设发展情况沈阳市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底销售额接近亿元，其中，五爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后第三个级旅游购物景区，三好街产业特色街是全国继深圳华强北和北京中关村后第三大产品集散地。特色街区是城市综合实力和繁荣程度重要表现形式之。随着近年来城市建设发展，各大城市近来年都重视特色商业街建设发展。三无锡特色商业街发展概况无锡特色商业街发展规划无锡市初步计划到年底，创建市级特色街区个力争创建中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米特色。

12、使商业街各个经营门类经营利润最大化。三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体对开发商进行定补贴。从而达到多赢效果。这样意大利商业街所属经营公司才能在所购店面后期升值空间上弥补掉前期亏损资金。第六章政府政策支持特色商业街是展示城市商业形象和商业发展水平重要窗口，是城市竞争力重要体现。因此中外很多城市都重视特色商业街建设。现在政府都大力投入资金建设特色商业街。无锡天力房地产开发有限为惠山区招商引资企业，也是家具有社会责任感公司。经开发区政府建议以及在罗马招商引资期间所签订协议。拟成立意大利名品贸易公司，对意大利品牌进行招商引资。我公司牺牲项目商业热销利润，积极响应区政府号召，为惠山区城市建设以及商业发展贡献企业社会责任感。为更好打造出全省，全国闻名特色商业街。也希望惠山区政府对我企业有更好支持政策。近年来惠山区商业不断。

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