讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐步提高过程中，这些楼盘低价优势已经削弱。个人购房已经成为市场主体年由于集团购房停止以及货币化房改实施，将个人引向了商品市场，根据公布,年个人购房率为。年武汉市商品房销售情况年年年年年销售量万平米其中个人购买销售量房地产金融得到较大发展武汉市部分银行已经推出成年期限个人住房贷款，外藉人口也可办理年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元,比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。公积金贷款购房面积占全年总销预售面积以上。年新增归集住房公积金亿元，比年增长，发放个人住房贷款亿元，同比增长个人公积金贷款购房面积达到万平方米，总价值亿元。公积金归集公积金发放年年年与年公积金归集发放情况对比图单位亿元居住区与购房区双因素统计江岸区江汉区桥口区洪山区武昌区青山区汉阳区东西湖区受调查人员居住区域人数汉口中心城区武昌中心城区后湖区域东西湖区域珞瑜路至南湖区域徐东路沿线汉阳区选择东西湖区居住人数二东西湖含金银湖区区域住宅市场成长状况东西湖区住宅市场形成东西湖区住宅市场始于年常青花园开发，通过大规模居住小区形式以低价位初期以经济适用房为主在较短时间内实现居住人口导入随着配套逐步完善人气聚集，以及优美自然环境影响，住宅市场逐渐形成武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁主要区域。东西湖区已成为江岸江汉桥口区等江北区域客户购房时除汉口中心城区外首选购房地区公司与武汉亿房网联合举行市场调查结果如下做成饼图，表明汉口人多，对本案提供机遇武汉市万总人口中，城市常住人口达万，十五期间，非农业人口比重将提高到。上述数据显示武汉市老城区改造及城市住宅郊区化发展是项紧迫工作。这为本案提供市场发展机遇。东西湖区平均房价有较大上升空间，年涨幅已居全市之榜首高品质中档产品仍地区总人口对比单位万人汉口地区武昌地区汉阳地区老城区人口对比单位万人汉口地区武昌地区汉阳地区是该区域市场空白点。如下表所示，东西湖区内常青花园这样成熟小区产品均价与后湖南湖区域同属城郊结合部区域或新兴开发居住区域内同类产品持平，但与些中档产品仍有元价差。而本区内碧海园别墅价格由于品质低比其他区域同类产品也有元左右价差。各区域多层产品售价比较常青花园碧海花园百步亭花园后湖生态花园竹叶苑中央花园江南庭院鹏程花园七星世纪花园鹦鹉花园元平方米各区域别墅产品售价比较碧海花园梦湖花园佳海华苑沙湖花园别墅元平方米年武房指数调查如下武房指数年各季度区域房价变动趋势表明该区房屋平均售价涨幅已居全市之榜首拥有规模效应项目价格趋升东西湖区域可以分为常青花园周边金银湖周边吴家山三个区域，区域内住宅售价由东往西呈阶年各区域房价增幅变化趋势第季度第二季度第三季度第四季度单位百分比东西湖区江岸区江汉区桥口区汉阳区武昌区洪山区青山区梯状分布，常青花园附近项目由于规模效应，价格比同类产品高元左右常青花园附近金银湖周边吴家山东西湖区从东至西各区房屋售价单位元平方米多层均价别墅均价东西湖区域住宅市场各项指标成长状况近年开工量竣工量销售量供需比区域售价水平及售价发展趋势分析买家已逐步从集团购买转变为个人购房者初期，因为地理位置相对远，主要靠集团购买，后期随着对购房者无限制也开始为个人购房者所逐渐关注目前已全部为个人购房者购买三区域内供应产品特征以大规模面向工薪阶层低品质低档产品为主，而高品质大规模开发中档产品是市场空档。东西湖片区目前产品分布格局主要分为以下三个区域区域基本特征产品特征产品档次张公堤外，机场路以东以占地亩常青花园为代表，经过年建设，在常青花园范围内交通商业配套已较为完善，成为东西湖区人口迁入主要区域以大规模小区形式为主，产品类型以多层为主。在常青花园周边借助其辐射效应，亦分布有中小规模小区如将军花园，产品类型与常青花园类似，以攫取相同客户群以面向工薪层低档产品为主，产品售价在元之间。常青花园金银湖周边规划为生态保护区，华中地区最大高尔夫球场亦坐落于此，拥有绝佳生态居住环境。由于位置偏远，目前交通商业设施缺乏，人气较淡。该区域开发目前处于起步状态，以碧海花园为代表。以大规模小区形式为主，产品类型以别墅为主。以低档产品为主，有少量高档产品,产品售价在元之间。个案达到元吴家山东西湖区人民政府所在地，亦属于吴家山台商投资区。镇上形成了相对较完善商业配套，但离汉口市区较远，交通不便。以中小规模小区形式为主,产品以多层为主,亦有少量别墅主要面向吴家山镇及周边区域居民，以低档产品为主售价在元之间。不难看出，在该区域高品质大规模开发中档产品是市场空档。区域内直接竞争对手及本项目竞争优势常青花园常青花园项目位于金银湖项目地块东北方，直线距离不到公里，占地面积亩，规划总建筑面积万平方米，目前竣工万平方米，是华中地区最大居民小区，由香港新世界集团投资。已经完成开发三期规模分别为万平米，合计万平米，其中住宅万平米，目前销售率达以上。第四期万平米今年推出，从规划环境配套等比前三期有较大提升，至今销售率已达，并争取到建设部智能化试点小区。该项目前三期销售均价分别为元平米元平米和元平施工量竣工量销售量空置量置量明显上升，年比年递增图，显示了市场供需结构失衡，这种失衡主要原因还是经济实用房大规模开发造成，多数经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐步提高过程中，这些楼盘低价优势已经削弱。个人购房已经成为市场主体年由于集团购房停止以及货币化房改实施，将个人引向了商品市场，根据公布,年个人购房率为。年武汉市商品房销售情况年年年年年销售量万平米其中个人购买销售量房地产金融得到较大发展武汉市部分银行已经推出成年期限个人住房贷款，外藉人口也可办理年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元,比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。公积金贷款购房面积占全年总销预售面积以上。年新增归集住房公积金亿元，比年增长，发放个人住房贷款亿元，同比增长个人公积金贷款购房面积达到万平方米，总价值亿元。公积金归集公积金发放年年年与年公积金归集发放情况对比图单位亿元居住区与购房区双因素统计江岸区江汉区桥口区洪山区武昌区青山区汉阳区东西湖区受调查人员居住区域人数汉口中心城区武昌中心城区后湖区域东西湖区域珞瑜路至南湖区域徐东路沿线汉阳区选择东西湖区居住人数二东西湖含金银湖区区域住宅市场成长状况东西湖区住宅市场形成东西湖区住宅市场始于年常青花园开发，通过大规模居住小区形式以低价位初期以经济适用房为主在较短时间内实现居住人口导入随着配套逐步完善人气聚集，以及优美自然环境影响，住宅市场逐渐形成武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁主要区域。东西湖区已成为江岸江汉桥口区等江北区域客户购房时除汉口中心城区外首选购房地区公司与武汉亿房网联合举行市场调查结果如下做成饼图，表明汉口人多，对本案提供机遇武汉市万总人口中，城市常住人口达万，十五期间，非农业人口比重将提高到。上述数据显示武汉市老城区改造及城市住宅郊区化发展是项紧迫工作。这为本案提供市场发展机遇。东西湖区平均房价有较大上升空间，年涨幅已居全市之榜首项目决策背景及摘要外部环境二内部因素第部分项目及周边概况宗地位置宗地现状项目周边的社区配套周边环境与景观大市政配套土地升值潜力初步评估。立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述合作方式及风险评估第三部分市场分析东西湖区住宅市场分析东西湖区内供应产品特征东西湖区内市场目标客层研究产品定位及建议第四部分规划建议规划设计的可行性分析规划设想第五部分工程及销售计划工程计建设后湖四新等居住新区，加快罗家港关山长丰等批新型居住区建设。阳逻吴家山纸坊常福前川蔡甸邾城纱帽个卫星城将成为农村人口转移主要地区。年十大重点工程加快两区园建设，加快阳逻新港建设启动武汉外滩建设工程建设武汉中山广场加快基础建设绕城公路轻轨期古田二桥，二期过江沿中山大道加快房地产业发展全年完成住宅投资亿，竣工面级万推进新江汉大学建设初步建成武汉体育中心主体工程返回三东西湖区概况及规划东西湖区位于武汉西大门，地理位置优越，区内台商投资区已形成较为鲜明产业特色，东西湖全境三面环水，自然地势四周高中间地，呈蝶形分布。在未围垦前，每到汛期，由于地势低洼，区内雨水淤积，加之长江水通过河流倒灌，形成片汪洋。国家为彻底改变东西湖现状，于年修建大围堤现称府河堤或东西湖堤，建设东西湖农场，大围堤与汉江干堤和张公堤连接，阻挡来自各方洪水。因围垦时，以垦区内巨龙岗谢家塆及吴家山三点所形成连线，线东为东湖，线西为西湖，故名东西湖。围垦后东西湖区，建成了十三个大型国有农场，桃花联云瓜菜满园，成为武汉市菜篮子和果盘子。在近期规划中，东西湖区仍然是武汉市五大分分蓄洪区包括西凉湖杜家台武湖涨渡湖东西湖五大分蓄洪区，但考虑到东西湖区经济建设迅速发展，在结合三峡工程和南水北调工程实施后检验效果，国家正在调整东西湖分蓄洪区地位。吴家山台商投资区是湖北省和武汉市人民政府批准以引进台资为主，同时吸引其他国家和地区客商投资对外经济开发区，创建于年。投资区执行国家关于鼓励台胞和外商投资有关政策，投资者在区内享有各方面优惠待遇。投资区规划面积平方公里，首期开发平方公里，首期开发基础设施已全部完成。吴家山海峡两岸科技产业园，是年经国务院批准武汉市三家国家级高新技术园区之。按照武汉市十五计划，东西湖区要加强农业基础地位，突出工业强区，成为城市工业转移和发展集聚地高新技术产业和现代工业辐射地现代都市农业生产地，重点加强吴家山卫星城海峡两岸科技产业园和台商投资开发区规划建设，大力引进和发展加工业物流业和高新技术产业，使这地区成为全市新经济增长带重要增长极市长近期视察东西湖区时，表示东西湖区已进入良性循环轨道，他要求东西湖地区将负担起全市三大增长极之重担，年内再全市率先实现现代化。省政府近期亦安排专门小组到东西湖进行实地调查，并拟向全省推广东西湖区招商经验。返回完吨和万吨自来水厂各座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。排水设施投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。供气可自古田燃气站引入，日供气能力为立方米，已有户居民用气，目前仍未敷设管道。通信终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务系列服务，现已开通程控电话门。六规划控制要点鑫桥地块金银岛西地块还未确定占地面积亩地块容积率规划总建筑面积万左右其中住宅