，市商品空置房面积已达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。据了解，在已有空置中，住宅空置面积为万平方米，占总空置总量，同比增长。非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为万平方米后者空置面积达到了万平方米。有关方面将商品住宅商业用房和办公楼空置情况与年作了个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了倍倍和倍。商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。统计显示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占全市空置商品房总量六成。不要面对空置就谈虎变色，有关方面官员说，对楼盘而言，竣工后空置年以内物业应属于正常销售期，我们需要关注是空置时间达到年以上物业。按此计算，现有空置中，空置年以上商品房仅为万平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量。其中，万平方米商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量。这口径下，商品房空置比例是令人惊喜。住宅空置年以上有万平方米，比上年仅增长万平方米。与去年商品房新增多万平方米销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼。住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。而非住宅商品房市场空置持速上升，说明这类产品供求关系有些失衡，应该加强控制。五市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它消费在很大程度上受消费者收入影响。在这里我们就市民收入情况来分析其需求。家庭月均收入元以下被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，需求比例分别占和房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占和。单价承受能力主要集中在元以下和元之间，分别和。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为花园小区，占。付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。房屋结构分析主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为住宅小区，占付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和。家庭月均收入以上被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。房屋结构需求主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。另外还有和被访者选择了四室两厅和五室两厅。单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为住宅小区，占。付款方式主要为分期付款和次性付款，分别占和。分析以上可以看出，市民对住房选择与其收入水平紧密相关，量入而出仍是市民住房消费特点。在不同收入市民中，月均收入在元以下市民现在主要追求是住房宽敞实用。元市民主要追求是住房宽敞舒适。元以上市民除了追求住房宽敞舒适外，已对居住环境等方面提出了更高要求。本次调查采取抽样共计取有效样本份。从被访者年龄看，岁有人，有人，以上有人。从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。从被访者家庭收入看，月均元以下有人，元有人，元以上有人。六市房地产发展前景尽管直辖后经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。目前城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。按照规划，到年，全国城市化率将达到，将达到。这种增长意味着到年，城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到年城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，住宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，经营税金及附加本项目经营税金及附加包括销售不动产营业税城市维护建集中在主城六区。统计显示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占全市空置商品房总量六成。不要面对空置就谈虎变色，有关方面官员说，对楼盘而言，竣工后空置年以内物业应属于正常销售期，我们需要关注是空置时间达到年以上物业。按此计算，现有空置中，空置年以上商品房仅为万平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量。其中，万平方米商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量。这口径下，商品房空置比例是令人惊喜。住宅空置年以上有万平方米，比上年仅增长万平方米。与去年商品房新增多万平方米销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼。住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。而非住宅商品房市场空置持速上升，说明这类产品供求关系有些失衡，应该加强控制。五市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它消费在很大程度上受消费者收入影响。在这里我们就市民收入情况来分析其需求。家庭月均收入元以下被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，需求比例分别占和房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占和。单价承受能力主要集中在元以下和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为花园小区，占。付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方总论项目概况项目名称港湾期项目地址市区街道村项目业主经济技术发展股份有限公司法人代表注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米。其中住宅建筑面积平方米商场建筑面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。会给开发商带来开发经营上风险。本项目风险主要在以下方面住宅及商场销售情况是本项目关键由于该项目销售收入主要集中于住宅及商场部分，因此住宅及商场销售情况至关重要。建议开发商把住宅及商场营销作为重点，并加大商场营销策划投入力度，密切关注商场销售情况。资金运作风险项目投资达万元，需根据工程项目进程落实资金来源，切勿搞成胡子工程，否则，即使工程最终完工也会给项目后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在市场份额。能否如期将楼盘销售出去鉴于房地产市场竞争加剧，以及市民购买力不足，能否如期将楼盘销售出去也是本项目大风险点，但如若运作得当，化不利为有利，因此建议业主加强经营销售力量，成立专门营销机构，全力进行销售。建材及设备市场价格变动带来风险建材设备价格变动将直接影响到项目造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位材料设备供应单位签定合同时充分考虑这因素，同时定要争取早日进行销售。业主应处理好外部关系协调问题。诸如相关政府部门水电气邮电通讯交通电视等部门。向集约型生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变。住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，也叫做由住房非商品化向住房商品化转变。经济体制由计划经济向市场经济转变，也叫做住房资源和分配供应由行政调配向市场调节转变。在这过程中，个明显特征也浮出水面，即迎来了个人住房消费时代。统计显示，在年，个人购房比重为，到年这比重已提高到。个人购房比重是衡量个城市住房商品化程度标志，同时也是判定住房有效需求重要指标，高比例个人购房，为住宅产业健康发展提供了有效保障。从消费付款方式看，在这六年间，房市也发生着飞速变化。年时，个人购房贷款业务刚刚处于起跑线上，而今，商品住宅消费中比例是通过按揭方式来完成。详见表购房门槛降低，正迅速使房市预期市场变成现实市场。表市主城区近三年政策型个人住房贷款发放情况统计年度项目贷款金额万元贷款宗数建筑面积平方米每宗平均贷款第章总论项目概况项目名称港湾期项目地址市区街道村项目业主经济技术发展股份有限公司法人代表注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米。其中住宅建筑面积平方米商场建筑面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。项目投资及资金结构本项目总投资万元。其中自有资金万元，银行贷款万元，销售回收资金万元。二项目业主简介经济技术发展股份有限公司于年月底经市经济体制改革委员会审批，并在市工商行政管理局登记，由原物核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,业发展有限公司改制成立。注册资本万元，主要从事房地产开发物业管理，为二级房地产开发企业。年与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区商城，总投资万元。该商城主楼高层，总建筑面积平方米。商城层为小商品交易区，内设摊位余个，主要经营玩具文体用品工艺品日化用品针织品鞋类等小商品，成为西南地区唯家颇具规模小商品批发市场。整个市场经营户达多户。楼以上为商住楼，同时还承接了相应配套业务和物业管理。三报告编制依据渝府地号市人民政府关于织造厂国有土地使用权处置批复二渝规选江字第号关于港湾选址意见通知书三渝规设江字第号市建设工程设计条件要求通知书四渝府号市人民政府关于同意港湾规划方案设计批复五渝计委投号市发展计划委员会关于区港湾住宅小区立项批复六市规划局关于公司市港湾规划方案设计审查会记录七中煤国际工程集团设计院提供港湾方案设计八业主提供有关资料。四项目主要技术经济指标见表表项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注建设内容住宅平方米商场平方米车库个车位公共配套平方米小学平方米总投资万元经济效益财务净现值万元内部收益率投资回收期年税前投资利润率税后投资利润率税前资本金利润率税后资本金利润率五报告简要结论按照世纪城市居民住宅居住郊区化趋势，并随着市政府对大型企业退二产业进三产业战略性方案实施，可以预计沙坪坝区域周边住宅区开发时机已经到来，根据目前调查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥风天路石小路及大桥附近沿江区域开始。故如果沿以上批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，成为新轮投资热点地区，大量国外资金和国内资金涌入，寻求投资发展，激活了经济环境，带旺了人气，为经济迅速发展提供了大量机遇和条件。国际国内实力雄厚财团公司进入，国内外驻机构代表处设立以及本地区迅猛发展形成个人财富，都成为推动房地产产业发展强大动力。此外，随着国家增发国债和西部大开发战略正式启动，我市继续加大投资力度。年全市累计完成固定资产投资亿元，比上年净增亿元，增长。其中基本建设完成投资亿元，比上年增长，占全市总投资比重达更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长其他投资亿元，增长。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设顺利进行。经济增长