建筑面积 建筑容积率 建筑密度 项目总投资 万元 营业收入 万元 总成本 万元 销售税金 万元 销售利润总额 万元 所得税额 万元 售房投资利润率 税前 售房投资利润率 税后 售房投资利润率税前 售房投资利润率 税后 财务内部收益率 税前 财务内部收益率 税后 财务净现值万元 税前 投资回收期年税 后 第二章市场预测 第节全国房地产市场概况 二十世纪九十年代初，我国在推进住房制度改革方面出台了系 列政策法规并进行了实质性的工作，从而促进了住宅建设与房地产 业的发展。年国务院下发了国发号文国务院关于深 化城镇住房改革的决定，年八届人大四次会议通过了关于国 民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要，同时建设 部印发了城市住宅建设与房地产业九五计划和年远景目 标，年国发号国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确了停止住房实物分配实行货币化 分配的政策。为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向。 城镇房地产和住宅大规模建设头二十年，使城镇居民中大部分无 房户和缺房户的住房得到解决，也使部分人的居住条件得到了较大 改善。年以来全国的房地产发展出现了强劲增长势头，月 份，全国房地产开发建设完成投资多亿元，同比增长， 其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改 善住房条件和逐步向舒适型过度的需求。目前全国城镇人均住房建筑 面积达平方米。专家预测到年将达到人均建筑面积平 方米，因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。 经过年的快速发展，我国住宅严重短缺的时代已基本结束。 随着社会经济的快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步 升级，居民的住宅消费要求也发生了较大的变化，购买能力大大提高， 随着购房信贷的刺激，居民保持了较高的购房热情，个人购房比例明 显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上， 当前住宅开始向户均套，人均室的舒适型的消费发展，广大职工 居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房的需求日益强烈， 随着人口的自然增长以及全国城镇化速度的加快，农村人口进入城 市，也必然带来对住宅的旺盛需求，据业内人士预测新轮的住宅建 设和房地产热将持续年。同时未来的房地产市场将进入规模 化品牌化发展的时代，品牌也将成为今后竞争的焦点。 第二节西宁市房地产市场状况改革开放以来，西宁市房地产业建设得到长足的发展，到目前已 初见成效，特别是年以来形成房地产开发高潮，表现在商品房 市场供需两旺。 伴随城市规划调整和建设步伐加快，土地供应将有效增加，为房 地产业的发展提供了充足空间，今后几年，在城市总体规划扩大的同 时，随着市区中心地区危旧房改造力度的加大市区中心地区工业用 地的调整市区边缘居住用地和市郊城镇居住用地的扩大等，未来几 年西宁市将保持高速的发展趋势。 目前西宁市已进入全面建设小康社会的新阶段，这预示着今后老 百姓得到的实惠将会更多，而生活水平生活条件也将得到更进步 的提高和改善。今后个时期西宁市的房地产发展潜力和空间还很 大，原因有几方面首先国家继续实行扩大内需的宏观经济政策，并 把启动住房消费作为实施扩大内需的个措施，这将为西宁市房地产 及住房建设提供更广阔的发展空间其次省内外投资商纷纷来宁寻求 发展机遇，在西宁安家置业，些重点基础设施项目的建设必将引来 集团在西宁建立居住基地，这些都必将增加对住房的有效需求第三 西宁已成为全省各州地市县职工离退休安家子女入学职工 调动的首选地区，也将直接增加对住房的需求第四目前西宁市已把 危旧房改造作为实施提位战略的重要措施，力争年内彻底改造 全市的危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展 的新的增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中， 有的家庭对现住条件不满意，有购房的强烈愿望，这必将刺激住房二三级市场的繁荣和活跃，以此来带动住房级市场的发展。 未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质 量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购物休闲 就医交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁 华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜的。 第三章建设选址及建设条件 第节建设地址选择 拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为 汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或 经过。 此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规 划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后的供水供 电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。 场地东北宽余米，西南宽余米，最大处对住房的有效需求第三 西宁已成为全省各州地市县职工离退休安家子女入学职工 调动的首选地区，也将直接增加对住房的需求第四目前西宁市已把 危旧房改造作为实施提位战略的重要措施，力争年内彻底改造 全市的危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展 的新的增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中， 有的家庭对现住条件不满意，有购房的强烈愿望，这必将刺激住房二三级市场的繁荣和活跃，以此来带动住房级市场的发展。 未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质 量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购物休闲 就医交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁 华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜的。 第三章建设选址及建设条件 第节建设地址选择 拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为 汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或 经过。 此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规 划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后的供水供 电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。 场地东北宽余米，西南宽余米，最大处约米，建设用地 面积为万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长 江路约米，南高北低，南北高差约米。 第二节建设条件 自然条件 西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷， 夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温年，历年极端最低气温。 多年平均降水量，最大日降水量年月 日，最大小时降水量年月，年内降水分配均匀， 般多集中在月份，占全年总降水量的，月降水集中，暴雨 多，历年平均蒸发量，基本雪压，历年最多风向为 ，年遇最大风速，年遇最大风速，基本 风压多年平均日照时数小时，日照百分率， 多年平均相对湿度，多年平均无霜期天，多年平均气压 毫巴，多年平均雷暴日数天 工程地质条件 本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大 同路邻近地质情况说明如下，供参考。 地形及地貌 场地地处湟水河南岸级阶地前缘。原始地貌已受般破坏， 南高北低。 地层构成 经钻孔揭露，场地地层由人工填土第四系冲积物及第三系泥岩 组成，自上而下分述如下 杂填土灰褐棕褐色。上部以砖块砼块等建筑垃圾为主， 结构松散，厚度约，下部以粉土粉质粘土为主，含少量卵 石碎砖块等，结构稍密。该层层厚，堆填时间除建筑拆 迁时堆积以外，般达年以上。卵石杂色，骨架颗粒成份为花岗岩石英岩石英砂岩等， 粒石般为㎝零星见有漂石，最大粒径㎝，石英砂岩等，粒 径般为㎝，零星见有漂石，最大粒径㎝，㎝以上者 占总重的，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量 粘性土，级配良好，稍密中密。层厚，顶面埋深 粉土浅黄色，土质均匀，无层里，偶见少量圆砾等包含物，稍 湿，中密密实摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。 该层仅分布于所在的南部场地，层厚 ，顶面埋深。 土夹石杂色，以粉土为主，卵砾石含量约占总重的 ，稍密稍湿，仅分布于所在的西南角，向北向 南尖灭，层厚，顶面埋深 第三系强风化泥棕红色，局部见青灰色，原岩结构已遭破坏，大 部分已风化成粘性土，坚硬可塑状，层厚，顶面埋深 。 第三系中风化泥岩棕红青灰色，组织结构部分破坏，风化裂 隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标较好，该 层控制厚度，顶面埋深，岩体基本质量等级分 类为，属巨厚层。 土的物理力学性质评价 其中卵石重型动力触探修正后击数击，平均击，中密，力学性能较好 第三系强风化泥岩坚硬可塑状孔隙比为，平均 ，压缩系数，平均，属中等中压缩性土 层。剪切试验指标为力学性能较好。 第三系中风化泥岩其天然状态下单轴抗压强度在 之间，平均，属极软岩，力学性能尚好 地下水及土的腐蚀性评价 场地地下水属潜水，静止水位，含水层为卵石层，水的 值为，水中含量为，含量 ，折算值为，按 类环境判定，地下水对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构 中的钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。 土的值为，含量为，含 量，含量为 ，按类环境判定，土对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结 构中的钢筋具中等腐蚀性，对钢结构按值不具腐蚀性。 水土对建筑材料腐蚀的防护，应符合现行国家标准工业建筑 防腐蚀设计规范的规定。 岩土工程分析评价 场地稳定性及适宜性 拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未 发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料，该处无活动断裂通