业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升区域 的商务环境，并促进地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型 消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到地区的消费环 境。对地面公交客运系统作如下分析 地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路西站西站 城铁临路科技园花园东区广顺北大街西站广顺北大街 小路科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店小区小区 小路小区西园购物中心芍药居上地桥小区 小路小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄小区 运通线南湖渠购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙购物中心 运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站新城新城 运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店新城新城 运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街新城新城 运通线安宁里南站立水桥花园朝阳公园定福庄东柳花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园购物中心人民大学六里桥长途站购物中心 科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥公园南皋公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 金盏郁金香花园蟹岛度假村公园酒仙桥东直门公园 科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路 科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广顺北大街 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街 来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 锦绣大地市场玉海园中关村四元桥公园金盏公园 孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街 西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街 北京西站北辰路购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街 外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠 老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街 前苇沟花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场花园 大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街 北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街 菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地 东湖花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥花园 支路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路 东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街 东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街 北湖渠大西洋相结合的综合交通体系。今年已 完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街花家 地街街与京顺路进出地区出入口的改造，预计年前全部实现地 区道路网络规划。 人人口口状状况况分分析析 商业项目开发最重要的因素之就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构 层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前， 先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。 住宅项目发展及人口状况分析 区域自年规划为北京市城市居住副中心至今十多年时间，其土地开 发过程划分为四个阶段 阶段时间主要建设区域开发项目类型 第阶段花家地南湖渠路区域 以福利分房和最早先购置商品房的购房 人，区域开发早期以普通板楼为主，年 开始有高密度楼盘项目 第阶段以新城为中心向外辐射 大型住宅项目启动，以高密度纯居住项目 居多，投资购房者多为工薪阶层，另有韩 籍人为主的外籍人士 第阶段至北部科技园区整个地块都有产业研发基地，品质型住宅公寓项目商务办公楼底商等 第阶段年至今东部新区西南区 大型商业配套型物业项目开发商务办 公楼高品质住宅公寓项目大型企业 或集团购买 从上面的表中数据分析，目前，区域开发已在处于第四阶段，土地开发速成度 较快，区域内已没有太多空置地块，除新城地块北京香颂二期融科 橄榄城宝星国际二期国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过程中， 但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相对较少， 配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设过程中，未 来将有明显的改变。从调研资料显示，区域内部分楼盘项目主要有 序 号物业名称 序 号物业名称 序 号物业名称 序 号物业名称 花园东区融科橄榄城风格雅园花家地西里 星源国际大西洋新城雅特住区 炫彩嘉轩湖畔雅居鹿港动感之都宝星园 西园金隅丽港城星海明珠世安家园 花园夏都盈座丽港美度利景名门 丽景新贵利泽西园嘉美风尚中心亚特兰大厦 慧谷根园悦城博雅国际中心绿荫芳邻 慧谷时空博泰国际都市心海岸花家地商住楼 慧谷阳光澳洲康都嘉润花园嘉悦精英家园 望馨园华阳公寓慧谷金色家园 明苑上京新航线宝星国际新城区 西园四区圣馨大地点击未来沁居花家地小区 国际商业中心季景沁园城市月光望兴园 国风北京北京香颂新居信荷城 新城银领国际东湖湾方舟苑艺术城 华鼎世家花家地西里利泽家园 雅特住区 地区总占地面积公顷，其中建设用地公顷，区域内住宅项目还有 部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近万平米，按照 千人指标计算，区域内固定居民约为万人左右，目前常住人口约 万人左右。区域住宅项目分布图 人口结构及未来人口放量 从区域不同物业类型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有所 增加。就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。 住宅人口数量 根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区城市副中心区等定位，区 域自开发以来，人口数量不断递增，年地区的常住人口数量在万人左右， 年已超过万，其中固定居住户数达万户，截止到年月，统计指标已 接近万，根据北京市总体规划，年预计地区人口总数将超过万人， 而在未来的年内，地区人口数量预计达到创记录的万人。近几年人 口递增数量约为万人年。 写字楼人口数量 随着区域在年月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园西区 后，产业发展速度加快，研发基地留学人员创业园区在较短时间里建成并投入 使用。在的整个北部区域占地四公顷，总建筑面积平方米已全部投入 使用，是集科研生产办公为体的智能化多功能花园式的高新技术企业 孵化基地和留学人员回国创业基地。从产业园区得到的数据显示，电子城西区累计引进各型企业家，其中 高科技企业家，注册资本金亿元，产业方向涉及微电子现代通讯 光机电生物技术和新医药新材料等领域。入园企业就业人员超过万人， 加上新区规划为大型公建用地，未来以大型公共建筑，包括金融贸易商 业旅游等设施为配套服务物业，短期内商务建筑有大幅增加，待区域整体 开发完成后，区域内可投入使用的商务型物业项目总量将达到万平米。 按写字楼物业每百平米人计算，区域未来商务人士总数将超过万人，大 量高等消费人群聚集，影响区域消费特性，同时现有消费习性也有明显改变。 外来人口数量 截止年年底的统计数据，区域已有约万韩籍人口居住在此，占在京韩 国人总数的，到去年年底，地区已成为韩国人及朝鲜族人相对集中的区域， 目前常住韩籍人口已达到万人，占目前全区固定居民人口总数量的，支持 韩籍居民的消费商品种类也相对完善，区域已成为北京市韩国商品最集中种 类最多的区域。 除韩国之外，区域还有几千其他国籍人士在此居住，型成了个以高端消费 和特色消费为主的消费群体，也是本区域高消费核心力量。自科技产业园区 规划确定后，外籍人士对本区域的认可度也逐渐递增，自住型购房者投资型购 房比率大大增加，常常出现预售阶段房号全部被预定，外籍购房人团购现象也时 有发生。 不难看出，随着区域规划不断完善，各项附助设施及配套项目建设完成，交 通商业配套商务环境等有利因素的增加，加之