处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中 短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。 然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。 酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居 住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。 高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。 它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。 中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体 力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。 普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。 另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。 从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。 可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元， 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。 普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。 另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。 从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。 可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元， 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。 对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营， 或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的 费用，并有可观的赢余。业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入， 大约至年后取得完全产权,之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖 给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增 值回报。 产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。二供需状况 相对于每年多万平方米 的普通 住宅供 应量，酒 店式公 寓的市 场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。从上海酒 店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到 顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。 年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了 年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。 供应 供应量出现波动近两年逐渐提高 近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅 采用租赁的方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为 套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路 号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。 年，随着市场的好转，批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市 场供应的次高峰，当年推向市场的共有个楼盘，共计套单元。相比 年的第次高峰，年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个 单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。 近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使 年的供应量不到个单位。年黄浦区的威斯汀公寓卢湾的希尔福 公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年 年上海酒店式公寓市场供求情况 供应需求空置率 套的供应达到个单位。年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆， 共套。 可见受系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。 供应结构发生变化出现产权转让和出售现象 年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租 赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。 酒店式公寓产权转让 酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛的需求。酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况，现 金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能的稳步释放，强劲的租 金走势使些实力雄厚的公司表现出购买酒店式公寓的浓厚兴趣。 根据最新的市场信息，荷兰上市房地产投资基金以万美元的代价收购了位于卢湾区济南路 的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上的宁馨苑达 成转让交易。此类转让的酒店式公寓拥有良好的投资前景，收购者为极有实力 公司。此类酒店式公寓成为海外投资者进入上海市场的主要选择对象。 酒店式公寓产权出售 产权出售型酒店式公寓的出现，主要是开发商看好目前的房产销售形势，同时也为了规避日趋加剧 的高端租赁市场竞争。 年代后期，市场处于低谷，全市房地产投资额连续三年回落。如果在当时上市，或许连成本都 难以收回，于是许多高档房选择以租代售的方式收回投资，这也是年代后期 酒店式公寓供应量增长较快的原因之。目前上海楼市逐渐回暖，高档房市场 价格路飚升，可以说销售时机相当之好，于是部分酒店式公寓采取出售产权 的方式套现。 销售市场形势看好，高端租赁市场却面临越来越激烈的市场竞争。受全球经济下滑的影响，外资公 司纷纷缩减住房补贴开支。与酒店式公寓相比，位于高端租赁市场末端的高档 公寓，竞争力明显增强。部分酒店也采用折扣的方式与酒店式公寓争夺短期客源。 出售产权套现的酒店式公寓，多是平均月租金在美元平方米和美元平方米的中档 中高档物业。这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓的国际 性固定客源，又没有低档物业的价格竞争优势。同时有些产品本身也存在定 问题，如长宁区的丽晶大厦徐汇的金苑亦苑，房型都在房以上，面积也 都在平方米以上。目前古北徐汇地区的高档房价格达到万元以上，这 部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。 酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面的原因。目前房产投资市场具有高额稳定回报的特点，出 现不少投资客。在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多 以基金为主的投资客看准了酒店式公寓的稳定回报，积极介入。 目前产权在售的酒店式公寓有爱俪轩亦园芝大厦金苑和丽晶大厦，售价在每平方米 美元美元之间。 上海市出售产权酒店式公寓汇总表 项目名称房型 面积范围 平方米 租金 美元平方米月 售价 美元平方米 芝大厦房 爱俪轩房 丽晶大厦房 金苑房房 亦苑房房 上海酒店式公寓汇总表 房产名称地址规模套房产种类出租率 浦东 浦东雅诗阁浦东大道号,浦东南路高层 明城花苑崂山东路号,世纪大道高层 汤臣商务中心张杨路号,杨家渡口商住办高层, 盈标花园金桥红枫路弄,碧云路小高层 四季华庭花木路号,罗山路小高层 东樱花苑临沂北路号高层 环球广场桃林路号高层 静安 华山公寓华山路号,镇宁路高层 静安广场华山路号高层 嘉里中心南京西路号高层 上海商城南京西路号高层综合楼 协和酒店公寓南京西路号高层 总统公寓华山路号高层 东方雅筑镇宁路号高层 爱俪轩镇宁路号高层 徐汇 芝大厦衡山路号高层 东亚公寓衡山路高层 汇金广场肇嘉浜路高层 徐汇盛捷公寓陕西南路高层 房产名称地址规模房产种类出租率 港汇花园华山路弄高层 名仕苑广元西路号高层 前言 研究背景 酒