地产开发投资迅速下滑，从 年到年，基本维持在亿元这水平，同比增幅在低位徘徊不前，房 地产业发展处于低迷状态。 高速发展阶段年，约年。三个原因促成了市区房地产业的迅速 复苏并进而转入高速发展时期。是年，随着政府机关住房制度改革的开始实行 即停止实物分房，实行货币分配，市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大 部分单位，为搭上房改末班车，纷纷突击购房分房二是当时我国为应对亚洲金融 危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用 于经济适用住宅建设三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房 地产业起了推波助澜的作用。这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园 环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步 入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中前四年是投资高速增长期，年 年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有 所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积 年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，超过了 年年这四年的销售面积总和。 调控调整阶段年，约年。年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要 目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业 经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。 逐步繁荣阶段年至今。年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴 房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区 迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公 寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格 局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商的进驻，加上 金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品 质开发的新潮流，诞生了批以高品质的楼盘。整个行业在经历了年短暂震荡之后， 又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。 二绍兴市区商品房价格走势轨迹 房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场 的供求关系及商品房价格的高低变化上。 绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币 分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场 的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品 房市场价格的走势，也从年开始。见表 表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米 年份 住宅价格 价格涨幅 绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定的水平 年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。年到达 元平方米，比全省平均价格高元，居全省第三，仅低于杭州和温州 年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与 年基本持平 年，市区房屋销售价格比上年上涨，其中商品房销售价格上涨， 二手房价格上涨。 年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡山水人家白鹭金滩金湖 湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。 年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降和，大量绍兴 企业面临经营困境，购买力持续萎缩。年全市手商品房签约金额约万元，其中住宅签约金额约万元， 较年同期大幅增加。手住宅签约均价约元平方米，较年同期略升 。绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳 中有升。 表绍兴市区年房地产开发投资情况单位亿元 年份年 投资额 增幅 表绍兴市区近三年房地产销售情况单位亿元 年份增幅增幅增幅 投资额亿元 商品房销售额亿元 商品房销售面积万平方米 房地产施工面积万平方米 其中新开工万平方米 竣工面积万平方米 空置面积万平方米 表绍兴市区年房地产销售情况 绍兴市区年商品房销售趋势图 商品房商品房住宅二手房二手房住宅 销售套数单位套销售面积单位万 表绍兴市区年商品房销售户型结构走势绍兴市区年商品房销售户型结构走势图表单位套 以上 表绍兴，随着绍兴房地产市 场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情 和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，房 难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的 幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的 销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济更促进了大批人加入到改善型购房的队伍 中来，加上近几年开始的全国性的婴儿潮效应更进步刺激了婚房市场的需求，多 种因素集中在起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发 展。 绍兴住宅市场经过了几轮的宏观调控，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经 进入了个新的快速发展时期。随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念 的改变，绍兴房地产市场正面临着个前所未有的发展机遇，而目前这种商品房市场供 需两旺的局面仅仅是个开始，作为个经济发达人均收入水平领先的城市来说，市 场需求旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。 五项目市场可行性分析的结论 通过对外滩号地块以及绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论 绍兴住宅市场进入了新轮的快速发展期，强大的购房需求和购买力将对绍兴住 宅市场发展形成有力的支撑 随着老城区用地日益紧张以及房价的快速上涨，周边区域板块将迎来巨大的发展 机遇，而板块之间的竞争将日益激烈 随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，本地房地产业整体上将面临重新 洗牌，土地储备和品牌实力将成为今后企业的核心竞争力 绍兴市新轮城市规划以向西和向北发展的主要方向将对未来几年土地供应 和城市发展形成巨大影响，板块因其地理位置的优越性以及在整个绍兴城市规划中的 重要性，而成为绍兴房地产行业的下个热点，在其崛起的过程中影响整个绍兴房地产 业的格局。 第四部分项目选址及建设条件 地块详情 所属区块分析位于绍兴市新区，整个区域东至绍三线南至萧甬铁路北至 柯袍线，距杭甬高速接口处公里，距萧山国际机场公里。新区位于绍兴大城市 越城柯桥袍江杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团的中心，是绍兴大城市的绿 心。行政区划平方公里，核心区块城市绿心开发建设面积平方公里。 地块描述东南部由湿地水域环抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵凤 林西路，与城市各标志性建筑距离如下表 地点距离车程时速公里 城市广场公里约分钟 客运中心公里约分钟 人民医院公里约分钟 火车站公里约分钟 水上公园公里约分钟 新市政府公里约分钟 奥林匹克中心公里约分钟 高教园区公里约分钟 城际高铁绍兴站公里约分钟 昌安实验学校公里约分钟 图地块位置图 城市广场 洋江路号地 块 新市政府 绍兴火车站 奥林匹克中心 城际高铁柯桥站 镜湖高教园区 大滩水上公园 绍兴中镜湖校区 客运中心 人民医院 昌安实验学校 二项目地块的周边情况 新区绍兴全新的城市中心，绍兴市政府水上公园湿地公园绍兴中等布 列其中，行政居住旅游文化教育艺术等城市功能应俱全其重点关注配套 有 市政府新区是绍兴市政府的所在地，周边市政配套齐全。 中学中学位于新区，由锡麟中学灵芝镇中灵芝镇中嘉会分校兼并活 动，北临云集路，东面为规划中的灵芝路，西面也为规划道路，南面为河流，占地 亩，学校有个班级，可容纳名学生，是市区规模最大的初中学校。 昌安实验学校绍兴市昌安实验学校建成于年月，九年贯制市属学 校，总投资为万元，校园占地亩，建筑面积万平方米。学校是全国中小学 整体改革委员会委员单位，浙江省绍兴市两级实验学校研究会会员单位和浙江省现代 教育技术实验学校，学校现有个教学班，多名在校学生，位教职员工。 湿地公园湿地公园是浙江省首个国家城市湿地公园，有水乡泽国之称。 湿地公园总面积约公里，位于绍兴中心城市三大组团越城柯桥袍江之间，是 典型的淡水河流湖泊型湿地。 周边社区配套与环境 行政公共机构 名称与本项目距离 绍兴市政府公里 人民医院公里 教育设施 本本项项目目所所在在地地名称与本项目距离 昌安实验小学公里 绍兴中校区公里 高教园区公里 主要楼盘 名称与本项目距离 金色家园米 美林米 白鹭金滩公里 山水人家公里 绍兴天下公里 绍兴天下公里 公园 名称与本项目距离 潜山公园米 文化娱乐休闲设施 名称与本项目距离 图书馆公里 音乐厅公里 少年宫公里 市民广场公里 文化广场公里 博物馆公里 温泉高尔夫公里 周边主要交通 道路交通状况 本项目距离城市中心公里左右正常行驶车程分钟，距离新区市政府约 公里正常行驶车程分钟。目前地块周边道路中，解放路是新区通往市中心的南 北走向主要干道。 公交线路 本项目区域内现有路公交线路，全程约公里，全程行驶时间约分钟左右， 票价元。 公交线路走向沿途站点间隔时间运营时间 路西南东北 绍兴中 中学 墨庄 分钟长桥首班墨庄首班至长桥末班墨庄末班交通发展趋势 地块周边的公交线路较少，目前出行工具为公交车和自行车助动车，但由于人气 不足，来往于市中心的出租车比较少，公交车到晚上九点就停止运营，从便捷角度出发 在短期内交通问题仍成为区域内的个重要问题。但随着区域的发展成熟，新建小区的 逐步入住人气的旺盛，系列交通配套将得到有效解决，未来交通将越来越便捷。 第五部分地块环境经济评价与分析 区域相关情况 市场概况 新区房地产行业历近年成交量成交价情况万方 土地成交量 年年年 元平方米 住宅成交单价 年年年 作为绍兴高端住宅的核心区域，新区无论从土地成交价格还是销售均价均处个 较高水平线。年坤和房产率先将高层居住理念引入绍兴，革新了绍兴的人居观念， 伴随着白鹭金滩排屋的热销，大滩版块逐步树立起其在绍兴房地产市场的高端地位。 经过几年的发展，新区是现在乃至以后绍兴的楼市的重点，清晰地可以看到其中 的分界，以国道北复线为界，以南是大滩区域，以山水人