求。房价只有贴近老百姓购买能力，才能激发人们购房欲望。房地产开发要进步提高安居工程经济适用房开发比重，二要选择交通比较便利区域建普通商品房。提升企业竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在些不利因素资质等级偏低。企业规模比较小。房地产开发企业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临不仅是省内竟争，而且是全国范围内竞争，甚至还有境外投资者竞争，没有强大实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源，建立规范开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。项目实施是镇江市城市总体规划要求镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要港口风景旅游城市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效充满活力城市，长江下游最富有特色现代化滨江城市富有文化特色城市，国家历史文化名城和优秀旅游城市优美人居环境城市，人与自然和谐共生山水园林城市生态城市，清新亮丽充满灵气和活力江南名城。项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设快速发展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会项极为重要任务。依据镇江市城镇体系规划预测，年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模主要方法。而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通影响主要指新土地开发项目利用建成后，产生和吸引新交通量，给附近已有道路设施交通运行及周围环境造成影响，有不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。个城市可持续发展，有赖于现代化城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度开发下能够保持有机运作，最有效方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受水平，同时，明确发展商需承担交通责任负责新增加交通设施费用，以减少政府开支，协调好土地开发与交通建设关系。项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域相互关系，近年镇江市通过拓宽学府，新建经十二路等市政重点工程大大拓展了城市可供应开发用地，拓展了城市发展空间，项目建设充分体现城市基础设施建设效益。项目实施是城市经营理论实践城市经营是目前国际上比较通行关于城市规划建设和管理种理论和实践模式，城市经营核心是采用市场化城市经营模式。市场化城市经营模式就是把包括城市土地城市基础设施城市生态环境文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上名称形象知名度和城市特色文化等无形资产，通过对其使用权经营权冠名权等相关权益市场运作，以获取经济社会和环境效益，促进城市发展过程。其核心是适应市场经济体制要求，在明确主体方面应服从于市场化改革趋势，城市经营是在社会效益环境效益和经济效益统前提下，进行城市资产运作使部分城市资产由产品变成商品或产业，使城市建设由简单生产过程变成资本运营过程。城市经营动因土地市场建立是中国城市经营起点，土地是城市中最为稀缺和最为昂贵资源，城镇土地市场改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城市经营起点。分税制实施为城市经营提供了基本财力资源。分税制明确了中央政府和地方政府包括城市政府财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对财权，城市政府可以自主地控制这部分财权，通过合法经营，以达到提高城市竞争力目。企业家挑剔行为使城市竞争不断加剧。为了更多地吸引投资，城市政府自觉地改变传统体制下政府和企业关系，政府不再随意地指挥企业，干涉企业活动，而是尽可能地为企业提供最好服务，创设形式多样优惠政策。城市化迅速推进使城市经营成为普遍自觉行为，那就是各市为了提高竞争力，都自觉地进行政府再造，努力地提高效率，改善服务，使自己消费者满意。项目实施是城市经营需求盛达欧洲城实施体现了城市政府是城市经营第主体，城市政府谋求企业民间资金合作，协同提供公共产品商业居住办公综合区。通过项目实施，实现城市土地经营基础设施发展城市开发建设与经营促进房地产市场繁荣与居民住房条件改善。综上所述发展城市经营，增强城市竞争力关键是业自身还存在些不利因素资质等级偏低。企业规模比较小。房地产开发企业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临不仅是省内竟争，而且是全国范围内竞争，甚至还有境外投资者竞争，没有强大实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源，建立规范开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。项目实施是镇江市城市总体规划要求镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要港口风景旅游城市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效充满活力城市，长江下游最富有特色现代化滨江城市富有文化特色城市，国家历史文化名城和优秀旅游城市优美人居环境城市，人与自然和谐共生山水园林城市生态城市，清新亮丽充满灵气和活力江南名城。项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设快速发展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会项极为重要任务。依据镇江市城镇体系规划预测，年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模主要方法。而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通影响主要总论项目背景项目介绍项目名称盛达欧洲城建设单位法人代表项目负责人注册地址建设单位概况编制依据江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，控制措施主要有勘察设计施工招标多方案比选专家评审，实行工程强制监理和全过程控制，确保采用技术先进适用性可靠性可得性。通过加强基础资料收集，增加技术设计过程及现场实时调查，对工程地质水文地质差异进行跟踪调查，降低工程量变化。资金风险与政策风险通过制定不同情况出现因应措施，对项目开发进行控制，避免因资金政策出现变化造成停工及销售不畅。风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范措施。针对本项目可能发生安全因素及意外伤害风险可通过保险转移，既通过交纳劳保基金投保建筑安装工程切险进行风险转移。风险自担风险自担是将可能发生风险损失留给建设项目自已承担。对于本项目般风险应自行承担风险损失。第十三章结论镇江盛达房地产开发有限公司作为镇江较具历史优秀开发商，多年来在镇江房地产市场屡创佳绩，企业已步入良性循环，此次通过市场竞争获得盛达欧洲城综合小区开发是企业通过市场调研后作出重大投资战略决策，盛达欧洲城综合小区开发实施将成为目前镇江市最大规模设施最完善综合小区之，项目实施将有效扩大房地产市场供应。镇江盛达房地产开发有限公司具有完成项目开发实施技术经济管理能力，项目开发投资计划可行，项目市场定价科学，能确保在预期销售期内完成销售。项目财务分析结论可行，财务评价指标能够保证企业投资赢利要求。盛达欧洲城综合小区作为大盘房地产项目存在限制因素，但作为具有丰富开发经验房地产商镇江盛达房地产开发有限公司已制订了详细应对策略。综合各种分析，盛达欧洲城综合小区开发项目市场定位准确，投资资金落实，经济效益良好，项目可行。量小康社会个重要指标就是人均居住面积，达平方米。用这个标准衡量，城市还有居民住房没有达到小康标准。住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到，住房中无厨房和合用厨房占无厕所卫生间占，还有部分住户是合用有住户没有用上自来水使用燃气比例为，使用传统煤炭和柴草比例为，有住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差家庭比例还比较大。居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民有个观念转变和资金积累过程，城市已购买商品房家庭不是很高，占，购买经济实用房占。无房户租房住者仍占相当份额。此外，随着中国加入民营经济发展，城市化进程加快，我省小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大拉动作用，对住宅办公楼商业营业用房等各类房屋需求正日益显现。因此，房地产业发展还有很大空间。江苏是中国经济增长较快地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重，工业增加值全社第章总论项目背景项目介绍项目名称盛达欧洲城建设单位法人代表项目负责人注册地址建设单位概况编制依据江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布有关法律法令法规和政策。报告基础资料和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可资料文件函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到资料和信息。可行性研究报告编制依据主要有建设项目经济评价方法及参数第二版投资项目可行性研究报告编制指南试用版中华人民共和国城市规划法年核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,江苏省城市规划管理技术规定城市用地分类与规划建设用地指标镇江市城市发展规划建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第号中华人民共和国环境保护法中华人民共和国消防法企业法人营业执照建设项目选址意见书镇江市规划局国家江苏省有关设计和建筑规范标准项目建设单位提供相关资料编制过程中实际调查及收集其他资料。项目提出理由与过程近年来，镇江市商品房价格和全国房地产市场样上涨较快。其中主要原因有土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地本来价值得以体现二水泥钢材沙石等主要建材价格涨幅较大三房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加四居住小区环境更加优美配套设施更加完善，较大辐度增加了成本。五城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求增加，推动房价上升，随着城市拆迁新政策实施，拆迁成本将加大。综上所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。基于上述预测，镇江盛达房地产开发有限公司决定投资开发盛达欧洲城中高档住宅建设。江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发