1、用于自己居住。这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房面积比较大，所选购住房多是房厅房厅面积般在左右户型，还有部分人购买面积在左右错层复式。另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。也有子女为孝顺父母，给父母买。他们选择面积般在房厅房厅户型。子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适色彩明快，这类人选择房子般为房总论第节项目概况项。

2、上述几种因素驱动下，黄江镇本地人有选择购房，买来用于自己居住。这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房面积比较大，所选购住房多是房厅房厅面积般在左右户型，还有部分人购买面积在左右错层复式。另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。也有子女为孝顺父母，给父母买。他们选择面积般在房厅房厅户型。子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适。

3、年，选购房型般为房厅房厅和房厅或复式，面积在不等进入黄江，外地来黄江镇打工人员也逐渐多起来。尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江外地人突然暴涨，突然增多外地人需要大量住房，住房下子供不应求。有商业经营头脑本地人意识到这是条发家致富赚钱好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者个主体。黄江镇本地人购房用于自居按类型和目可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。最主要是本地人在收取多年租金后，手中都有比较充裕资金，另外，在黄江人中有种相互攀比心态。在上述几种因素驱动下，黄江镇本地人有选择购房，买来。

4、业为主乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，般都拥有自己土地。在改革开放后，些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工人员也逐渐多起来。尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江外地人突然暴涨，突然增多外地人需要大量住房，住房下子供不应求。有商业经营头脑本地人意识到这是条发家致富赚钱好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者个主体。黄江镇本地人购房用于自居按类型和目可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。最主要是本地人在收取多年租金后，手中都有比较充裕资金，另外，在黄江人中有种相互攀比心态。在。

5、。香港没有实行计划生育政策，个夫妻般有个小孩，所以，他们选购房屋般为房厅或房厅，面积般在。为女朋友购房型现在在大陆就业香港年轻人非常多，他们在黄江或广州东莞工作。由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳广州东莞房价比较贵，而黄江房价相对便宜。所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江臵业。这类人群购臵物业般为房厅，面积多在。也有买房，面积在，但是，买这类房子人比例相对比较少，不足。安度晚年型黄江物价比较便宜，由开发商开发楼盘物业管理比较规范，般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。香港人与黄江人又属于同个语系，生活习性也非常接近。因此，在香港年纪比较大人，尤其是中下层市民，他们经济能力有限，在深圳香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜又比较近黄江购房安度晚。

6、目名称黄江镇商品住房娱乐商场及办公楼设施建设项目二项目地理位臵本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道号，黄江镇是全国的工业重镇之，东莞市已将黄江镇列作重点区域,是凤岗雁田清溪樟木头的行政中心。三建设规模项目总用地亩，总建筑面积平方米,其中计入容积率建筑面积为平方米。四项目投入总资金及资金市政及公建配套工程费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用税金及附加其他扣除项目按第项计扣除项目总额土地增值税计算住宅销售收入扣除项目金额增值额增值税利润表附表单位万元序号项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度项目收入开发成本,项目税费及附加,土地增值税预征土地增值税清算利润总额,累计利润,应纳所得税额,所得税,净利润,成本利润率利润总额总成本费用成本净利润率净利润总成。

7、色彩明快，这类人选择房子般为房厅，面积般在左右。条件比较差买或租房，面积般在。农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香。

8、黄江镇列作重点区域,是凤岗雁田清溪樟木头行政中心。三建设规模项目总用地亩，总建筑面积平方米,其中计入容积率建筑面积为平方米。四项目投入总资金及资金效益情况该项目总投资估算,万元，预测能实现销售收入万元，税前利润,万元，税前成本利润率，税后利润,万元，税后成本利润率。投资回收期年。第二节承办单位概况承办单位名称房地产开发有限公司核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二承办单位概况第三节可行性研究报告编制依据国家发改委投资项目可行性研究指南国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法建标号东莞市城市总体规划东莞市十五规划城市规划编制办法城市居住区规划设计规范委托方提供有关资料。第四节项目主要建设条件项目建设符合东莞市城市发展总体规划要求。项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。项目场址周边市政。

9、港客户。据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价元∕中惠金士柏山均价元∕中惠珺庭均价才多元∕，其它楼盘如南峰玫瑰园元∕假日豪庭元∕康湖山庄期元∕。与深圳房价差异非常大。而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要个小时左右，从香港深圳到黄江来往巴士非常多，交通十分便利，每到周未时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情享受天伦之乐。

10、占。深圳投资商购房般选择房厅和房厅户型，面积多在，也有选择房厅房厅，面积在。台湾香港投资者台湾投资者在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来，公司给他们待遇非常好，工资也比较高，般年薪都在几十万。台资企业中管理人员在黄江镇是购有产业，他们购房臵业有两个目，个是住得舒适，能拥有自己空间另个是做投资用，用来出租或者自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居目，又可达到投资性质,他们选购房型主要以面积在左右房厅和面积在左右房厅为主。香港投资者香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房主力军，香港房价与黄江房价差异非第章总论第节项目概况项目名称黄江镇商品住房娱乐商场及办公楼设施建设项目二项目地理位臵本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道号，黄江镇是全国工业重镇之，东莞市已将。

11、设施配套条件较好。项目所需资金已经有所落实。第五节主要技术经济指标序号项目指标占地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积项目总投资,万元项目经营收入万元利润总额,万元税后利润,万元成本利润率税前成本净利润率税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年第七节问题与建议房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售楼盘较多，项目业主应选择有经验销售代理公司，制定有竞争力营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验施工单位进行工程施工，在保证工程质量前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。第二章项目投资环境与市场需求研究第节全国房地产发展状况房地产开发完成情况月，全国房地产开发投资亿元，同比增长，其中，商品住宅投资亿元，同比增长，占房地产开发投资比重为。月份当月。

12、本费用现金流量表附表单位万元序号项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度现金流入项目收入现金流出开发成本投资,营业税及附加,土地增值税预征土地增值税清算所得税,净现金流量,累计净现金流量,净现值,累计净现值,计算指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年敏感性分析表附表因素变化情况指标变化敏感性分析结果项目总收入万元开发总投资万元税后利润万元税后成本利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化售价上降售价下降工程成本变化开发成本增加开发成本减少租金租金增加租金减少万元∕以上。黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房臵业非常多。这些购房者买房绝大部分是用于投资，用于自居比较少,在黄江镇深圳人买楼完全用于自居只。

参考资料：

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