大盘来进行研究。 政企关系决定本案开发的可行性 方面，政府拥有原野生动物园定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协 助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为个城 市运营项目，政府的支持也是项目必要的保障。 四本项目发展的前提条件分析 必须建立个特色吸引物 参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居 生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。 必须立足城市运营进行发展 本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展 营造项目发展的机遇。这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必 须站在区域发展城市运营的角度进行思考。五本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。 以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要 求。 第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四 极。 作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为 中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球, 二大成都总体规划对区域发展的影响 华阳组团小康居住新城 温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区 新都青白江组团大型制造业基地 双流东升组团新型工业基地 郫县郫筒组团高新技术产业中心 在大成都总体规划影响下，温江华化,可选择度大产品多样化不够 价格接受度相对较高相对较低 竞争相当激烈相对较弱 投资环境较成熟正在完善 金堂区域未来优势特点 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升 金堂区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案 将进步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。 四区域资源条件及发展水平横向比较分析 区域交通条件房价水平自然环境生活配套 青城山成灌高速老成灌路国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使 区域交通四通八达 车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地 世界自然文化遗产，具有突出的人文文化资源 气候宜人，空气质量高生活配套匮乏 华阳有人民南路南延线，成仁路等 华阳新客运中心及府河成都港 距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，富 气顺延，人气较足 紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定的自然资源。生活 配套不足 龙泉拥有五纵三横的快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南 高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石 胜路 拥有成都最大客运站十陵客运站 距成都的车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近的山脉， 地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏 具有定的资源，成都市区最大的规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉 著名的花果之乡，休闲胜地。生活配套般 温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达 进城的时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风 上水之地，水资源相比其他郊区中丰富 贵气较盛，区域认知度高。 空气质量高，有众多的森林苗圃。花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。生活配套 正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套 牧马山成雅高速成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况 般平均房价集中在元以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好 的高尔夫球场，吸引大量的商务客户 区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强景观位置较好的高端物业 森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地生活配套不完善，几乎无其他方面 的配套 金堂成绵高速，年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均 价元被誉为千里沱江第城，沱江及其支流毗河中河和北河在 县城内相汇环绕，构成金堂县江三河八岸的水系环境，有中国独具的水城 特色。 本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高 尔夫别墅物业。生活配套般 从上述几个典型区域比较来看，金堂凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房 地产发展优势。 五金堂差异化竞争发展战略 作为未来成都半小时圈层的成员之，金堂暂不具备明显竞争优势，如果在现状 条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大 竞争压力故本项目需要跳出金堂区域市场，以高起点高效吸引物为核心，通过差异 化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。 本案将进步寻求本项目的高效吸引物。 第二章项目休闲产业发展方向 特色吸引物的选择 特色吸引物的选择方式有两种，第种是依托于先天资源基础而成，如温泉沙 滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。 那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核 心如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化特色化 本案发展休闲产业的资源基础 发展休闲产业的资源基础分类 衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该 具备定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。 般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源 先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源 后天稀缺性资源人造休闲设施 本案发展休闲产业的资源基础评价 整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交 通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑 崇州温江牧马山等区域，其资源基础分析如下 区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺的自然生态资源 浓厚的人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最 具发展潜力地域 温江生态农业区，水土质量成都最佳 国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开 了成都休闲市场。 龙泉独特的人文历史风情 生态农业自然山体植被 大型运动基地先天资源具有定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休 闲产业发展基础 大邑稀缺的自然资源西岭雪山温泉 定的历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单，具有定休闲 产业发展基础 牧马山 高尔夫景观球场 森林公园先天资源条件般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启 动休闲产业 崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单 金堂赵镇丰富的水系资源先天资源具有定的稀缺性，但多样性不足 对比其他区域，我们认为 金堂在现有资源条件下，发展休闲产业存在定难度 主要表现在先天性的自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园 成都金堂高尔夫项目蓝光观岭前期可行性分析 报告总述 本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊 区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休 闲产业拉动房地产产业发展塑造物业独特价值卖点的可行性建议。 在此基础上，综合考量金堂区域自身特性资源条件竞争要求，提出了本案适 宜发展商务休闲体育休闲的洞占地亩的高尔夫球场为特色吸引 物，并初步确定其档次为西南首席，特色风情为具有完整生态链条的亲水 高尔夫球场。 在特色吸引物既定的情况下，本案确定以高档物业高尔夫主题社区与 中高档物业多元化中高端复合主题居住区为主力产品，以球场房产 均衡发展为基本思路，建设成为生活休闲商务三位体的西南国际 生态高尔夫小镇的基本发展模式。 在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面运营层面财务层面验证 了其可行性。 最终，我们分析认为，本项目投资周期将为年，资金成本约亿，第二 年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用年时间实现 净现值为，未来的纯资金净收益将达到亿，自有资金回报率。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,另外沉淀高尔夫酒店等物业，建设成本价值亿元，土地价值亿元按 未来万元亩计，项目具备良好的风险抗性。 目录 前言项目发展的目标体系 本项目研究背景 企业背景 二项目自身条件 三项目发展环境 三项目的特殊性认识 四本项目发展的前提条件分析 五本项目发展的目标体系 第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 二大成都总体规划对区域发展的影响 三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 四区域资源条件及发展水平横向比较分析 五金堂差异化竞争发展战略 第二章项目休闲产业发展方向 特色吸引物的选择 本案发展休闲产业的资源基础 二各区域休闲产业的发展态势 三人造特色吸引物的确定二高尔夫球场发展建议 中国高尔夫发展概况 二成都高尔夫发展概况 三本案高球球场发展建议 第三章项目发展模式 案例考察 案例简介 二共性研究 三差异点分析 二项目总体发展思路 项目总体开发思路 二项目开发应注意的几个要点 三高尔夫休闲物业定位 休闲物业总体定位 二休闲物业组合 三市场锁定 四目标客户群锁定 第四章市场可行性分析 本案所面临的市场格局及竞争格局 成都郊区物业市场板块分布 二发展模式下的竞争格局判断 二高端物业市场竞争分析显性竞争板块分析 二潜在竞争分析 三竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点 三中高档物业的市场竞争分析 本地市场的中高档物业竞争分析 二与第圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析 三中高端物业市场机会判断 四大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会 五市场可行性总结 第五章运营可行