中海原山高层别墅高层均价别墅万套起 西城山水居高层 国光山水间多层小高层高层高层小高层 乐客来国际广 场 公寓写字楼 商铺 公寓写字楼 商铺 起 通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目 已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销的户型均为以上大户型。特别是山水间项目近期开 盘共计推出余套住宅，排队拿号的人数超过余人，项目开盘当天小时既售罄。 中海原山项目因其规模达到万，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开 盘至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。 项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来 看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有年成交的宗住宅用地，未来项目 区域内竞争压力小。另外，项目区域内目前各类生活配套完善，公园学校商业等配置 到位，为项目开发销售提供了良好的区域环境支持。小结 从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速 增长主要是因为合肥城市化进程的加快。 项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内， 其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。 楼市及个案分析 楼市概况 合肥市作为安徽的省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿 城这样的线开发商的陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关的配套已经逐渐 像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量的花园洋房 别墅，高层已成为主要开发方向。 目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，可分为政务区滨湖 新城庐阳区经开区高新区新站区瑶海区蜀山区包河区九大房产板块。 据房管局统计数据合肥市年年月日月日九区住宅类商品房成交均价约 元平方米。同比年全年宅交均价上涨元平方米，同比涨幅约。 年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米，与年月份合肥九区商 品住宅成交均价元平米相比下降元平米，环比下降。与年月份 合肥市九区商品住宅成交均价元平米上涨元平米，同比上涨。 个案分析 项目开发具有参考意义的项目，为在售的中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约万平方米，物业类型为别墅排屋高层组合。 产品设计方面 项目首次开盘于年下半年，主力产品为平方米经济型中小户型。这部分主力 产品基本售罄，然而平方米以上的户型存在些市场抗性，但总体而言仅在去化速 度上略低于小户型产品。由此可见，中小户型比较符合当地消费者的置业需求，同时也说 明合肥的房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高， 市场接受度般。 产品定价方面 物业定价方面，该项目开盘初期高层定价约在元平方米左右，经过半年的市场销 售，目前高层产品的市场均价为元平方米，别墅类万元套起，年均高层房价增长 约元平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。商铺的销售价格为 元平方米，商铺挑高为米。从今年的合肥土地出让的形势看，未来两三年内，合 肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，该区 域内商品住房价格也将会有所突破。考虑到项目的经济测算的严谨性，参考项目区域房价 增长水平，年间项目区域内唯成交的土地楼面价为元，折算本报告中 的住宅商品房销售均价按元平方米计算，沿街商业规划为两层底商，销售均价按 元平方米计算。 产品去化方面 目前，该楼盘已开盘住宅产品基本售罄，整体销售率约左右，滞销产品主要为前述 的平方米以上户型。 因此，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品，其市场接受度和产品去 化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品质能够有所提升，可以进步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实 现资金的快速回笼，降低投入成本。 产品分析 根据对当地房产市场的初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。 在户型方面消费者对平方米的两房三房户型接受度比较高，建议主力户型设计在该 区间内，可占到产品比重的左右，适当的设计部分平米户型，满足改善性需求的 消费者。 客群分析 项目以刚性需求为绝对主力，小部分的改善性需求。 基地分析 项目区位 该项目建设用地隶属于合肥蜀山区，位于长江西路与万泽路交叉东北角，西接合肥市高 新区，距离合肥市中心约公里路程。 基地现状 项目建设用地由两宗建设用地构成，总用地面积为亩，西侧为住宅用地，面积为 亩，东北侧住宅用地约亩。 项目地块全为净地，但东北侧地形不规整，地块北侧及东侧为被市中及已建住宅小区 沃野花园包围，地块内无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。 周边配套 项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，该区 域内商品住房价格也将会有所突破。考虑到项目的经济测算的严谨性，参考项目区域房价 增长水平，年间项目区域内唯成交的土地楼面价为元，折算本报告中 的住宅商品房销售均价按元平方米计算，沿街商业规划为两层底商，销售均价按 元平方米计算。 产品去化方面 目前，该楼盘已开盘住宅产品基本售罄，整体销售率约左右，滞销产品主要为前述 的平方米以上户型。 因此，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品，其市场接受度和产品去 化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品质能够有所提升，可以进步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实 现资金的快速回笼，降低投入成本。 产品分析 根据对当地房产市场的初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。 在户型方面消费者对平方米的两房三房户型接受度比较高，建议主力户型设计在该 区间内，可占到产品比重的左右，适当的设计部分平米户型，满足改善性需求的 消费者。 客群分析 项目以刚性需求为绝对主力，小部分的改善性需求。 基地分析 项目区位 该项目建设用地隶属于合肥蜀山区，位于长江西路与万泽路交叉东北角，西接合肥市高 新区，距离合肥市中心约公里路程。 基地现状 项目建设用地由两宗建设用地构成，总用地面积为亩，西侧为住宅用地，面积为 亩，东北侧住宅用地约亩。 项目地块全为净地，但东北侧地形不规整，地块北侧及东侧为被市中及已建住宅小区 沃野花园包围，地块内无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。 周边配套 项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两 所中学两所小学及所九年贯制学校。医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民 医院蜀山分院。商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼 商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。并且地块紧邻蜀山森林公园，地理环境优 越。项目地处长江西路，规划中合肥地铁号线湖光路站便在项目东侧，未来项目交通便捷 区位优势明显。 项目主要规划指标 类型面积用途容积率 住宅亩商住 备注该地块没有明确标注商业配比，由于项目四周临路，商业势口较好，本报告中商 业部分按计。 优势 项目位于长江西路，规划地铁号线湖光路站位于项目东侧，未来区位优势 明显，交通便捷 项目周边各项配套比较成熟，自然环境优越 学校资源丰富，学区概念有助于产品的去化和价值的提升。 劣势 公司房地产开发成本控制不理想，各项费用集中于单项目，会带来定的 开发风险 机会 中部地区二线城市是规避房地产风险的主要区域，项目投资风险可控 合肥土地市场火爆，可带来近几年的土地价值和房产价值的迅速提升，低价 土地资源稀缺 合肥市人口集聚效应的显现，带来大量外来人口的进城置业，刚性需求保证 了房产市场的健康发展 威胁 项目投资成本随土地原材料价格迅速上涨，物业价值提升幅度有限，投资 收益水平般 周边区域土地资源稀缺，会给项目带来较强的市场竞争。三项目投资概算 项目测算对象及依据 本报告测算对象为两宗住宅建设用地，总用地面积为亩，容积率，商业比例 暂定为。 项目物业销售周期设计为两年半，销售均价为住宅元平方米，商铺销 售均价为元平方米 项目土地成本暂定为万元亩，实际土地成本根据协商后确定 地下车位计入建筑安装成本内，但不计入销售收入内，测算结果为不含车位 销售的投资收益 财务费用按实际资金筹措所产生的利息计算。 项目主要设计指标 项目主要设计指标览表 可用地面积平方米约亩 建筑密度不大于 绿地面积不小于 商业配比 容积率 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 地下建筑面积平方米 可售建筑面积平方米 住宅可售面积平方米 商业可售面积平方米项目静态投资收益测算 方案万元亩地价 序号项目面积单位价格总价万元备注 总销售 高层销售收入 沿街商铺销售收入 项目总投资 工程投资不含期间费用 土地费用 土地出让金 契税土地款 二前期开发费用 三规费 四建安工程费 高层 地下室含桩基基坑围护 商铺成本含装饰工程 五配套费用 智能化 道路及管线绿化 供电供水煤气有线电信 六不可预见费预备费以上二四项总和的 七期间费用 管理费用以上二六项之和的 销售费用销售总额的 财务费用 营业税销售总额的 土地增值税按销售总额的预缴 税