套 商业套数套 总占地面积平方米 可规划用地面积平方米 建筑容积率 绿化率 建筑密度 二项目总投资万元 三投资利润率 四投资利税率 四项目年能耗 该项目主要能耗为水电汽。该项目正常年份年耗水万 吨耗电万度耗汽万吨。 五结论与建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论 淮海商贸城项目的建设，符合国家宏观经济政策和萧县对该区域 的发展规划。 淮海商贸城项目的开发商，萧县淮海置业有限公司具有很强的经萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。 本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景 观与环境景观相融洽的目的。 本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身 的实际条件，具有定的可操作性。 从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力， 资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议 经营管理风险规避 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施 工方案。 做好物业管理和售后服务工作。 金融财务风险规避。 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风 险，应采用多种方式实现快速销售。 建设管理措施 整合企业资源，提高操作水平。 根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。 项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程 中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进度， 保证工程质量，尽量缩短项目周期。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 镇政府对淮海商贸城的建设十分重视。在本项目的酝酿申 报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 二本项目的开发商萧县淮海置业有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经 验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。 三本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着 很好的发展前途。 四项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地 利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行 的。 五项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的 建设发展。 六项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充 分的论证。 二项目的必要性 提高城镇商业竞争力，助推张庄寨镇商贸中心的形成与发展 张庄寨镇位于萧县东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设 的历史机遇，全面完成城镇商业住宅规划任务任务，安稳致富工程切 实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助 推意义。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 淮海商贸城项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动张庄寨镇成为 汇聚中高端商业激励创业引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区 和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，站式购物 站式娱乐站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的 商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，淮海商贸城通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司 的开发经营实力，采取整体推进的方式，还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经 过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大， 而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级 的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展， 深化并升级商贸业将会是个必然的发展历程。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 第三章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部， 苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东 南部为海拔米的低山矮岭。人口万，辖镇乡个 行政村。 二地理位置 萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公 里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大 门之称。 项目建 设地点萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 三自然条件 气候条件 萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气 候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜 期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均 气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天， 年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数 为小时。 水文条件 萧县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南 部的淮北平原中部。 萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水 资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水 补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓 慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少， 呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙 型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。 地质地貌 萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度 介于米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低 山丘陵，其余为黄泛平原。山丘谷地占总面积，平原占。 土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为，两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷 含量速效钾含量值为，沙土平均有机质 含量碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为。 萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直， 水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅， 水流缓慢。 工程地质条件 萧县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均 为平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分 之。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方 米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度 厘米，地震烈度度。建设用地的综合自然条件较好。 萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武 系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面 积的。 本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降 水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北 向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作 用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 如下 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以 上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。 粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水 螺壳，完整。 粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋 深约米处较富集。 ④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米 未揭穿。层厚不详。 除第层外，其他各层地基承载力标准值均在以上。 四交通运输条件 萧县东邻江苏徐州市公里，素有徐州的西大门之称。南接淮 北公里，西距河南商丘市公里，北连山东济宁公里，县城距 合肥南京济南郑州省会均为小时路程，距徐州观音机场公 里，连云港出海口公里。陇海符夹铁路纵横穿境，连霍合徐高 速公路于县境内交汇，国道，省道与县乡道路 交织成网，境内公路密度为每平方公里公里，已形成公路铁路 航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重 要的交通枢纽。 二社会经济条件 名优农产品基地众多 自然地理条件优越，名优农产品基地众多。萧县植被保存完好，工 业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积万公顷， 目录 第章总论 项目概述 二项目单位简介 三项目主要技术经济指标 四项目年能耗 五结论与建议 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 二项目的必要性 第三章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 二社会经济条件 三项目所在镇基本情况 第四章项目的市场情况分析 项目整体素质分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二物业类型分析 三综合评价 第五章项目整体规划与定位 规划设计方案的指导思想及原则 二建筑规模及规划设计方案 第六