即投资环境，决定项目定位运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖市场环境活条件，所以它波动将对国计民生产生重大影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场健康发展从正面促进与保证整个经济稳步发展。我国房地产市场依国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应集中统管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。通知要求，严格控制高档商品房土地供应。日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知国土资源部和监察部，国土资发号通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体有效运作，注重专业机构风险咨询。风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担供应，价格自是不菲。湖南高尔夫俱乐部以上都依赖于国外引进，加上球场每年维修保养费用也是笔不小开支，单草坪天就得维修三次，每年大约需要花费上千万元。并且部分高层技术不下放，以保其位，这也导致了经营管理费用增加。同时，高尔夫目前在中国是属于高消费行业，营业税率高达，严重阻碍了高尔夫产业发展。ⅱ高尔夫门槛太高，难以大众化。近年来湖南经济迅猛发展，人们收入水平得到了很大提高，年湖南城镇居民人均可支配收入达到元，收入水平在全国排名第位，在中部六省排名第位。但对高尔夫消费依然停留在初级阶段，高尔夫消费市场依然难拓展。过高门槛，使得球场会员证销售不足，访客消费利润微薄，球场投资方无法收回建设投资，给后期运作带来沉重经济负担。湖南几家球场，近两年来大多没有会员证销售收入，收入来自旅行社带来访客消费即散客。昂贵消费，使得高尔夫难以大众化，普通老百姓仍然徘徊在高尔夫大门之外。ⅲ相关合作与互动行业之间缺乏规范管理。高尔夫旅游需要高尔夫行业与旅业携手共进。目前，最突出问题是高尔夫场地建设与景区景点布局不配套，‚高尔夫之旅‛基本格局没有形成。湖南目前高尔夫行业管理不力，由于行政管理不明确，在定程度上影响了高尔夫运动健康发展。另外，我国现在还没有个正式高尔夫行业规范，致使高尔夫球场建设在土地审批区位规划地区协调纳税等方面无据可依。政府在高尔夫球场建设审批规划督导等方面也尔夫运动是改革开放和经济增长产物。年中国首家高尔夫球会中山温泉高尔夫球俱乐部在广东成立年，中国第家中外发展。世纪年代中后期高尔夫球场更是如雨后春笋般在全国各地发展起来。现在，中国已有超过家高尔夫球场，还有众多练习场。经济发展生活水平提高以及高尔夫魅力，使人们对高尔夫热情不断高涨。高尔夫运动兴起，带夫国际比赛。总之，中国高尔夫运动发展态势，可用四句话概括中国文化容纳高尔夫，中国民众向往高尔夫，中国城市需要高尔夫，中国经济呼唤高尔夫。投资方基本情况该项目由圣安德鲁斯国际高尔夫发展香港有限老高尔夫俱乐部在中国大陆推广普及高尔夫运动与苏格兰爱姆伍德高尔夫学院合作开设高尔夫教育，并致力于高尔夫球场设计与建造高尔夫球会管理高尔夫运动培训高尔夫旅游等项目。公司与中国高尔夫球协会及许多中，应注意以下方面图纸设计阶段注重方案论证，由位国际大师设计座符合现场实景最佳球场，并由支富有经验专业施工队实施建造工作，以求淋漓尽致地体现设计思想。总之，定要创造自己特色，具有独创性，使之成为中国精品球场。二努力争取政府与社会充分肯定和支持。本项目是郑州市形象工程之，是城市品位象征，改革开放标志，经济发展见证，对于项目建设和经营来说，政府加大支持力度，无文化，独具民族特色畲族文化独具地方特合理，城乡居民生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目，总投资达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。与此同时，良好市场服务。信用环境步改善旅游城市形象，完善城市整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，福建龙泽房地产开发有限公司万元地价取得了该地块开发权。第二节项目建设必要性项目建设是福鼎市城市建设需要近年来福鼎市城改造绿化美化等。加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设，新建体育中心城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同建成区面积比原来扩大了近倍，城市规划控制区从平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用地人均居住面积人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市道路给排水防洪电力公交消防贷款万元，年贷款利率按计取，贷款期年，财务费用为万元。销售费用销售费用按销售收入比例计算，则销售费用为万元。二收入和税金估算根据规划方案，可销售面积具体为住宅面积平方米，商业面积平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目售价，预计本项目住宅建筑平均售价为每平方米元，商业建筑平，不可预见费万元，高尔夫捡球车费用万元。㈡详阅附表项目投资估算依据高尔万元万元万元万元万元万元经营成本万元万元万元万元万元万元总成本费用万万元万元万元万元利润总额万元万元万元万元万元万元所得税万元万元万元万元万元万元按税后利润计取可分配利润万元万元万元万元万元万元投资利润率万元二项目财务现金流量表项目万元万元其他流入万元万元万元万元万元万元二现金流出万元万元万元万元万所得税万元万元万元万元万元万元其他流出经营成本万元万元万元万元万元万元三及社会经济发展。有利于和谐社会发展。帮助企业扩大经济效益。因此，本项目建设是