频市场会超过五百亿，所以这种相关性爆炸，对影响是无可限量。惟性北京是真正实现核心价值和表现形式中国惟，尽管上海广州，甚至国内些二线城市也雄心勃勃地要建立各自。但就国际化信息化资多密集度，进而在城市支撑体系方面，北京无疑会建成中国惟真正意义。目标群体潜在购买力北京以其核心城市地位云集了国际国内各大中小型公司，形成强大购房需求，以满足其对商务办公和居住要求。在强劲需求推动下，还形成以京城浙江东北西北内蒙为代表主体投资群体，这种现象在国内独树臶，他们具有强大投资意识和投资能力，据不完全统计，在区域内投资商购买占总销售。北京地产未来发展从城市发展历史角度观察，过去年中国城市发展精彩篇章属于深圳，现在则是上海时代，但北京特殊城市属性决定了北京将将领中国城市发展未来。因此，北京各种业态需求将不可限量。第三节万达北京项目对万达集团战略意义北京万达广场投资规模巨大，直接关联集团公司未来发展它还是公司在领域最新尝试，具有模式发展示范效应更重要是，它是集团公司在首都第个项目，对于万达集团具有极高战略价值和意义，它意义不仅仅限于北京万达，它以头雁效应方式直接或间接地影响全国各地万达公司，它成败最直接地关系万达品牌成败。第四节万达北京项目定位分析从特质内涵解构需求特征具有以下特质商务属性，它汇集了这个城市最精英人流是国际化交汇口有庞大资金流构建它财富王国最现代化信息流是它运行命脉同时它具有独特文化气质。这些属性决定了万达广场客户有以下几类投资型商务型居住型商住型。表至表十为份典型潜在目标顾客调查样本表产品居住及商务业态选择价值观表投资资本业态选择在对公寓最终功能形态定位上，要同时具有居住和商务功能居住和商务业态要形成相对空间格局，要有清晰定位分割线内投资商更注重其商务功能。二四大目标市场计划表以为代表成长型企绝对城市形象稿，与开盘期报纸广告呼应。杂志广告发布属于偶然为之，不必考虑内容连续性，只需要充当好辅助媒体切实辅助作用。形象广告发布最为适合。如果赶不上月发布期就做十月份。媒体如新地产生活速递三联生活周刊财经南方航空亮相，延续与深度不是目。力度是这个阶段追求。月开始网络广告软性新闻链接与媒体打包计划整合考虑接近开盘阶段，主流网站首页新闻条绝对城市。如果月开盘，就采用这种媒介方式不开盘，暂不采纳。万达广场自建网站建设我方进行页面风格设计与发展商共同设定页面功能规划请网站建设技术方进行网站技术完成网站建设工作通常需要个月左右建设周期，因此本月开始进行规划和设计。销售工具海报和户型册是这个阶段重要销售工具。除此以外，开始影音资料制作两部分第，万达地产新城市计划第二，绝对城市北京万达广场。做为展会展示资料，销售现场播放资料，客户可带走非纸媒体资料。总结这个阶段核心手段软性，硬广，户外第二部分月日月日推广工作核心任务开盘，强销，进入万达新城市计划宣传阶段二执行手段软性新闻围绕签约五大商家展开报道世界强落户长安街万达联手国际知名商业，大商业活跃再度炒作商业地产开发模式订单地产所谓招商房地产与商业终于统报纸广告本阶段报纸广告主题为万大企业形象及开发模式宣传新城市计划万达集团从哈尔滨到南宁，从昆明到上海，万大地产运用持续创新开发理念，在全国个城市进行城市再造，个城市新中心形成，推动了中国城市化进程。大型商业地产开发旗舰在北京在长安街在停驻。房地产和商业，种新统万达集团与家全球知名商业沃尔玛时代华纳，新加坡大时代，大洋百货等企业携手，独创国际商业组合连锁开发模式。商业地产定单开发，颠覆传统商业操作行为，创新超人实现能力，在全国个城市陆续呈现。实力决定市力杂志广告以新城市计划，房地产与商业统创新开发模式为主题万达地产形象广告。广播广告本阶段广播广告内容随销售进度，推广手段不断变更五大商家签约万达万达新城市计划绝对城市品牌房展房地产与商业创新统开发模式等网络广告自建网站建设中开盘周，主要大众网站绝对城市首页通栏。公关活动签约仪式开盘公关活动方式南京，昆明，大连，北京，四地项目同日同时开盘。地方台做跟踪报道。北京配合硬广，软性新闻和广播广告特点对万达全国品牌建设意义非常，北京项目宣传超越软性新闻媒介可操作性差。方式二品牌房展开盘周，在销售现场进行万达全国开发行为展示将万达全国十几个城市开发尚台最新时装讯息。让这活动期间，这里成为北京最时尚地方。网络自建网站投入使用。销售提成本方案适用员工及人数销售主管名销售人员名提成比例平均为销售额比例提成。考核标准是首期款到帐，签署北京市商品房买卖契约。销售费用比例客户服务人员编制客服主管名服务人员名具体方案详见销售部人员提成方案附区域主要项目销售部佣金比例项目名称销售员佣金主管佣金财富中心无主管新城国际建外税后税后华贸中心税后税后蓝堡国际起，大户型金地花园阳光月月月月月月月月年月却相当多。泛区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展利好政策，还源于其广泛受众层。年仅周边开工项目面积总和就超过万平方米。房价促使年轻白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。在近距离地区，竞争最为激烈当数平米单价在六七千元左右商品房项目，比如苹果社区富力城珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间通惠河南面，紧邻。如果大量员工都愿意到周边项目去臵业话，也就不可避免要成为个高资本容量纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大威胁。内残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。按照规划整体要求，未来总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。目前内公寓建筑面积只有万北京市场简述年月上半年及目前市场走势中国房地产业有十年二十年持续发展潜力，但肯定不是直线增长，会有波浪和局部调整。直居高不下京城房价终于在今年走了下坡路。今年至月，全市商品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米元，分别比上年同期减少元和元。本市房价也从全国第降至第三。租金及空置率年第二季度高档公寓平均租金为每月每平方米美元，比上季度下降了，比去年同期下降了。服务式公寓租金为每月每平方米美元，比上季度下降了。市场供给情况今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，至月北京房地产预售总量达到万平方米，比年同期增长了，增加绝对量是万平方米。至月高档住宅万平方米，合同金额亿，均价每平方米元办公用房万平方米，合同金额亿，均价每平方米元商业用房万平方米，合同金额亿，均价达到元今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占。高档别墅类公寓类，上半年过户均价达到每平方米元，去目，万达与二十多个国际知名商家合作项目及模式在现场进行大规模展览。不建议做巡展，费用高，有效率差，如珠江合生品牌巡展。总结本阶段核心手段签约公关活动，开盘活动，销售现场。第三部分月日月日推广工作核心任务绝对城市要素是这个阶段宣传重点，进入绝对城市产品诠释阶段二执行手段报纸广告主题绝对城市产品诠释阶段城市核心位臵城市干道开放性功能属性全能性五大商业国际商务港写字楼五星级酒店推动发展传媒行业东迁发布媒体依然保证每周次北京青年报整版。杂志广告产品诠释期杂志广告，适合少投多做。生活速递直投类杂志，有相对固定读者，在写字楼等高档消费场所都有发放，到达率较高，较广。近期生活速递五周年庆典得到珠江合生集团大力支持。建议发布形式为刊中刊，大约，广告如同本概念楼书。同时刊登封面拉页，增加气势和关注。北京很多项目采纳过这样广告形式，效果很好。软性新闻配合当月国贸品牌房展，进行绝对城市及万达品牌针对性深度报道。实力绝对市力，万达新城市计划实践绝对城市各大品牌，抢占品牌与理想品牌北方南方差异，南方品牌水土不服房展会不轻易上房展会，注重展会品质建议上月日北京品牌冬季房展会地点国贸展览布展形式还不清楚，将万达新城市计划作为全国各地开发行为展示核心突出三点实现力及每次开发行为对城市意义开发模式房地产和商业统北京长安街项目北京万达广场销售工具影音资料放映论坛在品牌房展之后，借媒体关注举办论坛。论坛内容绝对城市房地产与商业如何找到统销售工具产品楼书产品规划形态逐渐明确，效果图绘制完成设计制作产品诠释楼书现场包装售楼处外包装完成，包括广场和围墙。原则大众理念构想，让更多人关注，停留。广场雕塑雕塑主题为绝对城市形式作四个发光体，四个晶莹绿色柱体，中间有十字道路。成为城市景观。是这个区域目前夜间最明亮地方。围墙根据现场情况进行设计包装。注重感染力，设计感和文化味，与华贸等繁琐有架式没气势围档设计形成差别。是未来展示，无论物质还是精神。方式展板，在内容上形成差异方式二动态展区，在形式上有所创新将段围墙做成电视墙，个又个电视排列开来，里面不间断放映华纳旗下影音作品。白天是吸引人，具有活力，富有展示性，有互动感，时尚，不落伍。晚上是最明亮。广场沙盘展示未来公关活动创想商业气息浓郁活动方式，代表现代，时尚，领先，商业。能够在现场开展受到大连启发，大连最知名是国际服装节。在活动期，现场连续周进行知名品牌时装发布，而电视墙不间断播放法国关系商住分开，距离相近装修标准精装修但经济适用功能配套网络电话电梯车位物来服务服务绝对优质商务配套公共食堂商务酒吧商务交流空间外立面外立面风格独特为玻璃幕墙石材。六纯居住业态需求特征及需求价值链解构业主特征年龄岁强企业及其它驻京外国人高收入人群两党群体跨国公司高管需求价值链解构面积平方米酒店服务式公寓私密性与商务绝对分开距离相近要能充分体现身份服务优质有很好绿化园林空间有足够车位七外立面定位定要具有国际性时尚性独特性唯性特征按符号学原理针对终端目标群体定制设计第二部分万达国际商务港产品策略方案第节市场供给状况分析竞争项目激发启示北京区域竞争加剧，反映在市场供给方面，各开发商总在寻求最佳产品解决方案。除了传统居住公寓形态，还开发出商务公寓，此类产品以住宅公寓立项，享有公寓首付，却相当多。泛区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展利好政策，还源于其广泛受众层。年仅周边开工项目面积总和就超过万平方米。房价促使年轻白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。在近距离地区，竞争最为激烈当数平米单价在六七千元左右商品房项目，比如苹果社区富力城珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间通惠河南面，紧邻。如果大量员工都愿意到周边项目去臵业话，也就不可避免要成为个高资本容量纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大威胁。内残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套