在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的 存在，从而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，横 岗本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指 导意义。 市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经 济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产 消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值完成亿元， 比去年同期增长，高出去年同期增幅个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅 创出了自年以来的新高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值 亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成亿元，比去年同 期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去 年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在年年达到阶段 性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到 的影响。 年月至今深圳市酒店平均入住率统计 系列 月 月 月 月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原 因是在月份左右开始全面爆发的影响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是 在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原 因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。月酒店入住率全面超 过去年同期水平。说明年的深圳酒店业市场前景向好。 深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五 黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城市，充分利用 的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地 区总部，进而成为区域经济核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征 等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施 宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消 费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程 高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍 需扩大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增 长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长 经过年上半年疫情的影响，深圳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且 在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业 步入正常运行轨道。 深圳市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 大梅沙 海景酒店 层万多发展商自管 雅兰酒店栋层， 万多 发展商自管 芭堤雅酒店栋层酒店式公寓 发展商自管 丹枫白露单栋层三九阳光物业 东方威斯栋层 栋层 发展商自管 销售价格分析 靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓住宅价格的倍。 在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的 入住率分析 受的影响，年深圳市酒店的年入住率仍然达，经营情况良好，产权式 酒店的年入住率也在之间浮动。般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店 的平均入住率南紧接深圳经济特区， 西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区公里，距香港仅公里，是香港 和深圳经济特区通往惠州梅州汕头福建江西等内地省市的必经要道。全镇总面积 平均公里，其中平方公里属于龙岗区中心城范围。 横岗镇原为惠阳地区的个乡，在改革开放前是个典型的农业小镇，后经过几次改 制于年月改为现在的横岗镇。横岗镇下辖六约横岗四联安良西坑大康 保安荷坳黄岗坑九个行政村和个居委会，共个自然村。年底全镇总人口 万。 交通状况 横岗镇是深圳市东部的重要交通枢纽，海陆空运输条件十分便利。镇内公路四通 八达，村村通公路，深深圳惠惠州深深圳汕汕头级公路贯穿全境， 惠惠州盐盐田疏港高速公路机荷机场荷坳高速公路已建成投入使用， 深汕高速公路以及北辅线龙岗中心城深圳南辅线坪山深圳公路正在建设中。 平盐平湖盐田港疏港铁路穿境而过。紧邻国际大港盐田港，海上运输也十分便利。 个纵横交错高度密集的交通网络正在形成。深惠公路改造地铁号线年内开工深 平快速干道期明年月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，横岗镇的交通状况将彻 底改变。 服务设施 横岗镇文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全镇颇具 定规模的综合市场和肉菜市场个，已形成了以圩镇第市场松柏商业街为中心的市场 网络，拥有较大规模的宾馆酒店家，龙岗区现有的唯两家四星级酒店全部在横岗。 镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活 质量正日渐提高。 投资导向 根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设 大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业 产业和第三产业。 横岗投资导向项目 改善基础设施，改善生活条件的项目 新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 供应深港市场的基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，横岗镇近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行镇，村建 设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了个现代化花园式文明城镇的雏型。 以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使横岗发展为个拥有 多家企业超亿元财政收入的工业重镇，成为深圳经济特区龙岗中心城的经济走廊， 经过十多年的发展，横岗镇已成为外商竞相投资的黄金宝地。 横岗镇已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功能方便快捷的金融 服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全镇，在经济生活中发挥着重要作用。年 月底，全镇银行存款余额达亿元人民币。工商税务保险与海关部门积极为企业提 供服务，为企业的发展注入了活力，保持了横岗镇良好的经济秩序。 横岗镇的各项建设均取得了显著成绩，先后被评为中国乡镇之星，全国乡镇投 资环境强和国家卫生镇，是珠江三角洲地区颇具盛名的工业卫星城镇。 房地产发展趋势 横岗目前有卓越城市中心花园锦冠华城新亚洲广场三期新世界广场四期名门世 家水晶之城等大盘供应。相对以前，横岗楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已 经得到改变。 现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占 地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振业地产万平方米的横岗项目都 加快建设进程并相继发售。 至此，提升南山前海后海形象的中海振业和卓越悉数到场。而品牌地产的到来对 于个片区的带动，无疑预示着横岗房地产发展趋势向好。 横岗目前正处于房地产发展的前夜，楼市的整体崛起之期已经指日可待。 横岗酒店市场分析 横岗酒店市场现状调查规模及入住率 酒店名称规模星级入住率房型分布客户构成 酒店间四星 标准房高级房 豪华房豪华套 商务套总统套房 以本地各企业商务客 户为主，外籍人士较 多，少数散客 圣德堡 酒店 间 年底 批四 星 标准房高级豪华房 豪华套房 商务套总统套 往来深圳商务人士 港澳游客 其他 龙堡酒店间无 普通单人房 豪华单人房 豪华双人房 本地各公司客户为 主，较多外籍客户 宝丽酒店间 年底 批三 星 标双房标单房 豪单房豪双房 豪华行政套房 以深圳广州商务人 士为主，香港本地 客源少 丽晶中心间无试营业 标准间 豪华单人套房 豪华双人套房 横岗商会各公司客户 及部分长驻横岗的香 港商务人士 小结 区域内暂时无产权式酒店，较大规模酒店较少，仅有家。真正具有星级酒店正式 资质的只有酒店家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。 从整个龙岗区来看，酒