买面积在左右错层复式。另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。也有子女为孝顺父母，给父母买。他们选择面积般在房厅房厅户型。子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适色彩明快，这类人选择房子般为房厅，面积般在左右。条件比较差买或租房，面积般在。农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价元∕中惠金士柏山均价元∕中惠珺庭均价才多元∕，其它楼盘如南峰玫瑰园元∕假日豪庭元∕康湖山庄期元∕。与深圳房价差异非常大。而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要个小时左右，从香港深圳到黄江来往巴士非常多，交通十分便利，每到周未时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情享受天伦之乐。香港没有实行计划生育政策，个夫妻般有个小孩，所以，他们选购房屋般为房厅或房厅，面积般在。为女房厅房厅，面积房厅深圳投资者房厅房厅，面积房厅房厅，面积台湾香港投资者房厅，左右共卫生，安全防范等措施三风险特点及对策对于风险发生可能性较小，损失程度中小风险可以采取风险自留通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生风险对于风险发生可能性较大，损失程度较大风险可以采取风险控制通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险影响对于风险发生可能性大或非常可能，损失程度大风险可以采取风险转移通过有效保险或引入合作方，分散风险降低风险带来损失对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果风险，只能终止项目实施。第十四章结论与建议第节结论本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心绿化营造良好物业管理等，预计将有较强市场竞争力。从市场需求来看，黄江镇目前中高档商品房购房者大部分都是小商户老板在附近工作中高档收入人仕收租保值当地居民。市场对高端物业需求直存在，而目前并没有适合产品，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买。因此，我们预测该项目推出后销售情况较好。从经济效益来看，本项目亦具有较好还贷能力，项目整体是可行。第二节建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。鉴于目前房地产市场客观条件及项目实际状况，认为有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计施工方案营销方案等系列问题有待确定，实际操作时需要深化。本报告预算是在考察东莞市黄江镇房地产市场基础上，且进行价格试水后确定其预售价，这在很大程度上依赖与目前东莞市房地产市场供求关系和未来几年东莞市黄江镇经济和人民生活水平状况。建设单位应密切地注意市场同时，选择合适市场策略外，组织支高素质，高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目预期盈利目标，并取得良好社会效益。建筑工程中不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第，要加强施工管理，实行工程监理制第二，推行招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划第三，要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。附表及附件附表项目开发成本估算表资金来源与应用表销售收入与销售税费估算表投资计划估算表土地增值税估算表利润表现金流量表敏感性分析成果表项目开发成本估算表附表单位万元序号项目名称计算方式单价元投资金额万元比例占总投资比比例未含地价比土地取得费依据于土地转让价,二施工前期费勘查测量设计费按总建筑面积计宗地内七通平费按总建筑面积计临时设施费按总建筑面积计三建筑安装工程费,土方工程按总建筑面积计桩基工程按总建筑面积计,主体工程按计入容积建筑面积计,安装工程费,水电工程按总建筑面积计,消防工程按总建筑面积计,电梯工程按总建筑面积计,通讯工程按总建筑面积计燃气工程按应纳所得税额,所得税,净利润,成本利润率利润总额总成本费用成本净利润率净利润总成本费用现金流量表附表单位万元序号项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度现金流入项目收入现金流出开发成本投资,营业税及附加,土地增值税预征土地增值税清算所得税,净现金流量,累计净现金流量,净现值,累计净现值,计算指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年敏感性分析表附表因素变化情况指标变化敏感性分析结果项目总收入万元开发总投资万元税后利润万元税后成本利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化售价上降售价下降工程成本变化开发成本增加开发成本减少租金租金增加租金减少温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。江镇买房主要是用于自居。但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，个是出租给黄江镇外来人员，包括在黄江工作台湾和香港工作人员。另外是用来转售，主要转手给香港客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通风好房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大差价。所选购房型般为面积在左右房厅和面积在左右房厅。也有房厅，但是买房厅般是香港年轻人。外地投资者据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群了解，在黄江镇投资购房另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定事业，收入比较高，般利用手中剩余资金投资房地产。人所购房屋是用来出租，也有左右投资者是用于转手出售，选购房型般为房厅或房厅，面积多在。浙江温州投资者浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名炒房第章总论第节项目概况项目名称黄江镇商品住房娱乐商场及办公楼设施建设项目二项目地理位臵本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道号，黄江镇是全国工业重镇之，东莞市已将黄江镇列作重点区域,是凤岗雁田清溪樟木头行政中心。三建设规模项目总用地亩，总建筑面积平方米,其中计入容积率建筑面积为平方米。四项目投入总资金及资金效益情况该项目总投资估算,万元，预测能实现销售收入万元，税前利润,万元，税前成本利润率，税后利润,万元，税后成本利润率。投资回收期年。第二节承办单位概况承户数计智能系统工程按总建筑面积计住宅楼公共部分装修工程按住宅建筑面积计商业公共部分装修工程按商业建筑面积计四红线内外市政及公建配套工程费按共建配套建筑面积计五管理费用二三四费率,六不可预见费二三四费率,七销售费用销售收入费率八财务费用按金融机构融资额计,九房屋公用设施专用基金七,合计不含地价二八,合计包含地价八开发项目总投资资额,资金来源与应用表附表单位万元年度项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度资金来源,项目收入再投入自有资金银行借款资金运用,开发成本投资,销售经营税金及附加,土地增值税预征土地增值税清算所得税,借款本金偿还,借款利息支付财务费用,盈余资金,累计盈余资金,销售收入与销售税费估算表附表单位万元序号项目合计年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度项目收入商场及办公楼出租收入万元,可出租面积租金元季度出租率地下停车场出租收入万元地下停车场出租面积地下停车场出租租金元季度地下停车场出租率住宅销售收入万元住宅销售面积住宅平均售价元,住宅销售率物业管理收入万元住宅物业管理收入商铺及商场物业管理收入项目税金及附加,营业税,教育税附加城市建设维护税项目净收入项目投资计划估算表附表单位万元序号项目名称投资金额年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度合计土地取得费,施工前期费土方工程桩基工程地下室工程主体工程水电工程消防工程电梯工程通讯工程燃气工程智能系统工程环保节能辅助系统工程住宅楼公共部分装修工程公寓楼公共部分装修工程商业公共部分装修工程地下室装修工程红线内外市政及公建配套工程费管理费用不可预见费销售费用财务费用房屋公用设施专用基金,合计土地增值税估算表附表单位万元序号扣除项目单价元面积金额万元项目销售物业开发成本土地成本前期工程建安工程费红线内外市政及公建配套工程费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用税金及附加其他扣除项目按第项计扣除项目总额土地增值税计算住宅销售收入扣除项目金额增值额增值税利润表附表单位万元序号项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度项目收入开发成本,项目税费及附加,土地增值税预征土地增值税清算利润总额,累计利润,合租个套间。其它工资低于元员工，基本上没有人在黄江购房臵业。这也许是他们工资比较低工作稳定性不好缘故。而些小型私营企业员工，他们主要以农民工为主