建布置纷乱，占用土地较大，利用率底下。本项目安置房建设严格按照统规划合理布局节约土地原则，使安置区土地资源得到充分利用，以致提高土地利用效率。项目建设可行性符合有关政策符合关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号精神，参照建设部关于推进东北地区棚户区改造工作指导意见，改善群众居住条件解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益。二社会支持力度大本项目属于民生工程安居工程。危旧房改造，使县困难户低收入家庭居民条件得到改善，生活水平得到提高，是社会主义人道主义体现，是国家文明进步标志。因此，本项目得到当地社会大力支持。三技术成熟本项目属般建筑项目房地产类，设计施工技术成熟，可操作性强。四材料施工队伍有保障本项目建设所需水泥钢筋砂石等主要材料，当地均可生产和采购，且县紧邻临川区为建筑之乡，施工建设技术力量雄厚。五场地条件较好本项目场址地理位置和地质条件较好，场地施工条件较好，交通便利，施工用水用电均可由市政管网接入。第三章市场定位与价格定位项目区社会经济概况县直以来，县委县政府带领全县人民自强不息团结奋斗努力拼搏，使全县经济社会发展呈现出速度加快，结构优化，质量提升，经济总量逐步增强。详见下表县年主要经济指标单位年年增长生产总值万元第产业万元第二产业万元工业万元第三产业万元三大产业比财政总收入万元地方般性预算收入万元全社会固定资产投资万元规模以上工业增加值万元农业总产值万元粮食总产量吨农民人均纯收入元社会消费品零售总额万元居民储蓄存款余额万元年末总人口人在岗职工人数人年人均工资元县生产总值万元，按可比价计算同比年增长年人均工资元，按可比价计算同比年增长。从上述数据得出，县经济有了较快发展，人均收入得到较好提高，这为本项目实施提供良好经济环境。项目市场定位棚户区危旧房改造是我国政府为改造城镇危旧住房改善困难家庭住房条件而推出项民心工程。居民安置功能通过良好周边环境优质生活配套服务，解决拆迁居民安置问题，解决困难群众住房问题，满足居民住房需求，提高当地居民生活质量和居住条件。本项目主要针对对象市场定位为安置县老城区国有林场及国有企业危旧房居民将安置户。价格定位本安置房超面积部分按售价为元平方米。第四章建设内容与建设规模改造范围县危旧房包括零星棚户区属于改造范围县中心城区低洼危旧房区司前村火车系及燕山早期花岗岩地层，第四系地层可分为人工填土，壤土及砂土，为上伏地层，燕山早期花岗行政事业性收费按标准计取人防易地建设费万元地方教育附加费万元新型墙体材料专项基金万元散装水泥专项基金万元建筑施工超标噪声排污费万元市政公用设施配套费万元建筑行业上级管理费万元白蚊防治费万元工程定额测定费万元排水设施有偿使用费万元建筑工程质量监督费万元建筑工程卫生服务费万元新建建筑物防雷装置验收费万元小计开发成本合计开发费用建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面项之和小计三销售费用小计开发费用合计安置搬家费用投资总额综合单位造价元平方米项目总投资表国有林场安置房表序号项目名称单位数量单价元总金额万元开发成本土地费用征用土地费小计二前期工程及交纳费建筑设计费勘察费设计费可行性研究环境影响评价费标底编制招投标管理费工程审计施工通水电费用筹建开办费建安工程费小计三基础设施费供电工程万元公项用地面积供水工程万元公项用地面积排水工程万元公项用地面积道路工程绿化环境艺术小品小计四建筑安装工程费桩基础土建工程水电及消防安装小计五不可预见费万元小计取上面五项之和六开发期税费其他服务性费用施工图审查费招投标交易费万元项之和招标代理费万元项之和施工图预算编制费万元项之和竣工图编制费万元建筑设计费工程监理费万元项之和桩基检测费万元二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费按标准计取人防易地建设费万元地方教育附加费万元新型墙体材料专项基金万元散装水泥专项基金万元建筑施工超标噪声排污费万元市政公用设施配套费万元建筑行业上级管理费万元白蚊防治费万元工程定额测定费万元排水设施有偿使用费万元建筑工程质量监督费万元建筑工程卫生服务费万元新建建筑物防雷装置验收费万元小计开发成本合计开发费用建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面项之和小计三销售费用小计开发费用合计安置搬家费用投资总额综合单位造价元平方米项目总投资表国有企业安置房表序号项目名称单位数量单价元总金额万元开发成本土地费用征用土地费小计二前期工程及交纳费建筑设计费勘察费设计费可行性研究环境影响评价费标底编制招投标管理费工程审计施工通水电费用筹建开办费建安工程费小计三基础设施费供电工程万元公项用地面积供水工程万元公项用地面积排水工程万元公项用地面积道路工程绿化环境艺术小品小计四建筑安装工程费桩基础土建工程水电及消防安装小计五不可预见费万元小计取上面五项之和六开发期税费其他服务性费用施工图审查费招投标交易费万元项之和招标代理费万元项之和施工图预算编制费万元项之和竣工图编制费万元建筑设计费工程监理费万元项之和桩基检测费万元二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费按标准计取人，提升城市品味。不利影响为项目拆迁建设中粉尘废气噪声会造成轻度环境污染。对项目所在地区居民就业影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平推动作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施及建议对居民收入影响随着项目建成及发展，居民第三产业收入会提高收入会提高对居民生活水平与生活质量影响提高居民生活水平与生活质量促进社会和谐发展对居民就业影响对项目区居民就业会产生积极影响增加当地就业机会对弱势群体影响对项目区弱势群体产生较大正面影响使弱势群体共享社会改革发展成果尽快推进项目建设，造福方百姓对地区基础设施社会服务容量影响基础设施完善，为周围居民提供了良好居住环境居住环境更好道路绿化，排水等市政基础设施建设应同步社会评价结论项目符合县住房建设发展规划，不仅能改善城市面貌，带动县第三产业发展，解决城市居民就业问题，而且兼顾县城中低收入家庭住房困难户弱势群体利益，促进县经济和谐发展。只要建设资金到位，项目建设具有较好社会效益，也会取得好社会效果。砖木结构，有甚至为泥土垒墙。披厦简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏乱差现象严重建筑密度大人均居住面积狭小，治安消防等隐患大，环境卫生十分恶劣，基础设施配套公共服务设施不全，交通不便。部分处在地势低洼区，每年雨季都要遭受内涝侵袭。这恶劣住房状况已严重影响到全县和谐社会构建和社会可持续发展，事关民生问题。因此如何解决和改善困难户企业职工住房问题已成社会迫在眉睫事项。基于上述情况县政府同意对中心城区低洼区国有林场国有企业危旧房进行改造。项目建设必要性实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善县城居住条件重大举措住房是重要民生问题和社会问题，也是广大群众最关心最直接最现实利益问题。党中央国务院高度重视解决城市居民住房问题。解决好县老城区国有林场及国有企业危旧房困难住房群体最关心最直接最现实利益住房问题，是个第章总论项目概况项目名称县城区危旧房改造项目二承办单位县建设局法人代表三建设地点四建设性质改造五建设期限个月年月年月六建设内容和规模本项目拆迁危旧房，其中县中心城区老城区低洼危旧房拆迁面积万，县国有企业拆迁危旧住房，县国有林场迁危旧住房。为解决县国有企业职工住房问题，而新建安置房，其中县中心城区老城区新建安置房，县国有企业新建安置房。县国有林场新建安置房。完善水电路绿化等配套工程。七建设目标根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号精神，参照建设部关于推进东北地区棚户区改造工作指导意见，利用半年易地建设费万元地方教育附加费万元新型墙体材料专项基金万元散装水泥专项基金万元建筑施工超标噪声排污费万元市政公用设施配套费万元建筑行业上级管理费万元白蚊防治费万元工程定额测定费万元排水设施有偿使用费万元建筑工程质量监督费万元建筑工程卫生服务费万元新建建筑物防雷装置验收费万元小计开发成本合计开发费用建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面项之和小计三销售费用小计开发费用合计安置搬家费用投资总额综合单位造价元平方米本项目总投资为表之和。万元。资金筹措本项目总投资为万元。总销售收入土地收入老城区可上市土地收入亩万元亩参照当地类似土地拍卖价万元。国有林场可上市土地收入亩万元亩参照当地类似土地拍卖价万元。国有企业可上市土地收入亩万元亩参照当地类似土地拍卖价万元。小计万元安置房超面积收入老城区安置房超面积销售收入元参照多层市场价万元。国有林场安置房超面积销售收入元参照多层市场价万元。国有企业安置房超面积销售收入元参照多层市场价万元。小计万元总销售收入万元。二项目利润根据资金来源与使用表及销售收入分年预测表计算项目总投资万元利润总额总销售收入销售税费总投资万元总投资利税率利润总额项目总投资净利润利润总额所得税万元总投资利润率净利润项目总投资盈亏平衡点总投资总销售收入第十四章社会评价社会评价原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用评价方法。遵循可比原则，按目标重要程度进行排序原则，以人为本原则，有无对比原则，力求使分析评价反映客观实际。社会评价主要内容本项目作为房地产开发安置房有着正反两方面社会效应。积极方面主要有是完善了县县城基础设施及房地产建设，改善城市居民居住条件二是通过安置房项目建设，促进房地产事业健康发展，使中低收入家庭中无房户弱势群体共享社会改革发展成果。消极方面主要有施工产生噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民正常生产和生活等。社会评价从以人为本原则出发，研究内容包括项目社会影响分析，项目与所在地区互适性分析。项目社会影响分析县安置房住宅小区项目建设将极大改善县城区居住条件，美化城市，促进经济发展，对社会和谐发展保护中低收入群体极为有利。项目与社会相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量影响县安置房住宅小区项目建设有利于改善当地居民居住水平，项目中绿化道路等基础设施实施有利改善居住环境质量南