投资建设建成，可以带动我市钢铁建材建筑轻工等相关产业和房地产业金融保险业以及第三产业发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。‚阳光品‛住宅小区项目建成，可安臵住户户，对这板块居住，商贸文化发展，显然有着重要意义。三项目地理位臵优势项目地址‚阳光品‛项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路拉通后开发最火热中心地带，教育资源方面有中小湖南人文科技学院医务方面有中心医院康馨老年医院市骨科医院商业方面有步步高商场沃尔玛超市行政职能机关有建设局国土局规划局‚阳光品‛住宅小区北临城市道路建设路，通过建设路联通吉新路新星路育才路可四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位臵较好。二区位优势‚阳光品‛住宅小区项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，根据娄底市近中远三期规划以及区三片六个组团规划，项目建设符合娄底市总体规划发展方向。三交通优势项目所在地为城市主干道建设路，本项目所在区域不到公里是火车站，离市汽车南站距离也不超过公里，与外界联系十分方便。四环境优势项目周边省人文科技学院中小八中，有市中心医院市建设局等单位。东伴珠山公园南依孙水河，与文化广场娄星广场柏杨河公园等市民休闲广场极近，周边良好文化氛围，人气商气，是住家投资首选。五用地优势项目所在区域内地形平整，南低北高，南北高差最大为米，地质结构不复杂，环境土质具备了城市建设要求。第四章市场分析湖南经济宏观分析张春贤同志在报告中提出，加快‚‛城市群建设，擦亮了湖南经济版图。加快以长株潭为中心，以个半小时通勤为半径，包括岳阳常德益阳娄底衡阳在内‚‛城市群建设，形成湖南在中部崛起主要力量，对湖南经济乃至全国经济带动作用将是前所未有。同时从国家实施‚中部崛起‛战略来看，省委省政府紧紧抓住时机，坚持走新型工业化道路发展战略，经济发展逐年加快，连续三年经济增长超过，‚十五‛期间经济年均增速达到。今年在‚工业强省战略‛推动作用下，保持了较快发展势头增长。年月，湖南省发改委公布了‚‛城市群发展方略。目标是到年，初步形成城市群体系架构运作机制和运行模式，成为湖南发展主体区域中部崛起重要支撑，到年左右，建成全国具有重大影响城市群。并且，要在个方面形成城到年万元而住房开发贷款从年万元降到年万元，下降了住房制度商品化改革深化后，个人住房贷款水电供应管理提供或管理商业服务环境卫生及绿化管理提供居民需要家政服务。本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。第十章投资估算与资金筹措投资估算编制依据⒈湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南省建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准通知湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办法通知湖南恒创建筑设计有限公司提供娄底市‚阳光品‛项目平面规划娄底市主要市场材料价格及预算价格。二建设投资分析本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由土地购臵费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设施费项目开发税费预备费包括基本预备费和涨价预备费其它费用和项目期间费用组成。⒈土地购臵费用由土地使用权出让金交易费契税拆迁安臵补偿费构成。⒉前期工程费用包括规划勘察设计费可行性研究费三通平。⒊建筑安装工程费由土建安装工程费配套设施附属设施费组成。⒋公共配套设施费⒌项目开发税费主要是报建人防等费用。⒍预备费包括基本预备费和涨价预备费。⒎其它费用包括监理招标保险及其他等。期间费用管理销售及财务费用。三建设投资估算表总投资估算表单位万元项目总投资计算依据项目开发成本土地成本土地出让金土地成交确认书交易契税土地出让金拆迁及其他前期费用可研规划设计按实际发生情况勘测按实际发生情况三通平费按实际发生情况房屋开发费土建安装工程费其中基础工程按孔桩米孔元米计土建工程费按总建筑面积平均元平方米含内水内电水电气有线初装水电气有线户门窗按经验预估,含高层防火门配套设施其中室外给排水按占地面积元平米强弱电按占地面积元平米电梯及安装台电梯按万元台计附属设施其中消防及绿化消防按高层建筑面积元平米，绿化景观按土地面积元平米安防及其他公共配套设施费高低压配电道路硬化等项目开发税费报建规费按元平米不可预见费按之和计算其他费用监理招标保险及其他等二项目建设期间费用管理费用按项目销售收入考虑建设期销售费用按项目销售收入考虑建设期建设期利息按贷款万元平均使用计算三项目经营期间费用总计二筹资来源及投资计划筹资来源本项目测算总投资万元，其资金来源为自有资金万元预售收入万元申请银行贷款万元。资金来源构成见下表资金来源构成表单位万元项目金额占比自有资金申请贷款预售收入合计二投资计划本项目于年月开工，现已完成土地征购勘探设计可行性研究等前期工作，目前正进行报建场地三通平。项目计划于年月竣工并交付使用，项目建设周期为个月。第十二章经济效益社会效益与环境效益评价经济效益评价测算依据及相关参数本次分析计算对象为。‚阳光品‛项目建设，将大大利于我市城市形象和提高城市品位。本项目建设，将以其定位在‚南政‛板块东南角。作该区域结构补充，以其优美人文环境，革新住宅理念，有力投资举措，肯定会在市区乃至全市小区建设中起有很大作用，对加快我市城市化进程功不可没。三环境效益评价‚阳光品‛规划根据用地特点，其整体布局具有舒适感和商业性。项目尤为注重环保设施绿化建设物业管理等配套设施，道路配套建设，‚阳光品‛建房理念正是希望通过这建设改变客观环境构成而给居民带来身心健康。可以从种意义上讲，这种居民个人理性美感通过再升华，以后会溶入我市城市形象城市精神和城市文化中。这就是‚阳光品‛项目所产生直观环境效益和理性环境效益。四项目评价结论‚阳光品‛项目集居住商业于体，规划符合娄底市城市建设规划，建设施工条件基本具备，市场成熟目标定位清晰准确，可研认为本项目具有很好经济效益和社会效益，项目可行。编制单位编制负责人编制审核人编制人编制日期二〇〇年月八日委托书我公司根据基本建设程序，特委托编写娄底市‚阳光品‛项目可行性研究报告，请按国标要求编制。湖南省上好家房地产开发有限公司二九年十二月二十八日南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城市建设大发展机遇经国务院批准涟钢年产万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工分厂湖南省综合类排名第二五江化工集团等企业落户于娄底市内。特别是近几年内，国家省市区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新，根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出努力。按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万，居民住房面积由平米人增加到平米人，在这几年住房需求空间极为广阔。二项目建设必要性符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房地产业作为国家支柱产业虽然第章总论项目概况项目名称‚阳光品‛住宅小区二项目建设单位湖南省上好家房地产开发有限公司三项目负责人谭军亭四建设地点地处娄底市建设路与同仁街之间新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路吉星路育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局‚南政北工中商‛中‚南政‛板块，是‚南政‛板块城东区。五建设规模用地总面积平方米约亩建筑总面积平方米，其中住宅面积平方米多层住宅面积平方米小高层住宅面积平方米商业面积平方米地下室面积平方米不计容积率物业配套用房面积平方米。层数本项目建拟板式小高层住宅栋多层住宅二栋，多层商住楼五栋。规总用地面积平方米，总建筑面积平方米其中不计容积率面积为平方米计划建设工期个月。经济评价主要依据国务院建设部湖南省和娄底市人民政府及有关部门公布相关法律法规政策文件房地产开发项目经济评价方法项目设计方案娄底市市场调查情况营业税及附加所得税企业提供相关资料二销售价格及项目销售收入⒈价格预测及销售总额通过市场调查及该项目所处地理位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑到娄底市‚阳光品‛项目房地产销售风险及工程建设成本等综合因素，价格预测及销售总额物业类型面积单价元平方总金额万元高层住宅多层住宅商业地下室车位按万元个计配套物业不计销售合计地下层设备用房架空层物业管理平方米，只计资产，不计销售收入。总销售收入万元三项目财务效益Ⅰ项目销售收入税金及附加收入与经营税金及附加估算表序号项目估算价值万元销售收入多层住宅高层住宅商铺车位经营税金及附加销售净收入Ⅱ成本费用本项目成本费用由开发成本和期间费用以及经营期管理费用销售费用构成。成本费用估算表单位万元序号项目估算价值开发成本经营期期间费用销售税金及附加总成本费用Ⅲ利润预测根据以上收入和成本估算，本项目利润预测见表损益表单位万元序号项目估算价值销售收入总成本费用销售利润利润总额所得税税后利润Ⅳ项目经济指标项目主要指标表序号指标名称单位指标值销售收入万元净利润额万元营业税税及附加万元所得税万元销售利润率投资利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年四项目风险评价Ⅰ敏感性分析当项目销售收入下降或项目总成本上升时，建设项目财务内部收益率由下降到和，均高于基准折现率，财务净现值由万元分别下降到万元和万元，均为正值，具有定抗敏感性。保本点分析以销售收入作本项目盈亏平衡分析，保本点项目总投资全部销售收入建设风险分析本项目建设风险主要有以下几个方面成本风险成本主要有直接成本和机会成本。直接成本主要是土地钢材水泥砖灰沙石材及人工成本支出，目前除钢筋外均处于较高价位运行中，开发商要抓住建设速度，规避材料涨价风险。工期风险项目工程施工期预计为个月，冬雨季将会造成工期延长同时项目资金投入量大，如果因资金不能及时到位或其他管理因素都可能导致建设工期过长，从而增加项目开发建设成本，加大项目投资风险。工程质量风险如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目系统风险，因此，在建设施工过程中必须抓好质量监管，严把项目材料采购，确保项目按图施工。二社会效益评价般而言，任何个投资项目建设和运营，不仅会产生定经济效益，还必须形成定社会效益，在投资项目评价中，除了经济上效益与否要评价外，社会效益可否也应该予以评价。‚阳光品‛项目建设，无论是从项目业主投资愿望，还是从项目结构设计深度来看，‚阳光品‛将会是我市以人为本，健康文明优美舒适开发理念示范工程刺激，加上城市人口增长，市场容量大幅增长，大大推动了城市住宅需求扩张，娄底市住宅开发投资总体保持高速增长水平，全市完成房地产开发投资亿元，年均增长率,住宅投