营管理人员必 须用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。在 报告的编写过程中，我们有选择地对惠州现有酒店业状况进行调查分析，以此作为 参照，但更多把注意力投向未来市场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设 计。 清晰度 在可行性调查论证过程中，我们邀请国内外酒店管理专家参与讨论，以期对项 目开发的市场机会市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。同时本报告 对酒店的市场定位业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。 希望通过我们的工作，使新世纪花园酒店建设有良好的开端。 项目简介 项目名称惠州新世纪花园酒店暂定名 项目投资惠州新世纪花园有限公司 投资性质有限责任公司 项目位臵惠州市惠城区鳄湖路中段 占地面积占地面积，平方米 建筑密度建筑密度建筑面积规划总建筑面积，平方米 投资总额项目预计总投资金额人民币亿元 项目定位园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店 建成时间项目预计于年底建成 第章酒店经营环境调查及分析 惠州社会发展状况 概述 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东南端，南临南海大亚湾，与深圳香 港东莞毗邻。惠州为地级市，现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县和龙门县， 设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总 面积万平方公里，全市总人口万。 惠州市是广东省的历史名城，自古以来就是东江流域的政治经济文化和交 通中心。 自然条件 惠州有着独特的地理位臵和优美的自然环境，属亚热带季风气候。境内雨量充 沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量毫米，年日照总数多小时，年平 均气温度，月平均气温度，月平均气温度。 惠州四季长青，全年无霜期达天左右。 交通条件 惠州已形成以市区为中心的海陆空配套的立体交通网络，广惠高速公路广汕 公路惠深高速公路惠河高速公路广梅汕铁路京九铁路贯穿其中。惠州港是 对外客运货运的深水良港。惠州的平潭机场，航班飞往全国各大旅游城市。除平潭 机场外，以市区为中心半径公里范围内还有广州深圳珠海等个大型国际机 场。 在惠州，大铁路连接大港口的格局已初步形成，惠州也将成为衔接粤东内地 港澳台地区及东南亚各国的交通枢纽，成为京九沿线地区走向世界发展经济的座 桥头堡城市。 旅游资源 惠州素有粤东重镇岭南名郡之誉，集湖海山泉瀑布之大全， 人文景观和自然景观很丰富。惠州西湖风景秀丽，宋代大文豪苏东坡谪居惠州，开 始大力建设西湖，此后历代不断修建，形成中国西湖三十六，唯惠州足并杭州 的格局。博罗县的罗浮山素有岭南第山之称，是道教佛教圣地，龙门县南 昆山则是北回归线上的明珠，另外还有惠东县九龙峰等多处省级风景名胜和自然保 护区。 惠州经济发展调查及前景展望 历史 改革开放以来，惠州经济发展直居于珠江三角洲中下游，年，惠州工业 总产值仅亿元。九十年代初的地产泡沫，更使惠州经济发展受到了沉重打，受打 击程度在全国范围内仅次于海南和广西北海。 开始，惠州大力推进经济结构调整，此后工业生产保持了较高增长速度， 数码工业逐步成为强势产业，形成了集团德赛集团侨兴集团麦科特集团 等批著名企业。国内生产总值年均增长，成功实现了农业市向工业市的转 变。但是，这时期房地产开发仍然处在阴影中，社会经济发展不快。年，惠州 市人均元，仅高于粤西山区的肇庆市。 现状 进入世纪以后，随着全国最大的中外合资项目中海壳牌石化项目进入实 施阶段，惠州形成石化与数码比翼双飞的经济发展格局，迅速成为珠三角新的经济 热点。壳牌项目不但每年为惠州增加数以百亿计的工业产值，而且可以带动倍的 下游产业。在项目的刺激下，九十年代初掀起的投资热潮迅速重演。其中数码工业园引起包括日本佳友普利司通韩国美国可口可乐等世界强公司在内的 中外企业的关注，投资意向书大量签订。 年代初曾经在惠州房地产泡沫中被套的海内外投资者也迅速返回惠州。如中 建蛇口发展有限司准备投资多亿元，开发建设万平米的泗水湖滨公园新区。 深圳振业集团在莲塘圈地亩，准备建大型高尚社区。 据统计，年上半年，惠州投资增长率居全省之最，高达，远高于 省内增长较快的韶关东莞云浮佛山。 如图所示。 惠州韶关东莞云浮佛山 图年广东省部分城市投资增长情况 第三产业发展状况 第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，当经济发展到定阶段 时，第三产业可以有力地推动第产业和第二产业发展。上个世纪九十年代以后， 惠州第三产业发展缓慢，年，第三产业产值还占比重，年降 至，年降至，说明第三产业的发展速度明显滞后于第产业和第 二产业。如图所示。 年，广东省第三产业占比重平均为，其中广州为，深圳为，都超过了英格尔现代化标准即以上。惠州排在珠江三角洲九个 城市最后位，如图所示。 市人均元，仅高于粤西山区的肇庆市。 现状 进入世纪以后，随着全国最大的中外合资项目中海壳牌石化项目进入实 施阶段，惠州形成石化与数码比翼双飞的经济发展格局，迅速成为珠三角新的经济 热点。壳牌项目不但每年为惠州增加数以百亿计的工业产值，而且可以带动倍的 下游产业。在项目的刺激下，九十年代初掀起的投资热潮迅速重演。其中数码工业园引起包括日本佳友普利司通韩国美国可口可乐等世界强公司在内的 中外企业的关注，投资意向书大量签订。 年代初曾经在惠州房地产泡沫中被套的海内外投资者也迅速返回惠州。如中 建蛇口发展有限司准备投资多亿元，开发建设万平米的泗水湖滨公园新区。 深圳振业集团在莲塘圈地亩，准备建大型高尚社区。 据统计，年上半年，惠州投资增长率居全省之最，高达，远高于 省内增长较快的韶关东莞云浮佛山。 如图所示。 惠州韶关东莞云浮佛山 图年广东省部分城市投资增长情况 第三产业发展状况 第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，当经济发展到定阶段 时，第三产业可以有力地推动第产业和第二产业发展。上个世纪九十年代以后， 惠州第三产业发展缓慢，年，第三产业产值还占比重，年降 至，年降至，说明第三产业的发展速度明显滞后于第产业和第 二产业。如图所示。 年，广东省第三产业占比重平均为，其中广州为，深圳为，都超过了英格尔现代化标准即以上。惠州排在珠江三角洲九个 城市最后位，如图所示。 年，虽然惠州第三产业得到较快发展，但产值只占全市的。 第三产业发展滞后的问题从年起就引起了政府有关部门和各界有识人士 的注意，惠州市政府也直倡议加快第三产业的发展速度。惠州市政府办公室在 年全市经济运行情况简析中认为，第三产业比重较低是年全市经济运 行情况中第个值得注意的问题，第三产业相对滞后必将对第二产业及整个社会的 发展产生定的负面影响。 图惠州产业结构比例 年年年 第产业 第二产业 第三产业 引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划 广州深圳江门珠海佛山东莞肇庆中山惠州 图珠江三角洲各城市第三产业比重情况 引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划 展望 毫无疑问，惠州经济正处在起飞前高速滑行期间。按惠州市社会经济发展战略 规划，未来年，惠州将逐步发展成为世界级的石化生产基地国内重要的产业 制造基地广东省重要的港口现代物流基地和旅游文化产业基地。这样，今后年 内，惠州将成为广东全省最具发展潜力的城市。专家们预测， 十五及十五后段期间，惠州市的增长速度将达到。 随着第二产业的迅速发展，怎么扩大第三产业规模，逐步达到产业间的平衡发 展，这将是政府和民间深入讨论的问题。 惠州旅游业调查及前景展望 惠州旅游业发展状况 作为第三产业的主要组成部分之，惠州旅游业近年来也取得了些进步，包 括市政府对西湖的整治罗浮山及其他旅游景点的建设旅游宣传推广力度加大 星级酒店保持了较高的住房率东江菜在保留传统基础上的锐意创新等。 年，惠州全市接待国内外游客次数比年增长旅游总收入比 年增长，两项皆保持了定的增长速度。但总体而言，惠州的旅游业发 展直处于较低水平。突出表现为 旅游设施的开发配套差 惠州旅游资源及竞争力在珠江三角洲及香港澳门诸城市中高据榜首，但开发 和配套远远落后于上述各城市。 表是广东省社会科学院对珠三角各城市旅游开发配套的综合评价。 接待人数少，收入水平低 长期以来，周边城市的旅游接待人数和旅游收入都高于惠州市。年的情况 也不例外。年，惠州全市共接待游客万人次，旅游总收入亿人民币，外 汇收入万元美金，各项都落后于周边城市。年惠州与相邻城市相关数字对 比见表。 表惠州与其他城市旅游开发配套比较表 城市 比较项目惠州珠海广州深圳 城市景观 娱乐环境 购物条件 可通达性 服务设施 开发程度 总体评价 注分为开发配套力度低 分为开发配套力度中等 为开发配套力度高。 摘至广东省社会科学院惠州产业发展战略规划 表惠州年与相邻地区旅游收入对比表 城市 项目深圳东莞珠海惠州 接待人次万人次 旅游收入亿元人民币 国际旅游收入亿元美金 资料来源各地政府统计报告，惠州市旅游局 惠州旅游业发展展望 虽然惠州旅游业长期落后于周边城市，但随着壳牌正式落户，惠州独特的地理 位臵丰富的旅游