项目风险之二。项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。本项目分四期滚动开发，时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟实行全过程控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。二风险规避与控制措施认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发重要性。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理资本金内部收益率项目资本金收益率为详见现金流量表资本金。财务净现值财务净现值为万元。所得税后财务净现值为万元。详见现金流量表全部投资。投资回收期静态投资回收期为年。所得税后静态投资回收期为年。动态投资回收期为年。所得税后动态投资回收期为年。投资利润率本项目投资利润率为投资利税率为。有关内容详见主要技术经济指标汇总表。五不确定性分析本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素敏感性从小到大依次为容积率销售收入总投资。六财务评价结论本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行。如果项目能够享受开发区政策优惠，减免部分所得税，则项目财务效果状况可以得到很大改善。十项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。风险因素识别和评估风险等级划分般风险风险发生可能性不大，或者即使发生，造成损失较小，般不影响项目可行性。较大风险风险发生可能性较大，或者发生后造成损失较大，但造成损失程政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，建议首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成