1、发展园区，待开发商贸高科资源丰厚，蕴藏着极高土地投资价值，该区是未来天津市房地产发展热点之，项目本身面临难得历史机遇和宏观发展背景。基于此，该项目无论是在战略发展方面，还是在实际可操性方面，对本区域长远全局性社会经济发展等方面均具有重大意义。综合各方面分析，本报告结论为本项目可开发力度大，有良好经济和社会效益，具备可行性。序号指标指标值备注投资利润率全部投资投资利税率全部投资借款偿还期年全部投资税后年含建设期全部投资税前年含建设期全部投资税后万元最低折现率全部投资税前万元最低折现率自有资金万元最低折现率竣工并投入使用。我国北方最大邮轮母港开工建设。东疆港区成陆面积达到平方公里，东疆保税港区平方公里全部成陆。天津港主航道拓宽等大批重点项目建设取得积极进展。港口货物吞吐量实现亿吨，位列全国港口第三位，同比增长集装箱吞吐量万标。

2、临河公园，保护性整修了各类风貌建筑，区域环境得到根本性改善，为现代服务业发展创造了条件。截至年底，已累计开工商贸文化设施万平方米，建成投入使用万平方米，实现社会投资亿元。年安排市政交通设施建设包括高速公路二级公路城市快速路乡村公路里巷道路以及城市轨道交通建设。为满足群众住房需求，今年要高质量地建设批保障性住房，年内竣工保障房万平方米。同时，今年还将安排批与百姓生活贴得很近便民工程。在提高公用事业服务水平方面，全年更新公交车辆新建改建座公交场站等。在高速公路建设方面，年本市将同时建设津港津汕津宁等条高速公路，累计在施里程公里，津汕高速国庆节前建成通车，其它条年底要完成工程总量，年全面通车。在快速路建设方面，在年新开工批新项目同时，确保西北半环建成通车，使中心城区快速路形成网络。在区县二级公路建设方面，年内完成津汉津围等条二。

3、入资金共万元人民币，其中固定资产投资万元包括建安工程投资万元。另无形资产投资万元,其中土地拆迁安置投资万元。资金筹措本项目总资金需求为万元人民币。本项目资金来源自有资金万元，其中自有建设投资万元银行贷款万元。财务分析假设本项目计算期为年，其中建设期为年零月。本项目是依据地区行业发展趋势进行投资规划，因此，在投资估算是根据经营行业自身特点，兼顾管理方面需投资万元人民币，利润总额万元。投资效益指标统计表第八章总结综上所述，开发南方科技广场二期项目，符合市政规划要求和城市规划发展目标，在南开区具有良好发展前景，该项目投入资金量大，回收期较长，对企业实力要求较高。在南开区政府大力支持下，天津建设发展有限公司秉着以市场为导向，诚信经营原则，投资运作该项目。南方科技广场二期项目是个长期战略性项目。项目毗邻天津市南开区众多经济热点和产。

4、月开工，所有港口项目月底前全部开工建设，北港池集装箱码头，大港汉沽客运枢纽，蓟港铁路等工程年内竣工。市政建设年是天津市市政公用设施投资较大年，全年安排建设项目项，实际完成投资亿元。京津和蓟平高速奥运会前通车，高速公路累计通车里程达到公里，对外交通条件进步改善。地铁二三号线全面开工建设。完成了天津站改造和李公楼立交海河东路隧道等配套工程，确保了京津城际铁路按期通车，缩短了与北京时空距离，形成同城效应。拓宽改造了复康路新开路等条主干道路。完成了纪庄子排水河等条河道治理，建成津滨水厂，新建改造了座污水处理厂和座再生水厂，新建各类地下管网公里，市政公用设施服务保障能力进步提升。海河上游基础设施建设进展顺利。经过年建设，海河上游基础设施配套能力增强，新建改造了永乐桥国泰桥大光明桥等座桥梁和批临河道路，两岸铺设各类管网公里，建成了座。

5、寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓小计年月公寓合计二商铺销售销售时间产品类型销售单价销售面积销售总额万元成交比例年月商业年月商业年月商业年月商业年月商业年月商业年月商业合计三车位销售销售时间产品类型销售单价销售数量销售总额万元成交比例年月车位年月车位合计四商铺租赁租赁时间产品类型租赁单价租赁面积租赁总额万元成交比例年商业年商业年商业年商业年商业年商业年商业年商业合计租金元天五车位租赁租赁时间产品类型租赁单价租赁数量租赁总额万元成交比例年车位年车位年车位年车位年车位年车位年车位年车位合计租金元小时,小时天项目总体利润估算毛利润前年销售净收入万元租赁净收入投资成本万元营业税金及附加万元预交所得税万元估算投资回报率毛利润投资总额第七章财务分析资金规划资金投入本项目预计总投。

6、准箱，同比增长。空港建设取得重大进展。机场新航站楼安全有序高效运营，旅客吞吐能力达到万人次，货邮吞吐能力万吨。机场第二跑道工程开工建设。机场扩建二期工程前期工作全面启动。旅客吞吐量完成万人次，同比增长货邮吞吐量完成万吨，同比增长，增速居全国机场首位。铁路枢纽建设全面推进。天津站新客站投入使用，我国第条标志性示范性高速铁路京津城际铁路高效运营并延伸至滨海新区。天津市与铁道部签署合作纪要，投资亿元全面推进天津铁路枢纽线站个重点项目建设，天津铁路建设发展进入了黄金期。京沪高速铁路津秦客运专线蓟港铁路扩能改造地下直径线建设全面推进。天津西站已经于年月日第章项目发展背景天津市宏观经济发展概况本部分将分析天津市城市建设现状，研究政府对城市规划建设指导思路，明确项目是否有足够基建设施支撑，是否符合天津城市发展要求，是否符合政府规划思路。

7、级公路改造，合计公里。在城市交通轨道建设方面，年内完成地铁二三九号线全部车站主体结构，新开工地铁五六号线等工程。同时，还要进步修好便民路，修建片楼群里巷道路。年本市旧楼区改造计划完成万平方米，人行天桥计划开工建设座。年内完成处二次供水设施和万户居民户内自来水旧管道改造，完成万户居民户内旧燃气管道改造。还将拆除吨以下小锅炉台，推进供热小锅炉并网改造，完成老住宅供热补建合计万平方米，扩大集中供热区域。近年来本市机动车数量迅猛增长，为缓解繁华区域停车难问题，年内还将建成西安道等座停车楼和处停车场西南角东马路形成新繁华区。新世界新安购物广场好又多量贩家世界家乐福等现代下层共平方米停车位个。功能布局功能楼层建筑面积主楼精装酒店式公寓商业裙房合计地下总计三项目总体投资估算土地费用项目名称单项总价万元备注土地补偿费土地出让金及交易税大。

8、入为万元，年租金收入万元，其收入来源主要分为三个部分公寓商场地下车位出售和商场地下停车场出租收入。经营费用预测本项目经营费用包括车场管理费用车场维护费用不可预见之其它费用折旧财务费用和相关税赋。开办费万元，年摊销，每年摊销万元。财务费用长期借款万元，年利率。车场出租按租金收入缴纳营业税及附加。员工人员工资以年人计算，运营初期年人均万元，合计万元含福利费，详见附表十。车场水电费年万元，详见附表十。其他费用年万元，详见附表十。贷款还款资金来源税后利润按规定提取盈余公积金后还贷摊销费折旧费全部先还贷款收回写字楼商场销售成本。详见附表十三。税金附加计算按销售收入总和计算。基准折现率以最低期望收益算法即最高资金成本加投资风险补偿系数计算。财务指标分析本项目合计，建设成本合计万元，销售收入合计万元，年租赁收入合计万元。经济效益指针分。

9、套费小计停缓建项目免契税等二前期费用项目名称单项总价万元备注工程勘察费及购买地形图方案设计费扩初及施工图设计三通平围墙临时道路现场填土现场办公用房质量监理费人防结建费地名费其他费用小计三建安成本项目名称单项总价万元单项单价元平方米备注裙房面积主楼面积地下面积小计四配套费项目名称单项总价万元单项单价元平方米备注自来水工程建设费排水雨水工程建设费污水工程建设费墙改供电公建供热公寓小区环境及其他小计五其它费用项目名称单项总价万元备注销售费用管理费用财务费用含建设期贷款利息不可预见费小计六合计项目名称单项总价万元单项单价元备注层层地下层投资总额七项目成本总和本项目成本总和土地费用前期费用土建费用配套费用其它费用万元。项目总体收入估算公寓销售销售时间产品类型销售单价销售面积销售总额万元成交比例年月公寓年月公寓年月公寓年月公寓年月公。

10、法固定资产折旧采用平均年限法折旧，房屋建筑折旧年限按年计算，残值按原值计算。无形资产折旧土地使用成本按年限年摊销。四修理费用按年折旧额计算。五开办费按年摊销。六房产税率房地产税按租金收入计算。七员工人员工资以年人计算，运营初期年人均万元，合计万元含福利费。其它费用包括广告费通讯费业务活动经费差旅费等。八财务费用长期借款万元滚动，年利率，建设期利息资本化，营运期在财务费列支。九税金附加计算按销售收入总和计算。十还款资金来源税后利润按规定提取盈余公积金后还贷摊销费折旧费全部先还贷款收回写字楼商场销售成本。十基准折现率以最低期望收益算法即最高资金成本加投资风险补偿系数计算。收入预测通过对天津市商业贸易房地产休闲娱乐购买力水平消费习性经济社会发展前景消费需求等综合因素调查并结合本项目市场定位，按照审慎稳健财务原则，计算项目销售收。

11、析经测算，分析如下基本效益利润总额万元，净利润万元。税费税金附加万元，所得税万元万元。财务盈利能力指针分析结论静态分析静态投资回收期税前年税后年含建设期。动态分析动态投资回收期年含建设期。净现值回报万元内部收益率高于近年行业基准收益率，同时高于我国近年平均增长率。偿债能力指针分析本项目分析假定前提为项目开始经营后，各年现金流量以偿还借款本息为首要目标。全部贷款偿还期资产负债率投资与收益概况该项目息服务为主高新技术产业，以五金汽配和数码产品为主商贸业，以健身娱乐为主体育休闲业，以民俗文化为主旅游业。南开区是天津文化教育区。区内驻有南开大学天津大学等驰名海内外著名学府，以南开地域命名南开中学不仅是全国著名学校之,更是周恩来温家宝两位中国政府总理母校。南开区是天津高新技术产业区。国家级高新技术产业园区天津新技术产业园。

12、。城市概况历史沿革天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大沿海开放城市。天津形成始于隋朝大运河开通。明朝永乐二年年设天津卫。同年月又设天津左卫并筑城。世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。地理位置天津介于北纬ˊ至ˊ，东经ˊ至ˊ之间，属于国际时区东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近，南至大港区翟庄子以南沧浪渠，南北长公里东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海要为原则，同时利用先进有效方式来节约工程成本管理费用，以达到投融资方降低造价和成本费用初衷。在收入估算程序上，依市场调究，采用不同方案来获得客观资料，并在估算时，以稳健保守原则，调整略低于市场均价资料群，以确保估算合理性。本项目之财务分析，主要以下列财务假设条件如下折现率二车场水电费年万元三折旧。

参考资料：

[1]（项目申报）某合成氨、尿素综合节能改造项目可行性投资申报材料（复件）（第87页，发表于2022-06-24）

[2]（项目申报）某发电厂热网项目可行性投资申报材料（复件）（第107页，发表于2022-06-24）

[3]（项目申报）某县应急避难广场可行性投资申报材料（复件）（第32页，发表于2022-06-24）

[4]（项目申报）某县北门沟西街道路工程项目可行性投资申报材料（复件）（第32页，发表于2022-06-24）

[5]（项目申报）某印刷基地建设项目可行性投资申报材料（复件）（第65页，发表于2022-06-24）

[6]（项目申报）某博物馆建设工程项目可行性投资申报材料（复件）（第95页，发表于2022-06-24）

[7]（项目申报）某医院项目可行性投资申报材料说明（复件）（第31页，发表于2022-06-24）

[8]（项目申报）某医院项目可行性投资申报材料（复件）（第104页，发表于2022-06-24）

[9]（项目申报）某医疗废弃物处置设施建设项目可行性投资申报材料（复件）（第190页，发表于2022-06-24）

[10]（项目申报）某区食用菌物流冷藏中心建设项目可行性投资申报材料（复件）（第80页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申报）某区循环经济产业园25亩餐厨垃圾处理厂建设项目可行性投资申报材料（复件）（第75页，发表于2022-06-24）

[12]（项目申报）某区天然气利用工程项目可行性投资申报材料（复件）（第60页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申报）某区商贸电子商务平台项目建设项目可行性投资申报材料（复件）（第79页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申报）某化纤公司废水处理改造项目可行性投资申报材料（复件）（第87页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申报）某化工企业环保节水技术改造项目可行性投资申报材料（复件）（第56页，发表于2022-06-24）

[16]（项目申报）某加气站建设项目可行性投资申报材料（复件）（第85页，发表于2022-06-24）

[17]（项目申报）某制衣有限公司服装生产项目可行性投资申报材料（复件）（第59页，发表于2022-06-24）

[18]（项目申报）某制药有限公司300吨阿维菌素及100吨依维菌生物制剂厂建设项目可行性投资申报材料（复件）（第69页，发表于2022-06-24）

[19]（项目申报）某出口工业园区（集中加工区）基础及配套设施建设项目可行性投资申报材料（复件）（第136页，发表于2022-06-24）

[20]（项目申报）某农村饮水安全项目可行性投资申报材料（复件）（第131页，发表于2022-06-24）