用途。表四商品房供需基本情况累计分类批准预售面积万实际登记销售期现房万面积与上年同期比面积与上年同期比期房与上年同期比现房与上年同期比商品房商品房住宅住宅表五商品房屋销售构成情况单位万类别面积住宅商业营业用房其他期房现房合计存量房屋交易分析据统计，月份全市城区共办理二手房转移登记宗，比去年同期宗增长，成交面积万，比去年同期万增长，成交额为亿元，比去年同期亿元增长。二级市场交易比例万万为，二手房交易市场持续较快升温。四房地产市场运行特点市场资金来源充裕，投资和房屋新开工施工竣工面积及市场供应量持续稳步增长今年以来，受国家继续保持适度宽松货币政策等因素影响，全市各大银行对房地产开发投资支持力度并没有明显减少，加上去年各房地产开发企业楼盘销售情况较为乐观，资金回笼速度均有所加快，因此目前各开发商基本上都不存在资金紧张局面。同时，随着外来大型房地产开发商不断进驻，也催发了全市各房地产开发企业投资信心显著提升，从而引发了新轮房地产开发投资热潮。据测算表明，今年和月份全市房地产开发投资有个月实现同比正增长，尤其是月份同比正增长更高达。月份全市在建房屋施工面积也实现同比正增长，尤其是房屋新开工面积和市场供应量同比正增长达成，房屋竣工面积同比增长近成。市场刚性需求增长强劲，住房二级交易市场均较活跃今年以来，在全市优先保障市民首次购房等政策有力刺激下，全市乡镇人员进城购房等住房刚性需求持续增长，自住和改善型需求得到有效释放，据统计，月份全市各楼盘售楼部共接待购房咨询达万余人次，市场人气十分旺盛，有多个楼盘甚至在开盘当日就实现了以上销售率。据统计，月份全市商品房市场销量与去年同期相比增幅近成，说明市场消费信心已基本稳固,市场预期被普遍看好。同时，全市房屋二级市场交易也显著升温，成交量明显放大，增幅达成，说明两个市场相互促进相互补充，处于均衡良性发展阶段。土地开发增长较快，企业购地较为大胆，浏阳城区出现亩以下中小地块地难求局面。今年月份，继碧桂园湖南投资河南荣盛等上市公司进驻浏阳房地产市场后,相继有恒大集团香港新太阳集团和珠江实业等大型房地产开发企业入驻，圈地面积动辄上千亩以上，投资额有甚至高达上百亿元。这充分说明国内大型房地产开发企业对浏阳市房地产市场未来发展长期持续看好，信心十足。市场供求总量保持基本平衡，价格道类似于上海延安路，过往长沙江西大货车将不再通行，则禧和学苑沿街商业街价值将显著提升，噪音大为降按照销售额计算不可预见费不可预见费用为土地费前期费用建设成本设计勘察监理基础设施配套费和规费为依据计算。项目开发投资估算汇总综合成本每平方米元序号费用名称计算依据建面金额万元土地费前期费用元建设成本元设计勘察监理等元基础设施配套费元规费元不可预见费财务成本万元用两年不计利息管理费用销售额销售费用销售额合计项目盈利情况初步计算销售收入商业首层按元二层按元三四层按元商业销售首层元万元二层元万元三四层元万元住宅销售元万元销售总计万元万元万元万元万元项目盈利情况序号项目名称计算依据金额万元销售收入税费销售收入各项成本利润利润率说明本测算为静态测算本项目实施周期约三年结论本项目利润率为，项目可行资金筹集与运用计划总投资估算表单位万元时间项目序号费用名称金额万元第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度土地费前期费用建设成本设计勘察监理等基础设施配套费规费不可预见费财务成本管理费用销售费用合计财务效益分析销售收入计算项目总额万元销售收入估算表万元年年年面积均价二季度三季四季季二季度三季四季度季度二季度三季度四季度元每平方米或每个季度度度度度首层二层三层四层住宅总额比例财务现金流量财务现金流量表全部资金单位万元，序项目建设及销售期年合计号年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度现金流入销售收入小计现金流出开发建设投资销售费用销售税金及附加所得税小计净现金流量累计净现金流量折现率财务净现值累及财务净现值测算折现系数财务净现值盈利能力分析静态动态静态财务指标净现金流量万元静态投资回收期年全部资金投资收益率自有资金投资收益率动态财务指标财务净现值万元动态投资回收期年财务内部收益率敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力种不确定性分析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格产量成本投资建设期汇率等发生变化时，项目经济效果指标等预期发生变化程度，找出项目敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目承受能力，制定出应对措施，最终使投资风险减少，提高决策可靠性。选择需要分析不确定性因素根据社会风险，政治风险。第七部分总结和结论目前国家针对线城市房价过高相继出现了定调控政策，而作为三线城市浏阳市属于非重点调控区，调控力度不大，据统计浏阳房地产市场正处于起步阶段，未来发展潜力巨大，目前不论是投资还是满足自我需求都是很好切入阶段。浏阳市无论是地理位置还是经济发展水平都相当优越。人民生活富裕，商业氛围浓厚，为房地产提供了生长土壤。良好交通环境城市环境有利于促进浏阳市房地产发展浏阳禧和学院项目地理位置优越，周边配套设施齐全。紧邻浏阳市新建重点学校禧和小学,毗邻浏阳市重点中学集里中学项目西面与禧和小学之间将新增修建条道路通往集里中学北正北路市中心，道路修通后，禧和学苑更好地融入了浏阳市中心紧邻花炮大道内环线快速干道烟草路，车行畅通，停车方便。该该项目方案从静态来看，净现金流量元，静态投资回收期年，全部资金投资收益率为从动态来看，该项目财务净现值为万元，动态投资回收期为年，财务内部收益率为。方案二净现金流量万元，静态投资回收期为年，全部资金投资收益率为从动态来看，该项目财务净现值为万元，动态投资回收期为年，财务内部收益率为该项目具有较强盈利能力，具有可行性。重庆京辰房地产顾问有限公司渝中区新民街号城市新锐电话水县，岳阳平江县株洲醴陵市湖北通城县崇阳县辐射。第三章浏阳市房地产市场分析与展望浏阳市年获得中国人居环境范例奖城市荣誉称号年房地产市场总体形势市场供应总量与销售总量之比为万万,继续呈现供给略小于需求供不应求局面。年以来，中央相继出台系列楼市调控新政策，特别是月日国务院发布新国十条，使线沿海城市楼市发展遭受了沉重打击，商品住房成交量出现大幅下滑，房价也呈现大幅下跌趋势，消费者对市场观望氛围日趋浓厚。而浏阳市因地处内陆三四线城市，属此轮调控非重点区域，楼市发展路径与线沿海城市相比具有很大不同，存在较多特殊性，是个相对比较市场，故受调控影响不大，尤其是随着浏阳市场刚性需求持续有效释放，市场发展出现了量价齐升局面。同时，房地产开发投资力度逐步加大，市场供需平衡，房价走势平稳，再加上房地产市场正处于起步阶段，未来发展潜力巨大，因此开发商纷纷把眼光目录第章湖南省长沙市简介湖南省概况二长沙市发展现况第二章浏阳市简介浏阳市概况二浏阳市发展状况第三章浏阳市房地产市场分析与展望房地产开发建设二房地产市场供给三房地产市场需求四房地产市场运行特点五浏阳市房地产市场发展展望第四章禧和学苑项目简介和分析禧和学苑项目简要介绍二禧和学苑项目优势分析第五章浏阳市现行楼盘市场调研分析首之都公馆二华盛彩虹城三上海香港新太阳集团浏阳道吾山蕉溪岭休闲养生度假别墅区级旅游景区核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,四礼花城商业广场理想家园五开心商业广场六恒大地产浏阳恒大华府七市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化是售价总投资额。确定进行敏感性分析经济评价指标本项目敏感性分析主要针对财务内部收益率。计算因不确定因素变动引起评价指标变动值分别计算平均售价上下波动，和投资额上下波动，时，对经济指标影响，具体分析见下表不确定性因素变动引起评价指标变动表风险因素变动幅度项目内部收益率销售单价总投资额内部收益率敏感性分析图计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。计算项目对各因素敏感度系数评价指标变化幅度不确定性因素变化幅度销售单价平均敏感度总投资额平均敏感度由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。所以开发商应当做好市场和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高项目收益。在预售和销售前，开发商应当确实适当地做好定价工作，同时在销售过程中，根据客户反应来适当调节销售价格。销售过快，可以稍微上调价格，以实现利润最大化。滞销，则应重新审视市场来合理调节价格，以保证销售率。另方面，合理控制总投资，是增加利润个有效手段。所以开发商应当在整个开发过程中建立个系统成本控制体系，建立科学管理体系，尽可能实现以最低成本来实现最大经济效益。三项目风险分析从当地市场情况来看，目前房地产市场已经处于个逐渐回暖阶段，再加上地方特点，定会吸引更多外来投资者和城市化进程加快房价平稳上涨，项目市场风险不大，主要风险来源于下两个方面项目建设阶段质量风险在施工阶段，由于施工人员对设计知识认识有重大，擅自改变设计造成风险。在施工管理中，管理人员和施工技术人员不重视关键部位和关键过程跟踪检查和处理，完工后导致产品有严重使用功能缺陷甚至影响结构安全造成风险。要求施工人员技术人员监理及管理人员更要注意对质量把控，以免出现质量问题造成风险。成本风险在施工过程中，由于上游产品如商品混凝土，钢筋等市场价格上升而引起建安成本增加风险。技术风险是指由于科技进步技术结构及其相关变量变动给房地产开发商可能带来损失。例如，由于科技进步可能对本项目适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产更新翻修和改造。项目销售阶段经营风险经营性风险是由于经营决策上失误造成实际经营结果偏离期望值可能性。房地产项目开发中经营风险主要取决于房地产市场特点，开发经营条件以及投资者决策水平，经营者管理能力。市场风险市场风险是指由于市场状况变化不确定性给房地产投资者带来风险。主要包括购买力风险购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀货币贬值给投资者带来实际收益水平下降风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。变现风险房地产项目是不动产，无法由需求弱地方转移到需求强市场去。同时它投资周期和使用周期长价值量大占用资金多谈判时间长交易费用高，这些因素均影响了房地产流动性和变现性。投资者急需现金时，可能无法很快脱手，因此影响了投资者收益。其他风险包括合同风险财务风险浏阳市政府唯大规模扩建扩招所城区小学之,学校招生规模为人。项目西面与禧和小学之间将新增修建条道路通往集里中学北正