1、论是成立。从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建商之都营业面积，中高档百货，对面财富广场，建设内容也是商场超市等业态，以上所涉及业态已经涵盖了大型百货卖场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。因此，继续发展零售商业，竞争将更为惨烈。二从商业发展趋势角度分淮南城市休闲中心项目建议书年六月目录项目概况二淮南市宏观环境分析产业政策环境二经济发展环境三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛二商铺空置率上升，住宅需求较好三龙湖路商圈成为淮南新商业中心四消费者满足度低，高端消费外流四项目地块商业竞争策略从商业业态分析竞争策略二从商业发展趋势角度分析竞争策略三从竞争环境角度分析竞争策略四从发展商务休闲产业优势角度分。

2、分析竞争策略从规避竞争角度出发来考虑这地块商业用途，可以发现，这商业地块缺少正是大型高品位休闲娱乐场所，因此发展休闲娱乐业是这地块错位竞争个最好选择。四从发展商务休闲产业优势角度分析从发展休闲娱乐业优势劣势角度出发，我们发现地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。广场设计，为发展休闲娱乐业提供了良好自然环境。周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。周边没有高档次整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。根据上面分析我们认为本项目商业地块，适宜建设休闲广场，针对国人喜欢在相对宽松休闲环境里进行商业洽谈活动习惯，以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活休闲商务区。给商务人士提供个品位较高有特色，而且距离工作单位不远时尚商务休闲区域。五商务休闲概念定位概念直译为游憩商业区，也可译为旅游商业区休闲商务区等。

3、小区休闲娱乐中心，提升住宅和公寓内在价值，提升项目盈利空间。合理配置商业空间以补缺战略为核心做好招商工作。形成商圈互补和共赢。七项目建设内容建设内容包括花园广场建设面积平方米人民路沿街平方米酒店餐饮酒吧娱乐国庆路沿街平方米时尚生活广场平方米运动健身中心高层住宅栋层住宅栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋地下部分，建设停车场。八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论式为吃饭唱歌。四项目地块商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现是种结构性过剩，因此，淮南商业地产发展，应当是种补缺式开发，根据市场需求地块优势做理性投资精品开发。本项目地处龙湖路商圈边缘地带，处于核心商圈二级干道上，从商圈整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根据商圈理论研究，整个核心商圈二级干道是发展餐饮娱乐业最好地区。从地块周边环境状况来看，这。

4、消费能力不足以支持万平方米大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下城市，个购物中心应该控制在万平方米以下规模百货商场目前来说百货商场属于淘汰商业业态，但是在二线城市形成格局是百货店与商超并立局面。同时实力强大后进入者，会逐步取代传统老旧百货商场，形成总规模动态平衡。保持着家效益较好，其他专业商场配合局面。如果没有足够实力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智。超市是商业业态发展趋势，但是从项目地块本身环境考虑，此地块在发展商超机会也是不大，地块周边已经存在了多家大型超市，趋于饱和状态。专业店专业市场从地块条件来讲，可以寻找突破口就是细分专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。可以突破方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。三从竞争环境角度。

5、彦，营销水平提升快图表淮南市住宅市场主要特点三淮南写字楼公寓市场特点淮南办公物业处于萌芽发展阶段，办公物业市场尚未启动，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。目前，淮南办公物业大量改变用途，或者面临大量空置。企业性质行业类别解决方案大型国有企业银行保险邮政电信电力等自建办公楼政府单位市政府下属各机关自建办公楼外地企业办事处外来销售代理机构租用店面或住宅高知服务性中小企业律师会计广告等租用店面或住宅低成本运作•草创型中小企业贸易企业生产型企业租用店面或住宅工厂附近自建办公用房图表淮南企业办公用房解决方案统计四淮南项目基本发展战略公寓不是主流发位高质量，能够与整体商圈合理补缺配合休闲商务广场和高级住宅小区。充分发挥地块广场用途，通过合理设计将个公用广场，巧妙变成小区花。

6、析五商务休闲概念定位五项目地块住宅公寓竞争策略淮南市住宅需求特点二淮南市住宅市场供给特点三淮南写字楼公寓市场特点四淮南项目基本发展战略六项目分析及定位项目分析二项目定位七项目建设内容八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论图表年年淮南增长情况图表年年淮南人均可支配收入图表年年淮南社会消费展方向淮南市产业结构特点决定了公寓方向不是主流，但存在市场空缺和机会，在以第二产业为主导城市中白领阶层相对缺失，公寓需求较弱，年轻人置业目是居家生活。公寓方向市场反馈仅个楼盘因空间排布因素供应，分别为小户住宅及公寓，面积，存在定潜在需求，但仍以居住和投资为主导。金大陆财富中心原设计偏办公，现跟据市场反馈，准备把栋以公寓方式销售，但公寓市场也不乐观。同时市场存在定潜在需求商贸煤电产业开发区对外交交流多东部开发区企业驻有外来高管，总人数。

7、是城市中以游憩与商业服务为主各种设施购物饮食娱乐文化交往健身等集聚占地亩建筑面积万容积率，主楼层占地亩地上建面万容积率，北楼层塔楼栋塔楼，梯户，房房栋塔楼，梯户，房，房销售情况半年销售，约套，速度明显高于周边，反映出中心区域高层没有抗性，但销售速度尾盘价格提升不起来反映价格节点效应客户煤电职工周边政府学校邮局职员周边小生意人图表核心商圈主要地产案例次核心圈层走纯高层住宅依托配套和环境路线，高层住宅有定抗性但可引导典型楼盘龙湖汇景豪庭奥林圣世名城阳光花园规模建筑面积万，两期共约套建筑面积约万占地公顷建筑面积万分期分两期开发，期万分两期，期多层，二期高层类型栋高层，期住宅万栋层高栋层，栋多层两栋层和两栋层高层价格起价元，均价元均价元多层元，高层元户型两房三房两房为主，三房两房，三房客户矿业电力技术和管理人员很多矿业电厂生。

8、们认为可以采取机会优势策略。以休闲商务广场为概念定位，充分做好项目整体规划，形成个高品功能逐渐出来，区域休闲娱乐功能由此也得到提升。商务功能是对传统中央商务区主要功能沿袭以及扩展。是城市繁荣标志，上世纪中期以来，开始演变为办公与商业功能复合区，主要是供集团总部企业金融信息经营管理等用办公楼，也有部分设施提供相应会议展览居住包括商务公寓等餐饮等服务，这不是主流功能，充分挖掘提升非主流功能，形成，将大大有助于整个中央商务区配套完善，引起更多投资者驻足。当于存在时，旅游商业功能也是主要功能之。旅游商业主要是以景带商，也就是充分发挥旅游景点扩散效应，挖掘商业发展整体优势，形成块历史文化和商业文化内涵丰富与众不同休闲和观光旅游商业区，集购物观赏娱乐文化度假等诸功能为体，吸引区域内国内及国际广大游客，以游促商以商促游，实现经济效。

9、人以及公务员为多生意人居多，干部和机关单位人为孩子买房也较多配套龙湖公园临街商业周边配套城市配套，临近体育馆城市配套图表次核心商圈主要地产案例外围圈层外围圈层以大规模学区地段和品牌等取胜，基本为多层，年消化量般万年淮南住宅市场基本特点基本状况楼盘主要集中在田家庵区，市场现房基本售完，目前市场主要以期房推入市场。产品现市场推出楼盘物业类型为多层和高层，以高层为主，由于多层匮乏，开发商强力推广，消费者处于被动接受阶段，尤其是在市区核心地段，高层产品销售看好主力户型市场主力户型为两房和三房为主，以偏小面积销售快，以上大面积顶层复式销售较慢。核心竞争力现市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，刚刚出现户型创新和楼盘展示受到消费者认可客户分析主要群体为矿业集团职工电力系统员工生意人泛公务员营销水平知名策划代理企业已介入，如深圳。

10、商业物业业主，年轻人自住为主，投资为辅。尽量多排住宅，在无法满足朝向空间排居家型公寓定位分别面向城市主流中高端群体年轻人及投资者六项目分析及定位项目分析地块位置良好，客流量大地块交通便捷，配套比较齐全较大广场，休闲设施较齐备地处交通要道，较为繁杂。必要广场占据了较大空间。需要高容积率来控制成本。商圈内业态齐全，竞争激烈。住宅市场放量增长，竞争激烈城市消费力和消费习惯相对滞后。区域内商业业态层次较低，品位不高。区域内商业地块日益稀缺，商业氛围日益成熟。经济环境良好，人民购买力在不断提高。弱点机会威胁优势图表项目分析图威胁劣势策略机会劣势策略低高低高威胁优势策略机会优势劣势威胁本项目策略机会优势图表项目分析战略选择图二项目定位通过对项目所面临内外部环境分析，我们认为，项目目前所处基本状态是机会大于威胁，优势大于劣势。因此。

11、社会效益统。城市同时给本地及周边居民足式为吃饭唱歌。四项目地块商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现是种结构性过剩，因此，淮南商业地产发展，应当是种补缺式开发，根据市场需求地块优势做理性投资精品开发。本项目地处龙湖路商圈边缘地带，处于核心商圈二级干道上，从商圈整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根据商圈理论研究，整个核心商圈二级干道是发展餐饮娱乐业最好地区。从地块周边环境状况来看，这理论是成立。从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建商之都营业面积，中高档百货，对面财富广场，建设内容也是商场超市等业态，以上所涉及业态已经涵盖了大型百货卖场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。因此，继续发展。

12、，包括部分韩国人，月收入元以上，少数居住在市区酒店，多数租房商贸聚集了大量经营业者，外来人员较集中，存在短期住房需求。通过对住宅办公公寓市场分析，住宅和公寓可以作为本项目发展方向，由于目前财富广场已经建成部分公寓，满足了定市场需求，公寓作为市场个潜在机会，可作为住宅补充增加容积率。住宅客户定位以市区为主，更看重生活便利性•区域来源淮南市区•职业特点煤炭电力化工等高收入人群，周边工作银行学校工作人员，商贸经营业主•置业目自住•价值取向关注地段和生活设施便利•置业特征对物业类型小区氛围要求不高。市场户型面积及配比现状核心商圈面积更紧凑，因供需关系，户型销售情况普遍较好，销售过程仍表现出对单价和总价敏感性。总体来讲，房和房偏小面积户型销售情况较好，而偏大户型销售速度较慢，顶层户型销售最为困难核心区域供不应求。公寓客户定位周。

参考资料：

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