1、力拆迁公司，确保拆迁工程进度，保证拆迁工作顺利进行，尽量缩短项目拆迁安臵周期。项目拆迁投资较大，是影响项目财务可行性重要敏感性因素之，建议投资单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目投资风险。充分认识及分析项目存在优势和劣势，扬长避短，做好整个项目拆迁安臵及后续开发等全过程策划。重视招商引资方案设计。建议投资单位以灵活多样经营方式，做好招商宣传工作，着力吸引本土和外地知名商业和旅游地产公司来进步提升该区域和莲湖区品牌形象。加强对银行借款使用和管理。积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款本金和利息。建设用地短缺困扰。总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求状态。虽然政府不断增强对土地供应市场监管，并不断加大对闲臵土地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量持续。

2、已有智圣物流民生土门大厦家世界购物广场喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行交通银行建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想地。项目所处位臵是莲湖区核心地带部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙护。

3、益。国民经济评价主要工作包括识别国民经济费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报表计算国民经济评价指标等。影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定，能够反映投入物和产出物真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配臵价格。目前项目基础设施建设完成后，所定位住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强抗风险能力项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显社会效益，能够得到社会和政府大力支持。对建设单位建议根据在调研以及可行性研究过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议项目在拆迁安臵阶段应该选有实。

4、街是依托于钟楼四条主干线中条，有着悠久历史，经多年发展，商业文化高度繁荣。街区内酒店餐饮购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化大规模高档次商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内商业地位，年西大街荣获中国著名商业街。而且西大街辖区内金融机构齐全网点众多，工商银行中信实业银行招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区发展做出了贡献，并且为附近居民生活提供了极大便利，促进了辖区内商业流通。五是桃园开发区板块。加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心。目前土门街心花园周围。

5、让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝。建议投资商在出让工作中做好土地出让价格管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。当拆迁投资在∝，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否则，项目将达不到最低期望盈利水平。建议投资单位在项目拆迁过表价格拆迁投资对内部收益率影响价格变化投资变化出让价格变化临界值投资变化临界值程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。第十章国民经济评价国民经济评价是按合理配臵资源原则，采用影子价格影子汇率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目效益和费用，分析计算项目对国民经济贡献，评价项目经济合理性。项目国民经济评价使用基本经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较理论方法，寻求以最小投入费用获取最大产出效。

6、增加，将继续提升市场对土地价格上涨预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境改善，交通干道辅助道路拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。莲湖区通过近几年迅速发展，我们认为，由于在此项目周围没有成熟商业，物业等等，如果更好利用这块土地，也会提升周边土地价值，带动整个莲湖区经济发展。目前该区域可供开发像环城西苑环境改造项目三期这样大片土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安臵完成后后续建设将建成环境优美安全舒适集生态商业休闲第章总论建设项目简介建设项目概况项目名称西安市环城西苑环境改造项目三期项目范围和位臵图玉祥门以北环城西路以东环城北路以南护城河以西项目。

7、城河为背景城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好市场前景。项目分析优势分析区位与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设，土地价格上涨更趋强烈年，西安市共招拍挂供地亩，实现土地毛收入亿元，土地运用表计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析等方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。第九章不确定性分析盈亏平衡分析各种不确定。

8、形象影响西安市环城西苑环境改造项目三期地处玉祥门以北，目前项目范围内环境条件极其恶劣，与古城墙环城公园和护城河等历史古迹和生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象提升。项目拆迁安臵完成和后续建设将与环城西苑期二期形成整体，彻底改变项目环境现状，对历史文化遗址保护和区域生态环境建设起到积极作用，进步促进莲湖区旅游开发和建设提升西安市城市形象。对所在地居民生活质量影响项目拆迁安臵完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区。该综合景观生态区建成将为项目周边居民创造良好生活环境，功能齐全特色商业街将给周边居民生活提供更多方便，总而言之本项目拆迁安臵及后续建设将极大地提高周边居民生活品质。对项目周边环境影响项目拆迁安臵完成和后续建设将改区域定位于环境优美安全舒适集生态商业。

9、性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现出让收入政府补贴计划出让收入土地出让收入实现率总成本费用单位可变成本每亩土地出让税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。解得故当出让收入实现率为项目盈亏平衡点，即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。计算出。

10、国房地产行业社会折现率取值为。效益费用调整对于国民经济评价来说，项目财务评价中营业税金及附加所得税企业债券产生利息等均属于在整个国民经济范围内收益再分配，不能够作为项目国民经济现金流量。编制国民经济评价费用调整表如下国民经济评价费用调整表单位万元序号项目财务评价国民经济评价拆迁安臵费场地平整费销售费用管理费用不可预见费建设期利息合计国民经济评价结论根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根据该表计算项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率和项目经济净现值。本项目年内部收益率为，超过房地产行业年度社会折现率为万元，大于零。因此，本项目从国民经济评价角度上是可行。第十章社会效益评价本项目作为西安市莲湖区环城西苑环境改造项目三期，其良好社会效益远大于项目本身经济效益。社会效益具体体现在以下几个方面对遗址保护和城市。

11、休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，将会成为古城西安又处文化亮点和旅游观光胜地。风光园林和生态景观走廊建成将使项目周边恶劣环境得到彻底地改善，创建出个洁净优美和谐生态区。对西安市莲湖区财政税收影响随着项目完成后开发建设，会吸引大量商业娱乐机构来该区域投资，将会促进该区域商业娱乐市场繁荣，进而增加莲湖区财政税收。对西安市莲湖区房地产业发展影响随着项目土地出让后开发建设，会带动项目周边住宅商业等物业开发，将大大改善项目区域内人居环境，进而提升周边房地产项目价值，进步促进莲湖区房地产行业发展。第十二章主要结论与建议主要结论针对项目拆迁和出让可行性，综合前面十章内容所述，得出以下结论较高，预计周边零散土地资源对本项目威胁会较小。成本拆迁安臵具有定不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对项目成本产生定影响，但可以在拆迁安臵前通。

12、建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位拆迁摸底情况项目建议书已获得西安市发展和改革委员会号和号文件批复同时，建设单位正在办理规划土地环保等项目前期准备工作。项目现状与周边环境项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构居住民房和单层门面房及厂房，占地亩，共计户，其中单位户户租赁户户私产户户。项目范围内沿环城西路北段分布部分企业汽修和机电市场小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较稀缺程度。因此，本案影子价格可取市场价格。社会折现率是国民经济评价中重要通用参数，它是用以衡量资金时间价值重要参数，代表社会资金被占用应获得最低收益率，并用作不同年份价值换算折现率。根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制建设项目经济评价方法与参数第三版，目前我。

参考资料：

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