生死考验。二环线近两年施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在以上。面对这种考验，我们可以采取三种应对方案是尽快面向商户表达开发意图，激发商户为希望而坚守二是开通客流补救措施三是给玻璃城适当补偿，以表铁路体恤之情。我们认为，三种方案中，最为有效，应该是让商户为希望而坚守。所以，对货场开发，显得更为迫切。我们深知，路局各级领导直十分重视货场生存和发展。货场骄傲历史和精品城曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血佐证。所以，我们期盼，路局各级领导继续重视货场整体开发工作，组织专业人员进步开展调研论证规划等工作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握货场开发主动权，尽快启动货场整体开发工作，树立铁路在政府和老百姓心中崭新形象。第四章合作目标经济目标合作后货场年交易额亿，中力物流与商会联合体共同收益约亿元年，商户收益约亿元年。社会目标解决约人就业。创新国企与民企合作双赢思路，成为铁路系统改革典范。为政府提供亿元税收贡献，优化货场市容形象。铁路利益保障目标合作期间，联合体对合作公司亏损负责填补，中力物流收入按万元保底，当分红高于万元时，按股权分配，当分红低于万元时，由联合体从股权收益中补足。铁路土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒因素下，联合体负责土地资本退出，回归铁路。铁路职工并编入合作公司统管理按年月日货场供职人数为限。第五章合作方式组织架构图控股中力物流与商会联合体组成合作公司对各项目控股。在控股原则下招商，以确保对各项目实际控制权。合作期限中力物流与商会联合体合作期限为年。期满后，若继续合作，另行协商若终止合作，土地自动回归铁路，土地附着物归合作公司，并按当时市值评估值作价转让，转让所得按股权比例进行分配。股权预测划拨仓库用地按万元亩测算，土地价值约亿元。按容积率加负层规划设计，附着物投资约亿元合作公司在各项目按控股联合体投资约亿元考虑投资阶段性和铁路利益保障元素，按月元月计，预计亿元年物流管理按元，预计万元年。效益测算亿元亿元成本万元亿元年。玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。投资与收益预测表项目名称投资亿元年成本亿元年收入亿元利润亿元备注商业区管理项目另收入亿元建材市场项目智能仓储项目合计当期收回投资亿元图建设周期针对货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为年，但各项目实际投资收益期在年，所以按平均年建设周期评估投资及回报。回报预测全项目每年利润亿元含税。合作公司应得利润为亿元。中力物流收益约万元，联合体约亿元。第八章风险评估市场风险货场虽地处武汉中央商务区，但以南国大武汉为代表建材市场异军突起。在上级领导支持下，精品城与玻璃行业合作，于年初开始运作中南玻璃城项目。实践证明，中南玻璃城成功进驻也显示了时代精品城历史荣光。由于诸多因素变化将应有市场份额，无形地流失，如欲再回暖必须进行比周边市场更优越软硬件投入，实行亮点打造。市场保有量风险预测与防范货场现有商户约家，开发后将达到家，相当于现有商户倍，商户进驻是否能够达到饱和，将是市场风险之。解决方案应采取五个步骤是培养现有商户成为开发主力军，从优惠投资权等方面放宽政策。确保现有商户沉淀，扩大转介绍。实现在现有基础上翻翻家目标二是尽快启动招商宣传工作，在路中央商务区金太阳等正在执行拆迁地段或建制地引进商户和品牌，实现家进驻目标三是通过广告等手段，将尚未进驻建材品牌引进货场，实现家进驻目标四是引进城市综合体概念，将补充性质项目引入货场，如餐厅酒店银行百货娱乐等等，实现相当于家建材进驻面积五是整体引进类似欧亚达家居这种有品牌影响力企业，实现相当于家建材进驻面积。市场持续性风险预测与防范要实现货场项目青春永驻，最好解决方案就是不断升级。在市场运行过程中，必须提供足够用以企业发展储备资源，必须提前准备超越现状成长性项目。比如，我们考虑玻璃期货交易和商会总部基地项目，现在看来，可能有很多条件还不成熟，但我们得准备，得争取，得想办法总是走在别人前面。政策与效益风险国企改革随着市场经济不断健康发展，走出了具有中国特色成功路子。铁路也不例外，铁道部门沉淀资产丰厚，人力资源丰盛，技术队伍庞大，这恰好说明铁路改革攻坚阶段即将来临。在项目开发中，虽存在诸多难以预测政策变化和期货更在追求中为后续发展藏储可持续元素。因此，整体开发货场，是智慧选择，更是历史必然。商会协会联合体年月日温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。右。而货场仍然处于数年前元左右。相形之下，货场商业价值每年流失亿元以上。货场周边地段开发，不断地吸吮着货场商业资源货场培养成熟商户，总是批批迁至周边新兴市场。货场需要创新升级提升硬件沉淀品牌。地方政府对货场日渐关注政府对货场规划日渐关注，但由于铁路相对，难免存在难以下手顾虑。严格说，老站台老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为政府增加亿元年税源，加快文明城卫生城环保城园林城四城建设，努力推动区域经济，社会大发展大提高。相关商业机构青睐货场近年来，包括南国大武汉红星美凯龙四川商会等在内大型商业和民间机构，已经多次向铁路有关部门了解情况，有意对货场局部或整体开发。铁路主业功能逐渐外移据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。届时，货场基本处于完全辅业状态。当然，可第章概论鉴于货场地块价值不断升迁政府部门对它日渐关注，商业机构对它日趋青睐铁路主业功能逐渐外移试验性项目中南玻璃城初见成效。因此，应该抓住这难得历史机遇，尽快启动货场整体开发调研论证建设等相关工作。根据铁路这国企特点和货场实际情况，我们认为，成功开发货场，应当做到讲科学讲政治讲和谐。只有这样，才能摆脱传统国企改革中各种国有资产流失现象，以及开发进程中各种现象社会矛盾。讲科学，是强调项目发展性，求真务实，避免空谈长谈，对项目目标进度回报，准确计划切实完成二是强调项目人本性，财聚人散，财散人聚，投资人现有职工现有商户都是开发项目强大力量，如何发挥这股力量作用，将是区别传统开发手段重要特征之三是强调持续性，避免项目昙花现竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创新，政策趋势是否把握，产业结构是否科学，都将影响项目生命力和生存空间四是强调统筹性，开发，将是企业永久课题相关制度改革等，但是开发不能等，刻不容缓。要认真分析政策前景，切实把握政策变化机遇与有利因素，规避可预测风险。利益分配风险预测与防范有国企改革总会在改革之后背负国有资产流失议论，我们也可能会承担这个风险。防范这风险，是在程序上依法讲科学，和铁路投资人利益分配，除了这两个主体之间讨价还价以外，尽量引入政府部门和权威评估机构参与其中，让他们当裁判，做出中性公正判断二是建立分配工作阶段性协商机制，可能因为条件变化导致原始评估客观失衡，所以，有必要建立后期利益调整协商机制，保证项目健康长久双赢。宏观政策风险预测与防范铁路什么时候改革如何改革，在目前看来，存在诸多未知因素。如何打造种合作思路，既符合现有政策，又能适应将来政策变化，是货场整体开发项目机制建设必修课。有点我们肯定，无论宏观政策如何调整，保持发展，提高效益方向是不会变。因此，我们建议，在合作机制中，考虑双轨制元素，即方面保持并延续现有机制存档，另方面创新并发展新机制，寻找种进可攻，退可守策略。职工消化风险预测与防范职工进入新合作公司，工作习惯可能与以往不样，薪酬待遇可能与原来有区别，晋级升迁可能与现有方式存在差异，很多地方都可能表现出不样特征。方面，这部分职工对既得利益留恋，另方面他们又对未来风险观望。但是，就整体而言，铁路职工在政策水平个人素养组织观念等方面，相对于般民企来说，还是胜人筹。把这部分职工积极稳妥有效地组织起来，可以更多地为合作公司创造价值。所以，关键问题是在组织工作中，如何扬长避短，既让他们感受到与铁路血亲关系，保持铁老大文化优越感，又让他们感受到新公司成长希望和国家利益社会利益脉相承。现有铁路部门之间劳务输出概念等系列成功经验，都是我们需要学习和借鉴。随着项目进展，我们必然会发现和面对更多风险，对风险预测和防范，是从立项执行，到发展变迁，直都不能放松永久性工作任务。因此，建立和健全项目风险预测和防范机制，才是抵制风险根本方法。结论货场整体开发，是历史必然选择。新兴市场升级等现状和二环线建设等元素，从正反两个方面催促着整体开发工作启动。保持铁路系统主动权，创新铁路改革思路，树立国企与民企合作典范，是货场整体开发基本方向。提高商业价值，优化城市形象，创造经济效益和社会效益，是货场整体开发最终目。商业区管理项目在整合中创造价值，建材市场项目在承袭中领驭，智能仓储项目在创新中独树臶，商会总部和玻道和终端这两类客户，欲购物美价廉客户首选，想在武汉发展，抢占中部地区，通过武汉辐射周边市场厂家，越来越多抢占。从这个意义上说，相对于顺道街和小东门，牵动能量，正在继续强化。因此，武汉市和硚口区政府，直以来都非常重视建材圈升级工作。货场地处建材圈核心位臵，地段交通以及铁路本身在开发中相对宽松优势，无不助长着他在建材流通领域霸主地位。更为可贵是土地成本低，商铺租金就具备了独到优势。大品牌，铁路最容易引进大手笔，铁路最容易玩出来。从品牌集结到建材期货交易，很多人做不了，铁路都可以做到。货场占地亩，规划万展厅，可以容纳近家商户，相当于现有容量倍。铁路投资人地方政府收益都会大幅度增涨。智能仓储项目可行性分析目前散居各处商场建材市场，在仓储方面都不同程度地存在五个问题是仓库难求二是装卸成本高三是管理费用大四是利用效能小五是库店往来不方便。如果能针右。而货场仍然处于数年前元左右。相形之下，货场商业价值每年流失亿元以上。货场周边地段开发，不断地吸吮着货场商业资源货场培养成熟商户，总是批批迁至周边新兴市场。货场需要创新升级提升硬件沉淀品牌。地方政府对货场日渐关注政府对货场规划日渐关注，但由于铁路相对，难免存在难以下手顾虑。严格说，老站台老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为政府增加亿元年税源，加快文明城卫生城环保城园