1、格通过对常德市房地产市场情况进行调查分析研究，并按市场比较法推算确定本项目出售出租价格及客房价格。主要楼盘出售出租价格楼盘名称产品定位建筑面积价格销售情况金钻广场产权商铺公寓出售出租铜锣湾广场产权商铺酒店商铺得利紫荆酒店产权酒店间剩约间汇美家居商住层餐饮娱乐等拟外租经营，故做盈亏平衡分析时有如下基本假设假设项目销售率出租率同比变动。假设二交易价格，交易价格为研究期内总收入租售面积之和。根据总成本费用表表，本方案基准投资回收期内年固定成本总数为万元，可变成本总额为万元，预计营业总收入为万元。可租售面积为，故年内研究期内单位平均可变成本总额元研究期内单位平均价格总额元产品促本销售出租数量产品促本收入总量万元产品促本交易率结论项目促本交易率，小于行业基准促销率，因此项目抗风险能力较强。盈亏平衡图如下千万元销售收入销售量万平。

2、县，石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。沅江澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。桃花源机场距市区公里，为国家标准级机场，可泊波音等大型飞机，相继开通广州深圳海口北京等航线。常德市旅游发展现状与趋势分析多年来常德市经济总量直位居湖南省第二第三位。年城市人均收入元月，旅游收入亿元，已经具有发展旅游产业市场基础。随着常德市经济发展与市民收入和生活水平不断提高，效游度假将逐渐成为市民种消费时尚，万常德市民具有庞大旅游市场消费力。常德市旅游对当地经济贡献率低于全国水平，也低于湖南全省水平，旅游收入增长速度也低于全国，湖南省水平。旅游发展还大有潜力，并需要加速发展。年，湖南省入境旅游收入比上年增长，而常德市入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其入境旅游设施服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。常德市现有旅游接待设施饭店家客房间床。

3、设计方案确定建设规模依据国家建设部颁布建设项目经济评价方法与参数依据万马公司与政府签订项目开发协议及会议纪要参照本地区同类型房地产开发已完工项目经验数据总投资万元，估算表附后。资金筹措计划本项目客房全部考虑产权出售，反租经营，其他建筑除大堂和酒店辅助面积外考虑出租融资方案，资金拟按如下方式筹措自筹资金万元开发贷款万元产权出售滚动投入万元考虑利用销售收入。见附表投资估算第七篇投资收益与经济效益分析销售收入估算本项目工程占地面积公顷，总建筑面积平方米。包括餐饮平方米，会议中心平方米，娱乐中心平方米，商业平方米，酒店办公辅助平方米，大堂平方米，客房平方米。其中客房全部考虑产权出售，反租经营，其他建筑除大堂会议中心和酒店辅助面积外考虑出租。按现行规定，工程在完成投资额后开始销售工作，预计从年开始预售起年内可全部销售完毕。销售。

4、,根据联合国粮农组织提出标准，恩格尔系数为宽裕,由此说明常德城镇居民于年,便跨入了宽裕型生活阶段,并逐渐向相对富裕方向发展。常德市酒店业及旅业发展现状常德市旅游市场分析地理位置与环境分析常德市全市总面积万平方公里，占湖南省总面积。其中山区山地丘陵岗地面积平方公里，占全市总面积平原面积平方公里，占全市总面积水面面积平方公里，占全市总面积。常德是个历史悠久古城，旅游资源较为丰富，近两年先后获得中国优秀旅游城市全国卫生先进城市称号，还是湖南省唯省级园林城市和省文明城市，现在正争创国家园林城市和国家交通管理模范城市，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。常德市以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，形成了水陆空立体发展运输体系。国道连接条省道辐射周边，长沙常德高速公路全线通车，常德张家界高速公路正式开工预计今年开通。枝柳铁路纵跨。

5、负责各建筑物火灾自动报警及联动控制。消防控制中心设在酒店地下层，内设集中报警器联动控制器消防电话及消防广播柜。环保及节能措施从节约型社会理念考虑，本酒店尽量采用环保节能设备和器具。如，设计上各系统优化组合采用节水型卫生器具采用高效节能式光源充分利用市政给水管道压力采用变频供水技术空调机房送风主管上均设有消声器等制冷机房空调机房平时使用风机房等采用吸间及隔音措施热水锅炉烟气由土建风道从裙楼屋顶排放。第五篇项目实施进度计划项目实施进度建议年月完成全部可行性论证，公司融资意向基本完成。概念性规划和征地拆迁全部完成。年月完成场地平整，建筑设计基本完成。年月建筑主体工程完工。年月完成全部装饰装修及附属设施。年月完成酒店营业准备工作，年元月日试营业。项目进度计划表见附表进度计划第六篇投资估算与资金筹措投资估算表估算依据依据本项目。

6、米盈亏平衡图敏感性分析本项目敏感性分析按单因素变化进行分析，影响因素主要分析了销售收入影响出租包括客房影响固定资产投资成本影响，棕上，销售收入经营状况出租收入固定资产投资成本对本项目经济效益影响大小顺序依次是经营状况出租收入销售收入固定资产投资成本。根据经济因子变化，财务净现值均大于零，故从敏感性分析项目是可行。影响因素因素异动财务净现值万元变动后变动前净现值异动销售收入出租收入经营状况固定投资成本第八篇综合评价与结论通过以上对本项目技术及国民经济和财务效益计算分析结论表明，投资开发钓鱼台国际饭店暂定名项目，经济技术上是可行，各项经济财务指标也均符合国家酒店旅游业项目建设有关标准。可以预计，本项目实施，将为常德市酒店服务业起到很好领路作用，并为常德市城市品位和城市综合竞争力将有大大提升作用。建议本项目尽快立项实施。大。

7、个常德市旅游饭店客房平均出租率年。以上资料显示，常德市旅游者接待量与旅游饭店发展是基本平衡，如果旅游接待人数增加，则显示常德市旅游设置条件需从功能上加以完善配套，服务水平服务质量要提高水平和吸引力。同时，常德市旅游市场有以下发展趋势旅游休闲度假者增多常德市本地客源增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度增加，更多游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是常德市旅游人口个重大转变。对高档次旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对常德市旅游住宿接待设施个调查表明，常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客包括团体和散客数量逐渐增大，占了常德市旅游住宿接待设施开房数以上。尤其是常德市中高档次旅游住宿接待设施，这个比例达到了。商务和会议客源增大随着常德成待设施项目比较完善，或个部分比较完善，他们经营状况就要好些，客房出租。

8、率备注标价优惠协议华天大酒店四以上旺季时满员芙蓉大酒店四旺季时满员华都大酒店三旺季时满员金海大酒店三旺季时满员八百里酒店三考虑地段因素人文环境自然环境故本项目客房出售价格均价定为元客房经营价格均价定为元套租赁价格均价定为元月。销售收入按以上原则估算各期收入，从年开始预售，至年底销售完毕，并按第年，第二年，第三年销售完毕估算，预计项目完成后总销售收入为万元。详见下表销售收入年估算年元年元年元正常年出租收入汇总表试营业按计算。序号分项名称面积价格元月年租收入元餐饮会议中心娱乐中心商业酒店办公辅助大堂合计序号分项名称面积价格元销售收入元客房经营期年客房营业收入假设客房入住率年均为，年经营日为天计算，得天元。试营业按计算。项目财务经济评价基本前提与说明水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及常德市现行价格计算。固定资产采用。

9、或那个部分经营效果就要强些。未来旅游住宿接待设施建设情况今年常德市教委有根给水管，开成环网，供应酒店生活及消防用水。在建筑地下室设消防储水池，储存室内消防用水，包括小时室内消火栓用水量及小时自动喷水灭火用水量。室外消火栓系统室外消火栓系统由酒店市政压力给水管直供。沿建筑周边均匀布置室外消火栓，间距不大于。至内消火栓系统宾馆商场公共场所及车库均设置室内消火栓，消火栓布置保证同层两支水枪充实水柱同时到达室内任何部位。室内消火栓，采用临时高压系统，在地下水泵房内设消火栓泵两台用备。消火栓箱设有消防按钮可直接启动消防泵。在室外设置多台水泵接合器与室内管网接通，供城市消防车加压之用。自动喷水灭火系统。略水喷雾系统。略灭火器设置。按建筑灭火器设计规范布置灭火器。火灾自动报警及消防联动控制系统。本工程采用智能型二总线火灾自动报警系。

10、持续高速增长，取得了令人注目经济成就，八五时期经第篇总论项目名称及概况项目名称钓鱼台国际饭店钓鱼台国际公寓暂定名主办单位常德市万马置业有限公司项目概况本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽人文气息浓厚旅游胜地。项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓鱼台国际公寓占地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。东面沅江，水面宽广，鳞波荡漾西面孤峰公园德山，古木参天，四季常青，园内有远近闻名乾明寺孤峰塔，承载着常德数千年文化积淀，据传善卷广场约平米金钻广场写字楼投放现状写字楼在区二三层共计间左右，每间平均分隔面积约为平方米。租赁价约为元平方米区二至六层总计面积约平方米，目前已全部租赁做家具博览中心，年租金为万。主要酒店客房价格酒店名称星级客房数价格出。

11、均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类别中。见附表职工年平均工资按人，年元计算，包括各种工资性补贴。职工福利基金按计取，定员编制案人计算。无形资产及递延资产按年进行摊销，每年摊销额为万元。经营费用按经营收入计算。成本估算由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是个常数，平均年总本费用见附表，年经营成本平均为万元左右。见附表从成本构成来看按平均年总成本费用计算，水电及物料消耗费用所占比例为，因此在生产中，加强科学管理，节约物料消耗是降低成本重要途径。经营收入及税金经营收入项目包括产权酒店销售收入反租房营业收入餐饮娱乐商业设施租赁收入。按照项目变化，试营业年按正常收入计算。各年收入见附表。税金按照国家有关财税规定，酒店应交纳营业税及附加，营业税率为，附加包括城市维。

12、店项目地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常德五星级大酒店项目开发与附加值提高。项目建设意义满足城市消费和促进经济增长近年来，常德经济发展已有长足提高，酒店业消费不断增长，而常德市至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求客人，因此本项目建设很有必要。本项目建设投资及产业链发展，必将促进区域经济繁荣和发展。促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状世纪年代以来，湖南经济。

参考资料：

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