业配套稀缺的问题。 可行性研究结论 经济及市场分析 地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重， 经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重 建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水 平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新 的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今 后将有更广阔的发展空间。从宏观政策出台的节奏密集度力度，显 示了中央政府调控部分线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及 自住性需求影响较小。而都江堰由于地震以后当地许多房屋倒塌， 存在很强的刚性需求同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更 多政策上的支持与倾斜 城市规划 以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托 青城山世界自然与文化遗产北部山地自然保护区国家森林公园山 丘特色种植区，‚顺水依山‛，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架 路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区蒲阳高技术产业 片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的‚体 两翼北山南田四级布局网络生长‛的可持续和谐发展的城乡城镇 空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区 被分为都江堰市Ⅰ大区环路以内片区都江堰市Ⅱ大区天府大 道片区都江堰市Ⅲ大区蒲阳路片区都江堰市Ⅳ大区都江堰大 道片区四大部分。 项目地块分析 本项目地块位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道 环路与环之间，建设用地呈梯形，北接柏条河滨河路，南面为‚中 冶堰景‛高层住宅小区，东西为多层砖混商住楼，用地平坦，场内无 河流沟渠，无名木古迹，适宜建筑。道路四通八达，交通便捷。项目自 身设计有万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷，带 动附近商业氛围，项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件 等方面具有相当的优越性，是处商业和居住开发价值极高的地块。 建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方 米。 规划主要经济技术指标 建筑总面积 其中商业用房面积 住宅面积 机动车位辆 配套设施建筑面积。 项目规划方案 规划依据 城市居住区规划设计规范 规划基地地形图及界点坐标 都江堰市规划局提供的规划设计条件 国家及四川省都江堰市的其他有关规范规定。 选址概况及规划定性 选址概况 本项目用地位于都江堰市环以内柏条河北路下段临河项目都 江堰市胥家镇桂花村组，项目建设符合都江堰市整体规划和灾后重 建规划，项目建设条件良好，与政府规划现已完善的大型高尚居住小区 中冶堰景仅墙相隔，在本项目附近现有部分小区已建成并入住，如高桥新居都江逸家山水天成桂花苑等楼盘已成成熟社区。 规划定性 本项目是以商业与和高端别墅组成的高品质楼盘，该项目由都江堰 市水利水电工程有限公司开发，本项目占地面积约亩，总建筑面积 多平方米，共栋庭院养生别墅含地下室每栋有左右 和五层临河商铺带地下停车场。本小区是封闭式管理全地下停车位 采用人车分流出行方式，居住最大的特点是以独门独院的现代中式简约 风格为主体，拥有自己的前后花园，使建筑本身与园林完美融合。 规划设计宗旨及目标 立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性 与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯 性等因素综合考虑规划功能的划分，营造种自然生态和谐的生活 形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。 突显健康美好生活理念，增设健康休闲娱乐等配套设施，人们可 室外环境引入室内。设计中考虑到都江 堰的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布臵，增加空气对流。 在住宅间距控制上按照四川省城市规划管理技术规定的标准， 多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的倍控制，并满足日 照要求。保证住宅布局能够满足日照通风消防等建筑管理要求。 公共建筑设计 本小区公建按照城市居住区规划设计规范小区级 来配臵，满足规范及规划要求。 道路与交通 本地块路地块是由商业相住宅结合，空间却是相对的，小区内 是以封闭式管理全地上车库组成，商业采用全地下停车位实现人车分流 出行方式。各邻里单位以米米宽道路与之联系。住宅出口与公 共绿地的步行道路连通，结构清晰简洁，出入口都设在北侧，同时也可 作为步行入口。 绿化系统 总体绿化设计基础理念为‚美丽的大自然并不是天然的‛，重点在 商业前面与河道间的绿化，基于都江堰河道自身的条件，临柏条河天然 水带，有利打造优质的滨水生活区，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿 化元素组织的不同效果，达成水天色，天人合的景致，远远超乎现 阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线 感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环 境空间。 地块通过中心景观高层错位斜向布臵及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成 优雅安静富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供 优美高雅的游憩空间。 小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于 建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。 建筑造型 建筑风格 都江堰市为山与水完美结合的小城市，为适应其山水为邻的大环 境，建筑风格以现代中式建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线， 又起遮荫通风作用，派度假休闲风情。 建筑色彩与风貌 建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同 的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统 中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。 单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以 便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体 建筑统的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有的风貌。 单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理 以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面 积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引 入室内，成为室内不可或缺的部分，使室内空间景观更加丰富多彩。 基于都江堰市的温湿带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其 它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。 消防规划设计说明 小区共设两个入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为 状，确保消防登高场地需要。 各单体均设有给水管，并在单体内形成环路，保证消防两路供水， 小区室外合理布臵消火栓，消火栓间距小于米。 建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及 防排烟系统。 人防规划设计说明 人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设臵人防地下室，平 时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口 结合。人防面积满足人防要求。 环保环卫规划设计说明 沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布臵小区地面停车 场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流噪音及尾 气对居民的影响。 小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和 加强防尘隔离。小区除道路广场入口地面为硬质铺地外，大面积设 臵草坪花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。 小区各道路分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负 责运送。卫生防疫设计说明 大楼内水箱水池采用不锈钢成品，以保证水质质量 通风采光 设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房 间朝南，均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室客厅窗地比， 其它部分的房间窗地比日照对基地周围建筑无影响。 经济技术指标 用地平衡表 编号用地性质用地面积平方米用地面积比例 建筑用地 道路广场用地 公共绿地 主要经济技术指标 序号项目指标值指标备注 总用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 住宅 商业 容积率总建筑面积总用地面积 住宅户数户 建筑密度 绿地率 估算总投资万元 预计销售收入万元利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年 建设工期月 投资估算与资金筹措 本项目规划占地面积。其中建筑占地面积， 建筑面积。项目容积率，建筑密度，绿地率。 投资估算 本项目建筑包括商业门面住宅车库和配套设施等四项内容。根 据建筑内容和规模，估算项目总投资为万元。 具体投资估算见下表 投资估算表 单位万元 序号项目估算金额备注 建安费用 前期工程费用建安 图纸设计费建筑面积元 规划审图费 基础设施费 目录 第章总论 项目概况 可行性研究结论 主要技术经济指标 项目存问题及建议 第二章项目建设的理由及必要性 项目提出背景 项目发展概况 项目投资的必要性 第三章市场研究 区域国民经济社会发展和城市建设概况 房地产市场现状分析 房地产调控政策 房地产调控对房地产市场影响小结 第四章项目选址与建设条件 项目选址 项目建设条件 第五章建设规模与内容 建设规模 建设内容 第六章主要工程技术方案 工程技术