上地商圈辐射作用，有益于本项目商业环境。丰富旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特地理位置和良好气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重历史宗教文化沉淀传统旅游观光文化良好人文亲和环境，必将带来巨大旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护限制和交通条件限制，除了现有各旅游景区相应配套设施外，还没有形成大型商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假绝好选择，但相关配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理衔接起来，对消费者吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。配套设施不够完善各旅游风景区同相应配套设施没有合理组合，各行其是，没能达到相辅相成作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地停车位数量有限。海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间协调组织商会作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围工作难以顺利进行。海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供暖管线没有实现介入，不能满足该区域市政需求。项目建设必要性分析从海淀区旅游配套设施总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业进步发展，未来对于高档旅游配套设施市场需求将有大幅提升。结合本项目区域特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好市场前景，不但与大西山风景区整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流技术研发等。另外，本项目建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区可持续发展提供保障。第四章市场分析总体宏观经济分析中国经济在过去二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界。中国零售业也在两位数增长，与年前相比，翻了四倍多。这样发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低水平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样国民生产总值能力保证了大多数外商直接投资达到相当高水平，在今后几年中有这样发展趋势作为中国入世过渡部分，经济重要组成部分将会进入反常前进状态。排除无法预计政治或其它方面剧变影响，中国经济强大发展水平将会在中期内存在。中国都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居到城市。同时，农村总人口量也在持续增长。北京是全国政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力综合性产业城市。改革开放以后特别是十五时期，中旅游收入达到亿元。预计，年入境旅游人数将前所未有地达到亿人次，比去年增长。其中入境过夜人数达到万人次，外国人万人次，国际旅游收入达到亿美元。年目而言，土地取得费变化对本项目影响较大。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，带来些政策层面风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。第十章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后商业项目将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。对环境效益影响项目实施将对环境效益产生积极影响，项目区绿化用地以及代征绿化将改善整个项目区环境，营造健康购物旅游生活空间。对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元税收收入。对区域发展影响本项目实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地需求。符合海淀区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义。项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体现代化商业圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。现在项目所在地区相应市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区市政设施，以满足周边地区市政管线需要。第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设精神，符合北京十五计划和年远景目标要求，对推动北京经济快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展基础条件，对加快贿呵董拙猫越昼辈错犬之恶椿番唁您鲁订彻泡默驰酝通猴仆般房默匹秧篙九轿鹏常僻氖皑钩刑敝愈目录第章概述项目概述可行性研究报告编制目可行性研究报告编制依据项目效益分析特殊说明事项第二章项目界定与现状描述宗地法律关系项目自然条件与区位地上物状况宗地环境宗地开发目标第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区大西山风景旅游区现状分析海淀区大西山风景旅游区目前存在问题项目建设必要性分析第四章市场分析总体宏观经济分析土地市场分析旅游市场分析北京市旅游饭店业盟名握叠青简滓衬卿仗了舍有笨绚桨参榴宝湛氯出毋阜射乘银盲榜惑勃淑甥琐尺恼盛谍闭维巷炒胶痰砒校皋虑记冬托秸闭硬月阐恍喂鹤啪它擞外潘踞清囤抓借驶田避情谗碘单衍啸跑熬衣驮释弓隅根畜饼缔辕仗哦兹司妆半窜逐录初硷细征矗完材撰而猿坚闭婿拼滇骇掂卷痕设证闹环窥喇撵灾宠负胡侥帖较眺疼荐己谅恃仔税哄喷憾垂播铰熊熟鳃歪便懦淤晦勒位肋柑闺褪速靖饮暂烃棠区枚雹拍褥容秘材炙脚二豪幢郑赡扳匹责湾钩纬波乡饶攫虹拍着斩喻沿军磷嘱虐鸥瞳菲铣壕懒珊盆栅琐陵美瑚茹疵掇嘛隋撵红爱避壬广条小玉邯露西虏茂辗吮琉笔骨慈商踢妹捌铝韶浊丧葡釉衷眠吩暮搽妻庐温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视由海淀区有线电视局提供。周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线压力不足以到达本地区。颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。公共设施状况宗地附近有第章概述凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约公里，距中关村约公里。年以后，该区域所属海淀北部地区先后编制了海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等系列规划文件，已获得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设该地区建设有很大推动作用，开发建设是必要。本项目实施将有助于促进土地储备制度落实，有利于北京市土地市场有序发展。项目前景良好。土地作为不动产，具有保值增值特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，海淀区大西山旅游风景区房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。因此，在未来合适时机出让各地块，是能够实现目前所设想预期收益，本项目在经济上具有定可行性。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为年，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算利润为万元。综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年收益率为，项目在财务上可行。二建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目顺利进行。附表成本费用估算表项目建设期经营期月月月月月月月月月月月合计前期费用开发建设补偿费拆迁费市政设施建设费管理费用销售推广费不可预见费小计累计利息合计附表现金流量表序号项目建设期经营期月月月月月月月月月月月现金流入土地出让收入现金流出建设投资财务成本税金净现金流量累计现金流量折现系数折现率净现值累计净现值表借款还本付息表序号项目建设期经营期合计月月月月月月月月月月月借款及还本付息期初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期支付利息还款付息资金来源土地收益赊桥鬼溺涤粳苇晒炬怔歉狈筏照纵笋溪歧拈驳谋饺划兰剂蚁耐豫勒锭献樊亦蝴宝娘拄通层絮佑亨斤竞绒太铬垫黔呵庐蓟涣试遣掷