1、要性建设地点建设条件建设规模及内容项目建设进度和组织管理投资结算和资金筹措效益分析等方面进行研究和论述，为项目决策提供依据。研究结论玉溪市福安康颐养中心项目建设，符合国家大力发展社会公益事业政策导向，顺应赡养老人传统美德与现代社会高节奏高效率时代精神要求，符合国家倡导老有所养老有所学老有所乐老有所为老龄工作指导思想。玉溪市红塔区作为玉溪市政治经济文化科教中心，完善社会福利事业，特别是建立老年人颐养天年场所，建立健全社会服务体系，立足老年福利事业发展史各级政府部门工作重点。玉溪市福安康颐养中心项目建设，对完善玉溪社会福利事业，积极探索新形势下社会福利市场化和完善社会化服务功能等方面具有重要现实意义。项目规划设计建设目标是建成云南省乃至西南地区规范化标准化，集庭园式花园式养老保健医疗健身休闲等多功能为体社会养老服务业典范。

2、念，为项目建成营运奠定坚实社会基础。价格策略结合现有离退休人员工资水平社会老年人收入水平和生活水平，初步拟定以下价格标准居家式住宅元人月含房租伙食费酒店式公寓元人月含房租伙食费医院式养老病房元人月含房租伙食费，不含医药费护理费凡入住颐养中心老年人文体娱乐健身设施免费开放。吸引力策略为使项目建成后发挥应有社会效益，真正体现出社会主义优越性，中心选址除交通便捷硬件设施建设体现云南流外，针对老年人特点，中心还将设置于是中心医院市医保中心合作开展老年人心理咨询常规医疗慢性病康复等具有特色医疗服务，让老年人足不出户，就能享受到星级医疗服务。中心倡导健康积极向上精神，与政府协作，利用中心文体设施生活设施，每年组织开展至次全市老年人文体比赛烹饪比赛与教育机构合作创办老年大学。再则，中心为更好地为老年人服务，利用当地资源和全国资源进。

3、传项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„项目名称及项目承担单位情况„„„„„„„可行性研究报告编制的依据和研究范围„„„主要技术经济指标„„„„„„„„„„„„第二章项目建设背景及必要性„„„„„„„„„„项目提出的背景„„„„„„„„„„„„„项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„第三章市场分析预测及营销方案„„„„„„„„„社会福利事业市场化发展前景„„„„„„„营销方案„„„„„„„性研究报告编制依据和研究范围可行性研究报告编制依据国务院民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构意见民发号全国老年办发号关于加强老年人有待工作意见玉溪市红塔区人民政府十五发展计划纲要可行性报告研究范围根据国家发展与改革委员会对项目可行性研究报告有关内容和要求，依据有关统计资料，结合项目实际情况，全方位多层次地对项目建设背景项目建设。

4、康复娱乐体育等服务内容都寓于其中。因此，福安康颐养中心牢固树立以人为本服务第满足需求共享生活经营理念，让老年人进得来留得住有所乐有所学有所养有所为，使之能安心快乐颐养天年。现代老人需求更多是精神文化，追求是安静祥和舒适优雅环境。福安康颐养中心精心选址，配套旅游小镇建设，设计上力求人与自然和谐，把中心环境建设融入更多玉溪独特传统民间文化未入住老龄人口万人和现代文明，使之具备定旅游观光功能，增强吸引力，扩大福安康颐养中心整体宣传。二营销策略老年人颐养中心项目，营销策略需针对社会观念现状现代老年人特点制定恰当营销方案。宣传策略扩大宣传，找准选创切入点。针对送老年人到养老院是子女不孝表现社会陈旧观念，中心依托各级民政部门，利用媒体会议活动等形式进行广泛宣传，并结合实际有针对性地入户做工作，依靠全社会力量着力改变现有社会陈旧观。

5、。夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住人员标准上比夕阳红更高些，等待入住人也较多，星光公寓缺陷是床位少面积小。据调查，老人希望环境好玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告代项目建议书玉溪市福安康颐养中心项目筹备组二九年三月机密材料请勿。

6、，项目始终坚持以人为本理念，为玉溪社会福利事业完善和发展提供强有力支持，带动老年福利事业向标准化规范化市场化体化方向发展，降低政府社会管理成本，加快老年福利事业发展步伐。项目建设单位通过多年经营发展，具有较强资金实力和融资能力，有着丰富商业管理经验。经营发展理念超前，商业信用良好，对项目实施措施保障到位。根据市场分析，项目性质是公益性社会福利事业，与其它行业比较而言，虽利润较薄，投资回收期较长，但老年事业既是项新型社会事业，也是种大有可为新兴产业，在政府领导和大力扶持下，市场潜力将最大化释放，庞大客户需求群体将为社会稳定作出巨大贡献，稳定客户可为企业维持正常经营奠定基础。建议主管部门对可行性研究报告尽快进行论证审批，以便使项目尽早开展下阶段工作。鉴于项目社会公益特殊性和玉溪处于空白实际，建议政府在规划选址土地政策等方。

7、对接整合，向社会提供异地互动观光旅游养老候鸟式养老，通过动静结合新模式，实现各养老院之间客户资源互动共享，利用教育资源开展养老助教，让老年人感受到福安康颐养中心是人生天堂。管理策略为更好地体现人文精神倡导以人为本理念，中心拟定以下管理措施管理理念心理护理亲情化精神护理多样化康复护理大众化生活护理家庭化管理模式以机制创新服务创优管理创严，形成套独特颐养中心管理模式。管理制度福安康颐养中心为争创云南流社会福利机构，并借鉴国内外先进管理经验，以倡建设又可为项目提供强有力外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设根本目。第三章市场分析预测及营销方案社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业部分，它存在和发展是社会文明进程中有益产物。截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人，。

8、施工招标管理操作人员进行筛选培训主体工程收尾试运营正式营业第十章工程组织管理工程组织管理本项目严格按基建程序进行申报审批，控制好建设规模，合理安排资金，积极充分扎实地抓好前期各项准备工作。遵循国家财政部建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理要求，项目建立严格财务工程监理制度。为确保项目建设工期质量和效益。公司实行主要负责人，全面负责实施和管理项目项目法人责任制，并成立人员精干职能部门，处理日常工作事务。主要设备土建工程及所需物资，均按照国家有关招标法律法规进行公开招标。项目资金实行专立帐户专人管理，采用报账制支列，由项目工程承担单位提出资金预算，报董事会审定，按资金支出进度报账，并委托有关部门对资金实行监管。严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期质量资金关。严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身负责。

9、全市人口总数岁之间老人万人。站全市人口总数岁之间老人人，岁以上老人位。红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人岁之间老人人，岁以上老人位。据统计，玉溪市老龄化比例以每年增长率递增。以上数据显示，开办养老机构有着庞大客源，为项目建设运营奠定了坚实市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。玉溪是适宜人类居住地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好老年公寓。因此，我们投资老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全建设原则，将展示较好社会效应和环境效益。据此，我们对玉溪现有两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。

10、得分配原则。要求所有从业人员，从自身岗位做起，从小事做起，注重学习，形成高效团结务实关爱企业文化内涵氛围。所有员工必须签订劳动合同，并享受国家规定相关养老医疗保险等福利待遇。第九章项目实施进度项目建设期中心建设本项目建设期十八个月，控制时间年月至年月，其中年月完成筹备及规划和建设设计，年月完员配置等其他工作，年月完成主体工程建设，年月完成竣工验收并试营业。建设期前期时间分配可行性研究和初步设计编制审批时间需个月。初步设计审批个月。施工图设计招标个月。基础设施建设个月。主体工程完工个月。设备采购和安装个月。人员配置个月。竣工验收试营业个月。以上各建设阶段可根据情况有所交叉，具体实施进度见计划表。项目实施进度计划祥见项目实施进度计划表项目实施计划进度表时间项目年年年完成可行性研究并上报前期工作建设场址四通平工程方案设计及。

11、。招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第号令，设计勘察施工监理及设备采购等各个建设环节，均需按国家有关招标法规进行招投标，择优选定承建方。招标范围工程项目设计规划施工监理主要维修设备其他相关配套服务功能设备车辆办公用品等均全部实行招投标。招标组织形式采用内部或者委托招标招标方式采用公开招标。第十章投资估算及资金筹措投资估算估算范围工程费包括建筑安装工程设备购置及附属工程。其他费用与本项目直接有关无形及递延资产。预备费即基本预备费及涨价预备费。估算依据投资估算按玉溪市现行工程造价及目前物价水平进行分析，以全国统建筑工程基础定额土建工程云南省预算基价和云南省建筑安装工程综合费用定额为依据。建筑工程按玉溪市近期同类建筑工程造价估算。建筑工程费用指拆迁费用场地修整主体建筑场馆等工程建设费用。单价按指导思想。玉溪市红塔区。

12、给予支持。主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注土地利用亩总占地面积平方米建筑面积平方米其他设施配套面积平方米建筑占地利用率劳动定员人年工作日日日工作班次班项目总投资万元建设投资万元其中固定资产投资万元无形资产投资万元递延资产投资万元预备费万元流动资金万元年营业收入万元年营业税及附加税万元营业费用万元管理费用万元财务费用万元利税年利润总额万元年所得税万元年利税总额万元经济效益指标评价投资利润率平均投资利税率财务内部收益率投资回收期年第二章项目建设背景及必要性项目提出背景玉溪市老年社会福利事业发展现状从建国初期到世纪年代中期，玉溪市养老机构基本只是建立了农村社区较为简单养导平等民主为宗旨，实现人性化管理目标。第四章项目建设地点及建设条件项目建设地点本项目拟建于州大河沿岸以北工实行绩效考核，充分调动员工积极性，体现多劳。

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