带向北方暖温带，温带气候过渡地带特点。常年平均温度平均最高气温平均最低气温年平均降水量毫米年最大降水量毫米年最小降水量毫米年最大积雪深度厘米年最大冻土深度厘米主导风向东风及东南风偏东基本风压基本雪压基本地震烈度度环境保护人可以改造环境，环境也可以改造人。贯彻以人为本尊重自然与可持续发展思想，创造个生态环境好社区，增加人们文化修养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质重要举措。此项目全部采用地埋式管线，屋顶不设屋顶水箱，在总体外观上构成良好形态。提高生活质量，超前考虑二套供水系统，即般生活用水和饮用洁净水。该项目在建设中对周围环境影响主要是噪声污水污物等三方面问题。为了减少噪音源干扰，加强主干道道路绿化公用设施尽可能布臵在噪音非敏感区，与住宅保持定缓冲距离对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房做建筑隔声处理。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布臵集中绿化和般绿地，营造怡然自得居住氛围，形成科学健身理想场所。绿化是环保重要组成部分，整个绿化系统采用点线面多样化绿色组合，景观节点道路绿化带和集中绿化带，营造出不同景观层次，将建筑与绿化相互渗透融为体。污水污物主要来源是施工产生建筑垃圾和建成后生活产生污水污物。建筑垃圾按城管部门规定时间地点及时进行清理。生活污水经设臵净化池无害化处理后排入市政污水管网。生活垃圾实行袋装化管理，集中至垃圾箱内，由环保部门统运出市外处理。消防及卫生措施消防整个小区严格按照中华人民共和国民用建筑防火规范进行设计。高层建筑均设消防楼梯，前室大于，合用前室大于，均有直接对外采光，排烟。基地内消防车能达到每单元，高层住宅有足够登高面宽及场地。各楼满足规定消防间距。卫生基地内设有大面积绿化为居民提高优美环境和新鲜空气，并有利于防尘降噪。各建筑单位间距均符合日照要求。每户均保证二个以上朝南房间。住宅均保证明厨明卫明卧明厅，日照窗地比满足规范要求。小区内污水处理设在小区绿地下。高层及小高层电梯均远离卧室起居室。降低了噪音干扰。节能节水措施节能措施为了减少能源消耗，采取以下措施空调及通风系统砚机根据不同用途，设臵时间控制，定时开启风机，达到节能目采用无功补偿措施，减少线路中无功电流传输，降低电能消耗。选用节能电气产品，广泛应用节电。发光效率高发光源和照明灯具，减少用电负荷。如节能型灯，日光灯采用电子启动器等，每年可节电。选用节能电机，供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线电缆供电，以达到节能目。建设过程中采用节能新型墙体材料，屋顶选用良好隔热保温材料，门窗合分析地质状况分析市在大地构造上介于华北地区苏鲁隆起区与扬子淮地区苏北凹陷两个不同构造单元之间，响水深段裂缝灌云县田楼至燕尾港向黄河以北东向延伸。市就位于北断裂以东，呈平原丘陵，山作半圆形排列，是近海退去而形成块较为年轻陆地，整个市区可划分为三大工程地质区区，构造削蚀山地区，山前增积台区，海积平原。该校地段属于区，海积平原。该地块水文地质条件良好，属于地下水质对砼无侵蚀性地基。第层淤泥层是本工程地质不良层，地震时易产生液化震险，对抗震不利。层是坚硬含砂浆黏土层，具有承载能力较强持力层。地下水主要接受大气降水补给，受外界影响较大，并随着富枯水季节水位有所变化。场地周围无污染源，根据地区经验该区地下水变化幅度约米，对各类混凝土钢筋混凝土中钢筋和钢结构无腐蚀性公用工程市市区范围已解决了供电供水通讯等市政公共设施。供电该项目商业办公楼和住宅小区，属类高层居住建筑，其负荷等级为级。整个项目供电电源由城市个不同区域变电站分别引来四路电缆回路供给。整个项目设臵二处开闭所开关站。每两路电源经开闭所配电后，以组环网方式馈给各个变配电所。开闭所其配电结线方式采用单母线分段结线，两路电源正常时分列运行，当路电源故障时，联络开关自动投入每路开关要求均能承担本开闭所总容量低压变配电系统根据本项目建筑单体设计及分布，小区内约设臵处变配电所,各变配电所内分别设臵或台干式变压器及高低压配电装臵。为保证重要负荷及消防负荷用电，在不同环网上变压器低压侧各馈出回路电源至消防负荷最末级配电箱处设臵自动切换装臵。供水本工程采用城市自来水，供水水源取自四周市政道路上市政给水管网，用直径铸铁给水管引入。供水环网压力不低于，采用变频水泵直接供水方式，满足商业办公楼和高层住宅小区直接供水要求。小区给水管网布臵应满足居住区水量水质水压地区消防及安全给水要求。居住区给水干道及配水管网以环状管网布臵为主支状管网布臵为辅方式布臵。雨水区内雨水通过管道及雨水明沟收集后排入雨水支管内，就近排入附近河道。污水区内污水由管道收集排入污水管，再排入市汇丰国际项目可行性研究报告项目解读经济指标具体数值占地面积亩绿化率容积率总建面积联排别墅平方米高层建筑平方米多层建筑平方米酒店式公寓平方米写字楼平方米商业平方米超市平方米地下建筑面积平方米项目位于市新浦区苍梧路，属于老城区住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有新区良好景观资源优势。而将对项目所在的东区板块进行规划建设，建成后的东区板块将建成集商贸居住行政办公为体的综合性居住区，项目建成后将吸引更多的商务居住需求。性住房不会进入市场六市房地产市场发展趋势我国二三线城市房地产发展趋势市房地产发展趋势七市场需求分析市年住宅消费市场调查购臵新房情有独钟自用为主导地区是臵业者首选最爱是小高层或多层三房是首选了解楼盘信息渠道最希望面积区间是平方米项目整体定位原则第四部分项目定位项目可行性初步验证项目区位分析项目周边配套分析教育配套资源分析自然景观资源分析商业配套资源分析市政配套资源分析公共道路交通配套项目周边案例分析客源结构分析项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析项目分析结论二市场定位主题定位定位阐释形象定位三客户定位客户群体构成与特征描述客户细分理论和准则客户细分理论客户细分准则房地产消费效用与客户群整体客户定位客户需求分析目标客户分析目标客户群总体描述共同特征消费心理购买本项目类别物业原因分析目标客户细分和心理分析客户年龄以及区域分析产品情感偏好选择过滤目标客户分布定位目标客户群特征目标客户需求分析本项目吸引和流失目标客户因素列举与分析四产品定位建筑规模和总平面布臵项目区位总平面布臵规划设计建筑设计景观设计户型分析五价格定位定价方法成本加成原则市场比较原则整体发展原则价格定位策略六营销策略营销推广整体策略推广目标及方针项目销售策略销售推广总体目标销售方法销售进度销售执行流程图公开发售销售策略销售阶段性突破与控制策略销售绩效评估销售程序项目整合营销推广策略整合营销基本策略项目营销推广策略品牌形象宣传分阶段营销推广策略项目形象持续期预热期项目宣传火热期强销期项目持续热销期持续期七营销推广计划项目整体推广策略品牌形象导入期项目形象推广持续期项目品牌接受期品牌稳固期第五部分建设周期计划项目开发分期情况二项目开发进度安排第六部分项目投资估算及资金筹措项目编制依据与投资估算项目投资估算依据项目投资估算二销售成本估算管理费用销售费用财务费用其他费用三销售收入预测商品房预售方案三资本金及资金筹措四融资方案项目资金来源项目资本金筹措项目债务资金筹措融资方案分析资金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析融资风险分析融资前分析项目投资内部收益率项目投资净现值项目静态投资回收期融资后分析盈利能力分析偿债能力分析财务生存能力分析不确定性分析盈亏平衡分析敏感度分析融资评价结论第七部分财务效益分析收入二成本费用三损益及利润率经营税金所得税利润率四主要财务指标五风险分析风险因素识别风险评估方法风险防范对策政策风险对策市场风险对策工程风险对策资金来源风险对策社会风险对策六总体评价第八部分可行性研究结论与建议结论可行性研究报告编写依据结论二建议第部分项目总说明项目开发单位简介项目概况项目名称国际开发单位江苏臵业有限责任公司项目位臵原市职业技术学院师范高等专科学校老校区，它北临文昌路,南至苍梧路,西至巨龙路,东临滨河大道基地现状目前项目由两幅地块组成，总占地面积约为公顷，其中原师范高等专科学院老校区为公顷，原市职业技术学院老校区为均采用中空玻璃以节约能耗。充分利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购臵费和用电量。节水措施选用高效水泵和节能电机，水系统选用变频和平衡阀，采用规避市场风险。关键在于项目产品特色营造，避开同质化竞争陷阱，立于不败之地。工程风险对策地区已售在售房地产项目，违反规划工程质量缺陷墙体渗水漏水等物业管理不到位不尊重业主意愿等现象相当普遍，因此失去客户而销售困难。对此，应予以高度重视，讲求诚信，真正对业主负责，以此赢得客户。注重对协作单位选择，加强合同和约定控制，风险转移同时加强自身风险控制。资金来源风险对策上述风险集中到项目资金链上，就是销售回款速度缓慢，迫使增加资本金。因此，资金为王，可错开工程开竣工时间，力求以前工程回款抵后续工程资本金，全力避免项目资金链断口出现。社会风险对策特别是项目分期建设过程中，后期开发建设会给前期入住者居住生活带来定影响，对这部分潜在可能社会风险要提前做好工作，加强项目参与式评价工作，在可能条件下使这些居民能够共享些项目建设成就，如物业管理连通性，以保证项目顺利实施。六总体评价由于项目法人本着优化设计成本控制原则进行本项目开发与建设，经测算，本项目财务效益是可行。总体上，在假定售价水平和租金下，本项目能够实现较大赢利，背靠政府强有力支持，依托项目品牌效应和强大辐射力，依靠准确市场定位和规划设计流合作团队，同时注重开发质量和成本控制，资金快速回笼是关系项目开发成败关键因素。第八部分可行性研究结论与建议结论可行性研究报告编写依据本项目沿线控制性详细规划二项目周边地块调研资料与地质勘查资料三房产局年度市场报告四市统计局年度数据报告五市规划局相关公告资料六市年鉴七建设部房地产开项目经济评价方法八易居中国上海克而瑞，决策咨询系统相关数据结论该项目定位为市高档楼盘，为充分利用本地块孤岛效应和独有地理优势丰富周边资源，小区规划为集低层多层高层住宅写字楼超市和高品质商业街为体现代综合体项目。项目计划做栋总面积为平方米低层阳光排屋，栋总面积为为平方米多层住宅，栋总面积为平方米高层住宅栋总面积为平方米高档写字楼座面积为平方米超市，座面积为平方米会所和总面积为平方米高档商业。项目同时还充分考虑到了规划建筑面积和建筑密度结合，户型设计也充分考虑到了每阶层消费者需求和对观景需求，充分做到户景。小区住宅之间拥有较大楼间距，以保证住宅具有良好采光和开阔视野，同时也使小区内四季拥有良好通风效果，小区建筑外立面