1、动项目良好发展重要因素之。二项目劣势区域以及整个北京房地产市场发展和变化速度加快，市场需求变化周期越来越短。万达北京项目原市场定位产品设计理念和方案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展需求对应于市场需求，产品定位不清晰项目市场定位不清晰项目概念主题定位不清晰三项目威胁泛产品竞争及价格竞争力虽然在市政府规划中，内住宅比例只有，但泛住宅和商务项目却相当多。泛区域之所以绝对城市形象稿，与开盘期报纸广告呼应。杂志广告发布属于偶然为之，不必考虑内容连续性，只需要充当好辅助媒体切实辅助作用。形象广告发布最为适合。如果赶不上月发布期就做十月份。媒体如新地产生活速递三联生活周刊财经南方航空亮相，延续与深度不是目。力度是这个阶段追求。月开始网络广告软性新闻链接与媒体打包计划整合考虑接近开盘阶段，主流网站首页新闻条绝对城市。

2、商务配套公共食堂商务酒吧商务交流空间外立面外立面风格独特为玻璃幕墙石材。六纯居住业态需求特征及需求价值链解构业主特征年龄岁强企业及其它驻京外国人高收入人群两党群体跨国公司高管需求价值链解构面积平方米酒店服务式公寓私密性与商务绝对分开距离相近要能充分体现身份服务优质有很好绿化园林空间有足够车位七外立面定位定要具有国际性时尚性独特性唯性特征按符号学原理针对终端目标群体定制设计第二部分万达国际商务港产品策略方案第节市场供给状况分析竞争项目激发启示北京区域竞争加剧，反映在市场供给方面，各开发商总在寻求最佳产品解决方案。除了传统居住公寓形态，还开发出商务公寓，此类产品以住宅公寓立项，享有公寓首付，杂志广告要求。在强劲需求推动下，还形成以京城浙江东北西北内蒙为代表主体投资群体，这种现象在国内独树臶，他们。

3、归派高层经理人员，跨国公司驻中国代表处和北京代表处，外国银行在北京分行，基本上国际性商务资源集中在这里。北京最好十大写字楼全部，北京最好十大宾馆中八家，北京最好十家餐饮中八家，最大十家会计师事务所中八家，所有最大咨询公司和几乎所有最主要市场研究公司，然后北京仅有两条酒吧街。万达品牌高美誉度和极高市场认知度在北京正如在全国其它城市样，万达品牌是高品质产品综合实力雄厚符号对于极其敏感于外在符号形式北京市场而言，万达无疑是会市场充分认可优秀公司。项目绝佳地段优势北京项目位于建国门外大街，地处核心区，有绝佳地段优势。品牌商业联动效应虽然区域内，诸如华贸建外等项目和万达北京项目样是集高档酒店写字楼公寓商业于体综合项目，但是万达具有其它项目无可比拟优势是大洋百货时代华纳等知名企业入住是已确定合作，这事实赋以整个项目价值和意义是推。

4、区功能定位东区定位于商住混合公寓西区定位为商务公寓东西区以规划市政路为自然分割线，清晰区别其功能属性。西区现在产品形态不作更改东区以商务为核心，对其产品方案重新细化定位和规划设计。三商务公寓及商住公寓案名定位西区案名定为北京万达国际商务公寓东区案名定为北京万达国际商务港四核心价值定位商务面积定位可自由分割主流使用面积控制平方米。纯居住面积控制定位居平方米，占二居平方米，占三居平方米，占其它占投资面积控制定位总房价投资控制在万元左右，面积约在平方米至平方米。五商务成长型小企业需求特征及需求价值链解构业主特征特征年龄岁高学历时尚充满活力海归派北漂族职业经理人需求价值链解构面积层高要求可分割空间，层高不低于米商和住关系商住分开，距离相近装修标准精装修但经济适用功能配套网络电话电梯车位物来服务服务绝对优质。

5、围最浓厚所在。北京是以商务办公为主混合功能区，将塑造完美城市形象，超高层建筑相对集中并重视生态环境建设将建成现代化立体化交通体系，和完善信息网络设施。第二节万达北京项目分析项目优势北京区域功能特性北京作历来是个性质多元城市，而在近年发展过程中，北京文化这种多元性又有了更加明显表现，不同城区形成了具有不同个性生活和商业街区。许多区域甚至街道都形成了自己个性，不同于亚运村中关村或者金融街这几个规划企愿有余而发展后劲不足区域，北京无论从物业结构还是市场表现都更有生命力，也更具现代都市气息。繁华商务在国贸周边，聚集了北京市涉外机构以上星级酒店和国际交往活动场所。据最新资料统计，世界强企业进驻北京有家，其中入驻及周边地区就有多家，每天在这地区活动万优薪白领也给这里带来了无限商机。北京高档商务写字楼占总量，拥有北京办公室白领中，。

6、。如果月开盘，就采用这种媒介方式不开盘，暂不采纳。万达广场自建网站建设我方进行页面风格设计与发展商共同设定页面功能规划请网站建设技术方进行网站技术完成网站建设工作通常需要个月左右建设周期，因此本月开始进行规划和设计。销售工具海报和户型册是这个阶段重要销售工具。除此以外，开始影音资料制作两部分第，万达地产新城市计划第二，绝对城市北京万达广场。做为展会展示资料，销售现场播放资料，客户可带走非纸媒体资料。总结这个阶段核心手段软性，硬广，户外第二部分月日月日推广工作核心任务开盘，强销，进入万达新城市计划宣传阶段二执行手段软性新闻围绕签约五大商家展开报道世界强落户长安街万达联手国际知名商业，大商业活跃再度炒作商业地产开发模式订单地产所谓招商房地产与商业终于统报纸广告本阶段报纸广告主题为万大企业形象及开发模式宣传新城市计划万达集。

7、具有强大投资意识和投资能力，据不完全统计，在区域内投资商购买占总销售。北京地产未来发展从城市发展历史角度观察，过去年中国城市发展精彩篇章属于深圳，现在则是上海时代，但北京特殊城市属性决定了北京将将领中国城市发展未来。因此，北京各种业态需求将不可限量。第三节万达北京项目对万达集团战略意义北京万达广场投资规模巨大，直接关联集团公司未来发展它还是公司在领域最新尝试，具有模式发展示范效应更重要是，它是集团公司在首都第个项目，对于万达集团具有极高战略价值和意义，它意义不仅仅限于北京万达，它以头雁效应方式直接或间接地影响全国各地万达公司，它成败最直接地关系万达品牌成败。第四节万达北京项目定位分析从特质内涵解构需求特征具有以下特质商务属性，它汇集了这个城市最精英人流是国际化交汇口有庞大资金流构建它财富王国最现代化信息流是它运行命脉。

8、策，还源于其广泛受众层。年仅周边开工项目面积总和就超过万平方米。房价促使年轻白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。在近距离地区，竞争最为激烈当数平米单价在六七千元左右商品房项目，比如苹果社区富力城珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间通惠河南面，紧邻。如果大量员工都愿意到周边项目去臵业话，也就不可避免要成为个高资本容量纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大威胁。内残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。按照规划整体要求，未来总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。目前内公寓建筑面积只有万北京市场简述年月上半年及目前市场走势中国房地产业有十年二十年持续发展潜力，但肯定不是直线增长，会有。

9、时它具有独特文化气质。这些属性决定了万达广场客户有以下几类投资型商务型居住型商住型。表至表十为份典型潜在目标顾客调查样本表产品居住及商务业态选择价值观表投资资本业态选择在对公寓最终功能形态定位上，要同时具有居住和商务功能居住和商务业态要形成相对空间格局，要有清晰定位分割线内投资商更注重其商务功能。二四大目标市场计划表以为代表成长型企业动向表投资资本对价值认同北京市场简述年月上半年及目前市场的走势中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波浪和局部的调整。直居高不下的京城房价终于在今年走了下坡路。今年至月，全市商品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线个大十字架四个象限内。总占地约平方公里，常住人口约万人，是全国涉外资源最为丰富地区，也是北京市商贸氛。

10、台做跟踪报道。北京配合硬广，软性新闻和广播广告特点对万达全国品牌建设意义非常，北京项目宣传超越软性新闻媒介可操作性差。方式二品牌房展开盘周，在销售现场进行万达全国开发行为展示将万达全国十几个城市开发尚台最新时装讯息。让这活动期间，这里成为北京最时尚地方。网络自建网站投入使用。销售提成本方案适用员工及人数销售主管名销售人员名提成比例平均为销售额比例提成。考核标准是首期款到帐，签署北京市商品房买卖契约。销售费用比例客户服务人员编制客服主管名服务人员名具体方案详见销售部人员提成方案附区域主要项目销售部佣金比例项目名称销售员佣金主管佣金财富中心无主管新城国际建外税后税后华贸中心税后税后蓝堡国际起，大户型金地花园阳光月月月月月月月月年月却相当多。泛区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展利好。

11、波浪和局部调整。直居高不下京城房价终于在今年走了下坡路。今年至月，全市商品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米元，分别比上年同期减少元和元。本市房价也从全国第降至第三。租金及空置率年第二季度高档公寓平均租金为每月每平方米美元，比上季度下降了，比去年同期下降了。服务式公寓租金为每月每平方米美元，比上季度下降了。市场供给情况今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，至月北京房地产预售总量达到万平方米，比年同期增长了，增加绝对量是万平方米。至月高档住宅万平方米，合同金额亿，均价每平方米元办公用房万平方市计划作为全国各地开发行为展示核心突出三点实现力及每次开发行为对城市意义开发模式房地产和商业统北京长安街项目北京万达广场销售工具影音资料放映论坛在品牌房展之后，借媒体关注举办论坛。论坛内容绝对城市房地产与商业如何找到统销。

12、从哈尔滨到南宁，从昆明到上海，万大地产运用持续创新开发理念，在全国个城市进行城市再造，个城市新中心形成，推动了中国城市化进程。大型商业地产开发旗舰在北京在长安街在停驻。房地产和商业，种新统万达集团与家全球知名商业沃尔玛时代华纳，新加坡大时代，大洋百货等企业携手，独创国际商业组合连锁开发模式。商业地产定单开发，颠覆传统商业操作行为，创新超人实现能力，在全国个城市陆续呈现。实力决定市力杂志广告以新城市计划，房地产与商业统创新开发模式为主题万达地产形象广告。广播广告本阶段广播广告内容随销售进度，推广手段不断变更五大商家签约万达万达新城市计划绝对城市品牌房展房地产与商业创新统开发模式等网络广告自建网站建设中开盘周，主要大众网站绝对城市首页通栏。公关活动签约仪式开盘公关活动方式南京，昆明，大连，北京，四地项目同日同时开盘。地方。

参考资料：

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[17]（新项目）万袋灵芝中药饮片系列生产品加工项目可行性投资商业计划书（复件）（第68页，发表于2022-06-24）

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