1、“.....城市老年人绝大多数有离退休金，在位接受调查老年人中，靠子女供养仅占。家庭是城市老年人养老主要场所，在家养老是城市老年人养老主要形式。但随着社会主义市场经济体制逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了些新特点养老内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。城市社会由于社会养老保障制度不断完善，老年人物质生活基本上有了保障。传统柴米油盐式物质供养内容已被精神方面需求生活方面照料所取代。但是由于人平均寿命延长子女数量减少核心家庭不断增多职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化趋势。当代老年人养老观念正在发生变化，处在个转型口。传统道德观认为老年人最理想是几代同堂享有权威含饴弄孙生活模式。但实际上，由于工业化和现代化冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经对上代仍具有较重孝养责任，而对下代则不定有同等孝养要求。在生活服务方面，有老年人希望能够尽量不打扰子女创业生活而自行料理......”。

2、“.....从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大期望，但实际上子女在承担养老责任方面又力不从心，方面是要求更高时间更长，另方面是时间相对减少精力相对有限，也存在着专门经验不足知识缺乏问题。据统计，我市岁以上老年人已经达到了万人，占全市总人口。而全市社会福利机构仅有所，床位多张，平均每百名老人只有张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。第三章市场分析与预测国内老年住宅市场现状分析老年人住宅市场潜力巨大中国养老设施传统上是民政机构社会福利部分，最初以为三无老人服务社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化改革，相当重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力限制加之没有有力投资发展环境，养老设施发展在现阶段仍然是有限和缓慢。在未来年中，养老设施供需矛盾会随着老龄人口迅速发展而日趋加大。据有关部门调查表明，与目殊客户群体年人及其产业发展现状湖北省最新人口统计数据显示......”。

3、“.....随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年湖北省人口老龄化进程将进步加快。方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，岁及以上老年人口总量将从年万增加到年万，增长。另方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。岁及以上老年人口占总人口比重，年将提高到，比年提高个百分点。年将提高到，届时每个人中就有个岁及以上老年人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到，每个人中就有个老年人，达到重度老龄化阶段。年月份，武汉市民政局武汉市老龄委和武汉市社会福利院联合在我市城区进行了次武汉市老年人生活状况调查。从这次调查结果来看，武汉城区老年人与子女共住处占绝大多数，达到了，但是老年人独住家庭也不少。在位有子女老年人中，有人没有和子女住在起，达到了。在独居老人家庭中，有子女老人独居家庭占了相当大比例，达到。导致这些老人单独居住原因是多方面，占首位是房子。许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚生小孩后无法再挤住处而不得不分离出去......”。

4、“.....值得注意是，由于感情不和睦生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住比例达到，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住比例也达到了。这说明在定程度上仍存在着代沟现象。在接受调查老年人中，也有近老年人不想靠子女希望生活。持有这种想法大多是住房经济收入条件较好或与子女关系有严重问题老人。同个问题在年轻人中，态度差异是相当大。调总论项目名称项目名称武汉市东方养老院连锁经营新建项目二承办单位概况承办单位湖北投资管理有限公司三拟建地点本项目拟建地点为武汉市区办事处镇及办事处。首期建设地点为办事处。四建设内容与规模项目建设内容为在武汉市区办事处镇及办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。老龄科学研究和老年活动等方面投入。在彩票公益金中要有定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化老龄事业投入机制。十五期间，武汉出台项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在武汉市区域内......”。

5、“.....均享受有关优惠政策。其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发社会福利机构设臵批准证书，享受有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构日常经费。在建设方面，社会福利机构建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定标准减半征收贴费。社会福利机构用水用电用气，将按居民生活用水用电用气价格收费等。在税收方面，社会福利机构社会福利服务所取得收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。十五规划及地方对养老机构各方面优惠政策，给养老机构兴办提供了良好产业政策环境。二国际国内老年人现状分析据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达......”。

6、“.....再次是德国和瑞典。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个老人大国都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多国家。目前，我国岁以上老人有亿。年轻人出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对经济和社会问题......”。

7、“.....据权威部门预测，到年，中在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产品归属产权敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款......”。

8、“.....要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转负面影响，这是本项目风险之二。项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神......”。

9、“.....时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟实行全过程控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。二风险规避与控制措施认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发重要性。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议以供参考。为降低成本，提高成本利润率，降低风险值，建议将本案老年公寓多层住宅部分由现规划主体结构改为主体结构，这样可以在土地使用面积不增加条件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力，建议市场定位上，以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小......”。