市商品住宅空臵率为，远远低于国际上通行警戒线。本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发面积达总建筑面积，开发风险较低。二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，增长元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。㈡从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。三市场品牌定位正荣丽景滨江定位中高端产品。锁定目标客户群宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代购买团体已经形成。我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代产品以满足市民对居住消费不断发展需求。四营销推广策略正荣丽景滨江项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。项目总户数约户，商业面积约。做好住宅部分营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作，三次产业增加值在生产总值中构成，由上年调整为。年，宜春市财政总收入跃上亿元台阶，达到亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农村居民人均纯收入元。房地产投资保持平稳运行。年宜春市房地产开发投资亿元，其中用于住宅建设投资亿元，增长，占房地产开发投资比重达。全年商品房销售建筑面积万平方米，增长商品房销售额亿元，增长。第四章市场分析营销策略宜春市中心城区房地产业发展状况近年来，宜春市城市建设实现惊人页，城市面貌焕然新，房地产开发拉开了新序幕，自年市政府采取了系列激活房地产业举措，中心城区房地产业呈现持续协调发展局面，年度宜春城区房地产市场继续保持平稳运行，呈现如下特点㈠从房地产开发投资看，年中心城区房地产开发投资亿元，同比增长。投资方向主要是普通商品住宅，占总投资。㈡从房地产开工面积来看，年宜春城区房地产新开工面积为万平方米，同比增长，其中住宅小区新开工面积为万平方米，占总开发量，同比增长。从房地产竣工面积看，年宜春城区房地产总竣工面积为万平方米，其中住宅竣工量为万平方米，同比增长。㈣从房地产销售面积看，年中心城区房地产交易总面积为万平方米其中商品房交易万平方米，二手房万平方米，年交易总面积为万平方米其中商品房交易万平方米，二手房交易万平方米，总量同比增长，其中商品住宅销售万平方米，同比增长，占总销售量。㈤从房地产销售价格看，年底城区商品住宅平均价格为元平方米，年底商品住宅平均价格为元平方米，同比上涨了。㈥从商品房空臵率来看，年城区已竣工商品住宅空臵面积为万平方米，年为万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。年非住宅主要是商业用房空臵面积为万平方米，年非住宅空臵面积万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。房地产开发产业已成为市级财政项目总论第二章拟建项目情况第三章项目区域概况及社会经济发展状况第四章市场分析营销策略第五章项目技术方案设计第六章项目建设条件第七章环境保护与节能节水第八章项目招标管理第九章项目进度计划第十章投资估算及资金筹措第十章项目财务评价附表成本测算核准通过，归档资料。企业泛珠区域房地产开发品牌企业，在房地产开发和市政工程领域中树立了优质形象。正荣公司在不断发展壮大同时积极支持社会公益事业，用于文化体育事业和扶贫救灾方面捐款达百多万元，受到社会各届赞誉。其中年捐款万元用于支持九江地区震后重建年向第五届全国农运会捐款万人民币年支持袁山公园开园及绿化建设捐款万元为江西省第十届运动会赞助了万人民币年出资赞助宜春地区九八年两名高考状元特困生完成大学学业。四项目申请报告编制依据㈠江西省企业投资项目核准暂行办法江西省人民政府令第号㈡国家计委建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法㈣市国土局正荣丽景滨江土地使用权证㈤市规划局正荣丽景滨江建设用地规划许可证。原规划用地许可证用地名称高士北路项目投资开发用地异地补偿已改名正荣丽景滨江。㈥南昌有色冶金设计研究院正荣丽景滨江项目建筑设计方案第二章拟建项目情况项目开发实施条件正荣丽景滨江项目地块选址官园小区秀江东路以北，芦州大道西侧，状元洲斜对面，项目毗邻环境优美秀江河和新市政府行政中心。项目地块临江景线长达米，纵深余米。项目宗地总面积亩，共由四块组成，其中地块亩，地块亩，地块亩，地块亩，人行道亩，临街长达米。㈠自身条件成熟本项目是较优秀滨江题材项目，沿江分布有部分城市商业及居住区，是城市未来居住首选地之，项目地块临江沿线长达多米，纵深多米，具有无敌江景优势，为项目建造中高端大盘奠定了良好基础。项目旁即为状元洲水浮桥橡胶坝进深沿江绿化带护堤健身道等设施给项目休闲健身赏景带来很大便利。项目周边集中政府机关单位，该区域目前没有较大规模开发小区，项目周边即为江西省最大体育中心，对小区品质营造极为有利。目前已有路公交车通达，交通便利。项目北侧即为市政府新行政中心市政配套设施日必须将日趋成熟，项目增值潜力有很好市场前景。生活配套市第二人民医院官园分园春台中学，仁智幼儿园。项目地南侧将有秀江公园，具备健身休闲观景之功能。周边有大型体育中心广电中心移动大楼保险大厦电力公司袁州区财政局大型超市，与市政府新行政中心相毗邻。地形现状较平毯，开发时可减少场地平整费用降低开发成本。㈡相关部门审批预审程序已到位土地征用情况土地征用工作完毕并取得该宗地国有土地使用权证。规划方面已办理建设项目选址意见书及建设用地许可证，项目总体规划方案已通过宜春市规划咨询委员会评审通过。环保部门已出具项目环境保护初审意见二主要经济技术指标根据宜春市中心城区总体规划发展趋势，按照统规划，分步实施原则，正荣丽景滨江项目总规划占地亩其重点在期工程，在推广同时加强小区前广场园林其中住宅商铺车库柴棚间公建面积幼儿园总开发价值万元总成本万元税后利润万元三资金筹措本项目开发建设资金来源主要由自有资金银行融资销售回收款构成。具体构成比例如下四成本测算详见后附表四现金流量详见后附二表第十章项目财务评价贷款还本付息表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年借款还本付息年初借款累计本年借款本年利息年末本息偿还年末借款累计还本付息资金来源总投资自有资金银行融资销售款回收资金情况占总投资比例投资回收备注银行贷款利率按年利，还本付息来源为销售收入。本年应计利息年初借款累计本年借款利率。二项目财务评价项目静态盈利分析销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表单位万元类别计算依据合计建设经营期销售税金及附加销售收入投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期投资总额建设投资投资利息资金筹措自有资金银行借款销售收入再投入土地增值税计算表土地增值税计算表单位万元序号项目名称计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额开发成本序号项目名称计算依据交纳金额开发费用销售税金及附加其他扣除项目取增值额增殖率增值税率速算扣除数土地增值税利润总额所得税我司按销售额核定征收净利润指标评价全部投资投资净利润率全部投资投产利润率自有资金投资利润率本项目以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，说明本项目可行。现金流量与动态盈利分析全部投资现金流量见下表评价指标税前全部投资当时当时税后全部投资当时当时全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量税前税后全部投资均大于均大于基准收益率，说明本项目可行。动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。将项目每年净现金流量按基准贴现率预算为项目实施初期即为本项目开始投资当年年初第年现值，此现值代数和就是项目净现值。净现值评价标准临界值是零。经上面计算，本项目税前税后全部投资大于说明本项目可按事先规定贴现率获利，在所研季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度资金流入销售收入资金流出前期费用土地成本总体规划费单体设计费报批规费地勘费三通平图纸设审含消防整体策划青苗补偿不可预见费二开发费用建安成本招标质检费用监理费用永久性水电智能化设施永久性围墙景观绿化区内道路含给排水其它附属工程不可预见费三经营成本广告费销售代理费税费管理费资金成本土地使用费不可预见费合计季度末累计值面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管正荣丽景滨江项目二期工程经济技术指标序号项目数量小区用地总面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管正荣丽景滨江项目三期工程经济技术指标序号项目数量小区用地总面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管第三章项目区概况及目录第章项目总论第二章拟建项目情况第三章项目区域概况及社会经济发展状况第四章市场分析营销策略第五章项目技术方案设计第六章项目建