近几年来重庆市的增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长 率更是远远超过全国的平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中， 重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大 环境。 二重庆市房地产投资与交易情况分析 据有关方面最新统计显示，重庆市的房地产市场已保持了连续七年的高速 增长，为业内人士所惊叹。 在年，重庆用于房地产开发的投资为亿多元，之后每年以以 上的速度增长，到年，重庆的房地产投资已达到亿元。 与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产 开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。 重庆的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在年，重庆房地产 年销售面积才万平方米，销售额亿元。之后每年以左右的速度 增长。年，重庆房市实现年销售万多平方米到年的销售面积 已达万平方米。 在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转 变房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由 速度规模型向质量效益型转变住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变， 消费者更趋于理性消费。 三重庆市商业地产的发展状况分析 重庆市商业用房开发总规模分析 近年来重庆商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面 还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以发现无论是商 业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地 产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知重庆的商业地产的发展还很不 够 截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营 业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。经过几 十年的发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响的五大商圈沙坪坝商圈解 放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈。 重庆商业设施的供求趋势 五大商圈会更进步发展。 根据指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商 业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈更是远远没 有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用 剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。 次级商业中心在悄然崛起。 五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资的协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 机会，因此大坪巴南北碚等地的商业设施供应量正在急剧增长。 城郊购物中心将成为下个投资亮点。 随着经济的进步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊 区转移同时由于城市中央商业区的竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投 资者将会更愿意把握城郊的投资机会。 四重庆市房地产业的发展前景分析 尽管直辖后的重庆经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相 对较低。目前重庆的城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。 按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。这种 增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口 将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是 房地产业和基础产业。按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在 的平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方 米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年的时间里，重庆住 宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年 需求住宅的面积将达到万平方米。由此可见重庆的房地产还将继续保持高 速发展的趋势。 同时，根据重庆政府经济的发展计划，到年，重庆产值将达到 亿元。这大体相当于现在的上海。当重庆达到这规模，重庆的写字楼 酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆的商业地 产开发商正面临着千载难逢的发展良机。 二长寿区房地产市场分析 长寿区的背景资料 长寿区的交通地理状况 长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里， 辖个镇个乡个村居，总人口万，通过渝长渝涪长梁高 速公路与主城区及涪陵梁平县相连，区位优势较明显。协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路 基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区的乡镇通水泥公路。境 内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速 公路融为体，三个即将建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可 成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长在长寿，餐饮业有发展的空间。 商业物业租金和售价分析 协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 向阳街门面租金按套内面积计算 向阳街靠 近长寿路 段 重百附近及 临街门面 寿星广场附 近支路 向阳街往金利 商场方向 向阳街附 近支路 向阳街往金利 商场方向末端 平 街 元平米 左右 元 平米 元平米元平米左 右 元平米 左右 元平米 二 层 元平 米 元平米无无无无 长寿路门面租金按套内面积计算 与向阳街临近区域两端门面 平街元平米元平米 负层元平米无 二层元平米无 其他区域价格门面租金按套内面积计算 黄桷湾片区骑安片区桃花溪片区价格为元平米左右。 销售价格 向阳街片区向阳街米范围内以重百广场为中心最高万元平 方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至万元平方米，平均 为万元平方米，火神街万元平方米黄桷湾片区万元平方米。 由于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业的出租还是销售，价格 差距很大。此外，地下层和楼层的租售价格约只有平街层的租售价格的十分之 。 长寿区商业设施的供求状况分析 项目所在位置是长寿区传统的商业休闲和居民聚会的中心场所，这里商 业网点密集度高，商业面积总量达万。但是由于缺乏整体规划，商业布 局比较杂乱，建筑趋于老化交通组织落后，广场的休闲设施不足，无法满足 作为长寿区中心地位的日益增长的经济文化发展的要求。长寿区当地居民和各 界人士普遍认为该地区严重缺少高档次的集购物休闲娱乐饮食于体 的商业设施。 协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 三项目综合分析 项目背景分析 长寿的经济在高速发展。 从年到年，长寿区的增长率平均为，超出重庆市的平 均水平，而且今年也将保持的增长速度。 长寿区区委区政府对本项目高度重视。 政府已对商业步行街有了初步规划要按照在休闲中购物，在购物中休 闲的现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场城校路口，包括区公 安局政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按米左右长度重建条商 业步行街，引入家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店连锁店 超市特色店精品店个，新增商业营业面积万平方米，同时将华夏 大酒店路口至体育村路口的向阳路改造成商业步行街的部分。该规划构思对 于本项目的开发在政策层面具有了定的指导作用。 二项目的分析 项目优势 基础优势。长寿区是重庆市重要工业基地，职工平均收入居重庆市 前列第位，购买力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体 规划，商业物业有定创新整合空间 地段优势。从地理位置上看，该地块属长寿区最繁华地段，商业价 值较大。 景观优势区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较 高，有定江景资源。 经验优势重庆协信集团在投资本项目之前，已经成功的策划和实 施了黄金海岸和巴南新天地等大型商业项目，在商业地产的开发上具 有相当的经验优势。 项目劣势 资金压力。本项目投资额大，对企业会造成定的资金压力。 开发量巨大。 面临的机遇协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 长寿区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住宅项目较少，存 在较大的住宅项目开发空间而且大部分长寿区人民都希望在向阳街修建高档 商场和引进中高档餐馆及娱乐设施，这些都有利于本项目的发展。 面临的挑战 长寿区属区域性中心城市，对周边城市如涪陵梁平辐射力较差，但 本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平街层租 售状况较好，但二楼情况堪忧，故如何消化大规模的商业面积是本项目的大 挑战此外，如何引导长寿的消费者接受高品质的住宅也是本项目所面临的挑 战。 三竞争楼盘和周边楼盘调查 竞争楼盘调查 长寿区的同质性物业只有位于新开发区桃花溪片区的东方之骄，具 体情况如下 东方之骄规划是长寿区目前规模最大档次最高环境最好交通最方便 配套最完善的都市生活高尚社区。 东方之骄项目概况 名称东方之骄地址重庆广润地产有限公司 总占地面积亩总建筑面积万平方米 配套商业面积万平方米绿化率 幼儿园面积平方米公建面积万平方米 东方之娇在规划上与本项目相似，属于同质性物业，由于所处地段不 同东方之娇处于未来的政治文化中心桃花溪片区，由于东方之娇 已在年月正式对外推出，该项目将争夺部分长寿的高收入客源，对本 项目的销售可能会造成定的影响。 协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 周边楼盘调查表 序号项目名称开发商开发规模物