护模范城市全球环境佳等荣誉，为 建设可持续发展的生态市奠定了良好的基础。但是，短时间高强度的 开发建设，使其他城市分阶段缓释出来的资源环境问题，在深圳集中 显现，资源环境对于经济社会发展的瓶颈制约不断加剧，四个难以 为继的矛盾日益突出。深圳要在新世纪新阶段实现新的更大发展， 就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策，推动自 主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。生态市是以 系统生态学理念为指导的种理想城市发展模式。它通过综合协调城 市经济社会活动与资源环境间的相互关系，实现城市经济持续稳定发 展资源能源高效利用生态环境良性循环和社会文明高度发达。因此，在进步巩固和深化国家环境保护模范城市创建成果的基础 上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是深圳在新的发展时 期的更高追求，是深圳全面落实科学发展观，克服四个难以为继， 实现和谐深圳效益深圳发展目标的必然选择。各级党委政府必须站 在全局的高度和事关深圳长远发展的战略高度，充分认识到深圳建设 生态市的重要性和紧迫性，切实把建设生态市的各项措施落到实处。 建设生态市的总体要求和基本原则。 以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科 学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式 为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为 动力，坚持经济建设与生态建设同步经济发展与环境保护并重经 济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展的生态经济体系自然宜 居的生态环境体系和谐友好的生态文化体系权责明晰的生态环境 执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长促进社会和谐 的新局面，把深圳建设成为充满活力的可持续发展生态市。 在实际工作中应把握好以下几项原则 坚持环境优先。自觉遵循自然规律和经济规律，把环境优先的理 念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上，落实到具体工作中，在 经济发展的同时自觉服从环保要求，不以牺牲环境为代价换取经济社 会发展。 坚持以人为本。把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工 作的出发点，保障和鼓励全社会参与环境保护，坚决维护群众环境权益，切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。 坚持重点突破。重点从源头上防治污染和保护生态环境，加大对 环境污染和生态破坏的综合整治力度，有计划有层次地推进生态市 建设。着力推进特区外环境保护，实现特区内外生态建设均衡协调发 展。 坚持机制创新。突出加强管理体制创新，建立和完善环境保护长 效机制。严格环境保护绩效考核，增强环境监管的协调性整体性。 大力推进区域部门和社会等多种资源的优化配置，建立统协调 高效的环境监管体系。 建设生态市的工作目标。 到本年度，全市生态环境质量得到明显改善，资源利用效率显著 提高，生态环境恶化的趋势得到根本遏制，城区内重点河流消除劣Ⅴ 类水体，主要污染物排放总量得到有效控制，城市的生态格局不断完 善，生态系统功能不断增强，公众生态意识普遍提高。环保投资占 比重达到以上单位能耗控制在吨标煤万元 以下，单位水耗控制在万元以下环境保护基础设施配 套完善，城市污水集中处理率达到以上，污水回用率达到 以上生活垃圾无害化处理率达到以上，危险废物处理处置率 达到二氧化硫和化学需氧量排放总量在年基础上削减 。到年，环境保护和经济社会发展实现良性循环，生态 环境质量明显改善，全面建成生态市。 按环境容量优化区域布局。实施深圳生态市建设规划，将全市划分为重点保护区控制 开发区和优化开发区。逐步提高重点保护区和控制开发区的环境准入 和排放标准。除法律法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发 建设除道路交通设施市政公用设施旅游设施公园四类项目以外 的项目，逐步恢复和提升生态功能在控制开发区内，严格控制土地 开发规模和开发强度，限制不符合生态功能定位的产业发展在优化 开发区内，加快调整产业布局，实行集约开发，提升生态效益和经济 效益。落实总量控制制度，把主要污染物排放总量控制指标逐级分解 到各区各街道，分配到排污单位。 深圳经济特区建设三十余载，市民盼望已久的特区外扩愿望 终成现实，按深圳市环境保护规划，尤其在市区和二线关近距离范围 内，绝不允许新建具有环境污染的项目，对原有的环境污染的项目， 应限期改造，并逐步取缔。本项目的建设正好顺应了这要求。 综上所述，城中村改造有利于调整产业结构改善城市生态环境， 符合深圳市环境保护的要求，是深圳市加强环境保护建设生态市的 要求。因此本项目作为城中村改造项目，对其进行合理的规划及建设 是很有必要的。 三项目建设的可行性 符合列入深圳市城中村改造计划的要求 根据深圳市城中村旧村改造暂行规定，城中村有下列情形 之的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组 织进行改造城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的 村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严 重威胁的 村内存在环境污染治安恶化等问题，严重妨碍周边地区 单位和居民正常经营和生活的留使用的红线用地范围为依据，并 可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不 得超过原划红线用地面积的，并且最大不超过平方米。 深圳市城中村旧村改造扶持资金管理暂行办法规定第 三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村旧村改造予 以配套扶持，引导和鼓励区政府集体及个人资金共同投入，全面推 进全市的城中村旧村改造。第七条市城改扶持资金主要用于 城中村旧村综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施， 改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设 施等二市领导小组确定的其他事项。 城中村改造是开发商获得建设用地的条重要途径 城中村改造拉升土地供应。除了政府公开出让的土地供应外，另 条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。近年来由于可用于开发的土地量日渐减少，政府计划供应的商品房用地也就自然少了， 因此房地产用地的开发对于城中村的改造寄予了厚望。 根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次 规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场劳动力市场 的关系，并综合考虑与公共财政土地供应计划的相互作用，科学确 定城中村改造的规模。以平均数计算，年全市年内由城中村改 造可获得约万平方米的用地，按照深圳市房地产项目容积率平均 数计算，将会有万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。 包括万科金地等企业在内的很多开发商都开始介入了深圳的城 中村改造。金地的渔农村城中村改造项目取得成功后，又成功签约建 筑面积逾万平方米的岗厦旧改项目，如此很好地缓解了商品房用 地供应的矛盾。在未来几年之内，旧城改造将会成为深圳城市建设的 重头戏，是深圳新增土地的重要来源，将提供约有年的供应量， 大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。 本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决 本项目属于城中村改造项目，作为城中村改造项目，其最头痛的 问题之就是住户搬迁及旧房的拆除补偿。 解决拆迁补偿问题的原则 在充分调查的基础上通过协商的办法解决双方应本着互惠互利 的原则遵守国家及深圳市有关拆迁补偿的规定按照市场规律确定 补偿价格保证原业主的根本利益得到有效的落实包括每月有不低 于万元的房产出租收入。拆迁补偿问题的解决方案 本项目地块来源为深圳市宝安区布巷口村工业区用地。目前地块 上有栋工业厂房和栋宿舍楼，占地面积约为平方米，总建 筑面积约为平方米，容积率约为。土地使用权人为布巷 口村实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。该地块 已列入宝安区布巷口村改造专项规划的远期规划中。根据现场调查及 目前房地产市场行情，现提出如下两个解决方案以供选择。 方案 以建筑面积赔的方式现行宝安区旧村改造项目拆迁补偿 标准赔偿率，由房地产开发商给业主次性补偿龙岗区大工 业区片区新建标准厂房及配套设施，总建筑面积平方米，并负 责相关补偿。即由布巷口村实业股份有限公司出让该地块土地使用 权由开发商在龙岗区大工业区片区内购置土地，并负责标准厂房建 设后移交布巷口村实业股份有限公司，并负责补偿搬迁进程中业主损 失的每月不低于万元的房产出租收入。要求新建标准厂房水电 燃气电信等基础配套设施齐全，道路通畅，绿化率，容 积率。 方案二 由布巷口村实业股份有限公司及房地产开发商共同开发该地块 的房地产，布巷口村实业股份有限公司负责出让土地使用权，房地产 开发商负责提供全部开发建设资金。所开发的商品房按三七分成，即 布巷口村实业股份有限公司得三成商品房，房地产开发商得七成商品房。若容积率按计最终以政府的批文为准，则所开发的商品房 总建筑面积约为平方米，布巷口村实业股份有限公司可得到 平方米的商品房其中包括平方米的商铺。 对以上两方案技术经济指标的分析 技术经 济指标 方案方案二备注 业主对商 品房获得 情况 可获得平方米的新 建标准工业厂房。 可得到平方米的住宅商 品房其中包括平方米 的商铺 根据深圳市房 地产发展趋 势，住宅楼的 升值潜力更 大。 业主获得 的经济利 益元 每月可得租金 元 如出租每月可得租金 元 住宅楼在关内 更易出租。 开发商土 地使用成 本万元 建设厂房价格 万元 建设期厂房租金补偿 万元 地价补差交国家 万元