通发达，京珠高速长永高速机场高速长株高速及绕城高速纵横交错国道国道穿行其中，全县三纵九横骨干道路网加以全面拉通，个以县城星沙为中心分钟经济圈已经形成。素有省门第镇美誉黄花镇，位于市东部，是市县城市建设东拓战略开发目标，是城市工业企业城区外围转移重点。其工业小区位于长永高速国道交汇处，据黄花国际机场仅公里。年黄花镇荣获县小城镇建设等奖，黄花国际空港工业区荣获县招商引资等奖和市工业园区唯个建设等奖，今年国家副主席曾庆红到黄花镇视察，给予了很高评价。中南印刷耗材配件城位于黄花镇中心集镇，距火车站公里湘江航运码头公里京珠高速公里南连黄花国际机场。国道长永高速机场高速经开区开元东路与园区内主干道黄金大道财富大道交织成网，形成了四横两纵交通网络格局。如下图所示图市印刷大市场位置示意图图黄花空港工业园交通区位图图黄花镇周边主要公路交通现状自然环境分析地形地貌项目处于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原过渡地带，与向西南延伸连云山余脉构成向西南倾斜又因受北南两面中低山脉向中间倾斜影响，形成东南北三面高，向西倾斜地势。境内山岗平地相间，海拔高差为。地质地震项目区域地质属元古代地质年代，出露岩性为第四纪红土，成土母质为第四纪风化物，在高温多雨长期作用下，成土层多为红色粘性土壤，般厚度为，下部为网纹状不渗水母岩层。土壤均质，颗粒细小，极易遭受淋溶侵蚀。根据中国地震烈度区划图，该区域为地震烈度度区。气候气象项目区域处亚热带，增加当减少时增加由上表看出，影响项目风险因素变动大小均在合理控制范围之内力。本项目开发单位温州商会在印刷行业以及房地产领域经验丰富，具有顺利实施本项目技术保证。项目规划及投资分配合理。经济分析结果显示项目销售收入亿元，上缴税金多万元。项目租赁物业管理等年收入万元，上缴税金万元。项目带动市场经营总收入可望达到每年亿元左右，上缴税金亿元。上述数字表明，该项目经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。从国家产业政策市场需求社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为本项目建设是必要，可行。第二章房地产投资环境分析基础环境分析区位地理优势分析县位于湖南省东部，地处长株潭都市经济圈核心地带，全县总面积平方公里，总人口万。作为湖南省会市近郊县，从东南北三面环绕市区，并以十二个现代化交通接口与之紧紧相连，区位交通优势极为明显。县城星沙与国家级经济技术开发区融为体，经济发达环境优美，先后荣获全国创建文明小城镇示范点国家卫生镇首批国家园林县城全国环境生态示范县联合国中国人居环境范例奖全国环境优美镇等多项荣誉，已成为市年平方公里城市总体规划主两次中两个城市次中心之和市商业体系规划主两幅中两个商业副中心之。铁路京广铁路武广高速铁路贯穿县境。航空湖南唯国际概述项目组织建设单位介绍项目总指导市委宣传部文化产业发展办公室项目协调市新闻出版局印刷复制业管理处项目开发温州商会市委宣传部文化产业发展办公室负责对全市文化艺术工作进行指导和协调，宏观指导文化市场管理工作参与组织重大的文艺创作文艺生产和全市群众性文化艺术活动，负责与市政府有关文化文物艺术部门和市文联市作协的业务联系。市新战略构想首次写进省党代会报告，文化强省与经济强省教育强省道，已构成我省富民强省总体战略重要组成部分。市委市政府提出率先建设文化强市战略目标，全力打造文化名城休闲之都创意中心。市政府工作报告也明确要加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导市场运作多元投入对外引资等方式，把文化产业作为项长期性重要性工作来抓好。在信息传播方式发达今天，印刷业仍然是重要文化传播载体，印刷产业是整个文化产业重要组成部分，在国家政治经济文化建设中有着非常重要作用。建设市印刷大市场就是要在政府政策引导下，科学规划市场化管理，合理投入，满足我省印刷业发展需求，促进我省文化事业全面繁荣，提升中部印刷业影响力。推进新型工业化发展生产性服务业重大举措兴工强市是经济发展核心战略，新型工业化是经济发展第推动力。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出工业园区发展，推动政策向园区倾斜产业向园区集聚，形成错位发展格局，把工业园区建成经济发展核心增长极。服务业是优势与活力所在，大力发展生产性服务业更是兴工强市必要前提。建设市印刷大市场就是要首先和印刷科技产业基地形成产业互补集约发展，满足周边各类印刷企业迫切要求，统筹优势力量，打造完美印刷产业集群，形成规模效应和积聚效应，推动长株潭乃至整个中部印刷产业带成型，打破长三角珠三角环渤海三大印刷基地三足鼎立格局，加速湖南省在中部崛起。三项目可行性分析与评价产业规模比较可观在美国，印刷业年产值在全国各行业中排行第三在香港，印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第在我国内地，北京上海安徽浙江广东江西等省市相继把印刷业定为支柱产业，印刷业发展空间非常大。年全国内地印刷业总产值约亿元，市印刷产值为亿元左右。按照现在发展趋势，预计湖南省年印刷产值将达到亿元，其中市将占到亿元，占比重将达到左右，达到沿海发达地区平均水平，届时，市将成为名副其实中国印刷基地之,因此将带来印刷设备耗材配件等需求和相关服务业大幅增长。区位优势十分明显拟建市印刷大市场位于黄花国际空港工业区，与印刷科技产业基地。表投资利润率敏感性分析表变动程度不确定因素投资收入税金成本三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中部规模最大规格最高商品最齐全综合印刷耗材市场，它所面对目标顾客是比较广，因此，我们在招商时候要有足够针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们各种需求就越多，我们建设条件设施配套经营管理能不能满足他们预期目是非常关键。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目虽然在中部还未有足够竞争对手，但是据了解，武汉昆明重庆杭州郑州成都厦门等等都在积极建设规模较大专业印刷商贸物流园区，加上之前上海苏州深圳中山佛山温州廊坊等大型专业印刷市场，我们必须有充分优势才能在竞争中胜出。随着经济和文化快速发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，我们项目方也定要密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，有资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。开发商风险开发商风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分加强物流配套部分智能化建设，望聘请或通过招商方式与国内外著名物流公司合作，提高整个物流作业水平。市将占到亿元，占比重将达到左右，达到沿海发达地区平均水平，届时，市将成为名副其实中国印刷基地之,因此将带来印刷设备耗材配件等需求和相关服务业大幅增长。区位优势十分明显拟建市印刷大市场位于黄花国际空港工业区，与印刷科技产业基地路之隔。项目位于湖南省会市东郊，距市区公里黄花国际机场公里左右，毗邻国家级经济技术开发区，长永高速机场高速珠黄高速及国省道等交通要塞与区内主干道交织成网，交通优势十分明显。未来投资亿将黄花机场航站楼扩建近倍，地铁武广专线紧邻而建，届时，这里将名副其实成为我国中部地区交通枢纽。所以选择此处非常适合发展与印刷科技产业基地配套印刷物资交易市场，便于形成完整产业链。项目建成后，印刷科技产业基地将借助其优越地理位置和交通环境，向市场广阔中西部地区辐射，并依靠较低成本承接东部印刷产业转移，形成中部明显印刷产业隆起带第章概述项目组织建设单位介绍项目总指导市委宣传部文化产业发展办公室项目协调市新闻出版局印刷复制业管理处项目开发温州商会市委宣传部文化产业发展办公室负责对全市文化艺术工作进行指导和协调，宏观指导文化市场管理工作参与组织重大文艺创作文艺生产和全市群众性文化艺术活动，负责与市政府有关文化文物艺术部门和市文联市作协业务联系。市新闻出版局印刷复制业管理处负责全市印刷复制业包括出版物包装装潢印刷品和其他印刷品监督管理。拟定全市印刷复制业管理规章负责全市印刷复制业发展规划制订和协调管理负责书报刊印刷质量技术监督协助省新闻出版局审批部分非出版单位编印内部资料性图书会同有关部门组织培训印刷经营人员和管理人员。负责查处和打击印刷复制经营活动中违法违规行为指导协调县市区新闻出版文化部门依法管理印刷复制企业。联系市印刷协会工作。温州商会温州商会创办于年月日，现有会员多位取全权委托中介代理销售方式。强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。虽然本项目拥有良好经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够资金将是项目成败关键。因此，建设项目主办者尽可能通过多种渠道筹集足够资金，并尽量降低资金成本。通过敏感性分析可知，项目总投资对财务结果影响较为敏感。因此，建议项目主办者尽量减少项目建设成本以及系列相关费用，以提高项目效益。为有效而合理地利用资金，达到有效降低项目总投资额目。因此建议项目主办者宜聘请专业财务管理公司和施工监理公司协助整个项目实施。通过分析可知，建筑物容积率对项目效益影响较大。因此建议项目主办者积极向有关部门申请放宽规划限制，尽可能提高容积率。由于国内同类型市场也将陆续建成，因此建议本项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上优势，从而扩大市场份额，以保证项目投资回收。为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可以考虑整个商业设施设计，要体现地方特色和现代气息，并使其布局合理，功能齐全，以商业为主，多业发展。注意加强物流配套部分智能化建设，望聘请或通过招商方式与国内外著名物流公司合作，提高整个物流作业水平。市将占到亿元，占