大楼潜质。机会厦门公铁大桥杏林大桥已经通车，成功运行。大大缩短了其与岛内距离。园博园建设大学康城等项目成功开发也带动了项目周边人气。项目周边环境已经相对成熟。随着海峡西岸经济圈构建，厦门经济总量将上个新台阶，同时对各种商务办公要求也在提高，目前厦门还没有出现超高层商务中心，作为海峡西岸经济区排头兵，厦门需要张名片。威胁但要把项目建设成为高档项目，尤其是摩天大楼总合体，具有相当挑战。项目并不是处在厦门或是金融中心，周边比较凌乱，主要为工业区，地块本身不具备建设摩天大楼潜质。摩天大楼建设，要有很强政府背景，尤其是该地块条件，若没有政府规划配合，即使建设起来，也很难存活下来。这几年，厦门写字楼建设速度加快，特别是以政府为主导中高档写字楼出现井喷，其中五缘湾营运中心建筑面积约万平方米，观音山商务运营中心建筑面积万，新景世纪广场等其他写字楼估计万平方米。如此多项目厦门写字楼容量产生了很大冲击，其中五缘湾营运中心观音山商务运营中心有政策和税收优惠。退税最多可达。项目是否有政策税收支持是吸引外地企业在厦成立运营总部关键因素之，所以项目能否或政府政策支持也是非常重要三参考意义项目观音山商务运营中心厦门观音山国际商务营运中心，位于厦门本岛东部，厦门国际会展中心旁，与台湾金门岛隔海相望。营运中心与国际会展中心国际会议中心国际奥林匹克网球中心香山国际游艇俱乐部以及厦门软件园二期相连接，形成个高档生态商务园区，成为环岛路滨海地带重要组成部分之。营运中心整体规划用地万平方米，总建筑面积万平方米，分为四个功能区商务营运区配套生活区软件园二期拓展区和山体公园区。其中，商务营运区定位为高档商务营运中心，占地万平方米，总建筑面积万平方米，拟建设幢高层和小高层写字楼。营运中心内配套山体公园商务酒店商务会所商业中心配套生活区等设施。观音山国际商务营运中心吸引企业总部结率入住率会议展览中心厦门目前大规模撤场。在年月月和月，全市住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并无市场回暖讯号。自年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，年下半年涨幅明显，主要缘于源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近从价格走势来看，岛内价格年末较年初上涨岛外上涨。进入年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势，全市近期均价也基本保持元左右。年月全市岛内岛外住宅成交均价分别为元元和元，环比。月全市均价比去年同期下跌。岛内价格区间，岛外。总体来看，目前厦门房地产行情为当前厦门市商品住宅市场供过于求态势持续放大，据初步统计，年月至年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平方米，基本接近年全年供应量，市场存量巨大，市场形势依然严峻。二住宅成交量价连续两月同比下跌。在年月月和月，全市住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并非市场回暖讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势。年月全市商品住宅均价元，环比下跌。三大量项目滞销情况突出，月零成交项目比比皆是。新开盘项目受市场关注度不高，许多项目虽然也推出些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观望态度。未来厦门房地产价格研判与全国房地产趋势致，从中长期来看，厦门房价有望从年前后进入个宏观市场环境土地流拍现象。应当指出是，这种可能房价普跌是对前几年尤其是年以来房价透支性过快增长种回调。同时，也不排除另外种可能，即，经过前期长时间观望，尤其是考虑到近期些中心城市已经出现境外资金加大楼市投资力度现象，市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升可能。现在已经进入月份，但房地产交易量并没有明显放大，所以这爆发式上涨可能性变得非常渺茫。从中长期来看，房价可望从年前后进入个平稳小幅上涨通道，主要依据是随着人口持续增长和城镇化进程加快，中国人口红利期还将延续，这将进步提高居民购房能力，增加市场需求二是随着年以后国内物价水平趋于回落，从紧宏观调控力度可能有所放松，房地产企业资金回笼速度有望加快三是房地产企业融资渠道有望拓宽，同时资本市场逐步向好亦降低其融资难度四是为了满足大量保障性住房用地，和年国内土地放量较大，未来几年后土地供给趋少五是境外资金在经过观望后将重新进入房地产开发和投资市场。同时，中国房地产暴利时代可能已经结束，未来几年房价暴涨可能性不大。中国经济快速发展及城市化水平提高是推动房地产发展决定性力量据世界银行研究报告，国住宅产业在人均在美元时开始起步至美元时，进入稳定快速增长期，至美元时达到增速峰值，直到美元时才进入平稳期。当人均超过美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如房屋汽车和品牌产品消费需求加速，并推动自身经济高速增长。中国自年人均过美元，开始带动系列大宗商品消费。年，我国人均美元人，住房消费开始进入快速增长期，年中国人均已超过美元人，住房消费增速超过。目前中国人均为美圆，房地产正处于高速发展阶段。预计到年人均达到美圆时才开始走向平稳阶段。到年人均达到美圆时开始走向衰退。城市化进程呈现两大基本规律城市化总体进程沿型曲线变动，城市化率突破后进入加速阶段，直到城市化率接近从人口流动看城市化率低于，以从农村进入城市为主超过，以从小城市进入大城市为主超过，人口流动以从城区进入郊区为主大都市圈阶段，人口进入郊区。房价表现相应与人口流动主导方向四个阶段紧密相关。在第阶段，全国城市房价涨幅总体应该比较接近在第二阶段，大城市房价表现将显著优异在最后两个阶段，大城市郊区房价表现将会相对优异年中国城市化率已达到，根据美日韩城市化发展经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高农村进入城市为主导阶段即将结束，未费约为元平方米天，由于项目不在厦门岛内，租金应比目前国际会议展览中心稍少，估计为平方米天，经营稳定其出租率为以后每平方米月租金年增长率参展率停车收费以后每个车位月租金年增长率入住率成本估算项目及土地成本项目收购成本为亿人民币，高楼区分摊亿人民币，需要补交土地出让金配套费增容费暂按元平方米估算。则土地总成本为万前期费用按元平方米计算万建设成本估算项目单价元平方米面积平方米造价万元地下二三层停车场地下商业空间塔楼基底双塔楼会展双塔楼顶级酒店含装修双塔楼顶级办公裙房会展裙房商业金融高档写字楼层高档酒店公寓含装修合计景观及管网费用万财务费用按资金缺口逐年计算建设期间管理销售费用亿元项目现金流量如表下页表格评价超高层区，其本质是资本运作，能否取得低廉投资资金是项目能否成功绝对因素。由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店式公寓进行销售取得了约亿销售款，但资金压力仍然很大。下面就资金成本进行敏感性分析假设所有资金都计算利息年利息动态回收期年含建设期动态回收期年不含建设期全投资回收期控制在年以内，即取得资金成本应该控制在以内假使公司出资亿元，再引进策略投资人投资亿，本金不计利息，则投资回收期不含建设期可以控制在年以内。所有物业均为持有，不进行销售任何物业。则亿本金不计利息条件下，投资回收期年以上，本金计利息情况下，投资回收期将超过年。住宅区投资分析住宅区选取地块进行评估，其他地块可以进行类比。目前项目周边楼盘价格均价平方米，预计年以前将围绕此价格震荡，年以后以每年速度增长。即年均价在左右，保守起见，取平方米。财务投报如下项目名称迪拜未来城地块项目公司厦门中亚置业项目基本信息土地面积项目类别土地储备容积率建筑密度总建筑面积绿地率地上建筑面积工期个月地下建筑面积大唐权益营业额类别建筑面积单元数销售价格金额万住宅商业车位万个其他销售收入合计营业成本土地成本按每平方米元计算前期费用每平方米建安工程费层每平方米绿化及管网每平方米营业费用管理费用总销销售费用总销销售税金总销财务费用总销成本费用合计项目表现毛利营业额扣除营业成本毛利率毛利营业额税前利润营业额扣营业成本和营业费用土地增值税总销所得税按税前利引进策略资金和投资人是关键。政府能否鼎立支持该项目。如此超高层项目缺乏政府引导和配合非常难建设，缺乏政策尤其是税收优惠吸引对招商也是种挑战。超高层区能否顺利进行对住宅区价格也有很大影响。该项目建设规模庞大，根据资金压力和土地价格调整建设规模。七参考文献厦门市房地产市场行情月报新景祥代理未来三年中国经济金融宏观调控走势分析与预测中国证券报厦门规划等其他资料中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段按照城市化国际规律，我们认为未来三大经济圈核心城市，尤其是这些核心城市郊区房价相对会有更大潜力。海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望城市经济水平和发展动力取决于城市辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同体是提高城市经济辐射能力和吸引力有效办法，珠江三角洲长江三角洲以及京津冀经济圈都是经济联盟成功典范，经过多年成长，长三角珠三角和京津冀三大都市经济圈迅速发展。目前，这三大经济圈已占全国国土面积和人口，生产了超过全国国内生产总值。厦门地处我国东南沿海，背靠漳州泉州平原，濒临台湾海峡，是个国际性海港风景城市和东南沿海对外贸易重要口岸城市。但厦门经济水平与其他二线经济发达城市比还存在明显差目录目录宏观市场环境中国总体宏观经济走势研判中国房地产产业分析海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望二项目环境分析与评价厦门房地产业行情项目区位条件评价三参考意义项目四项目财务分析超高层区商务中心财务分析住宅区投资分析五风险防范与对策资金压力政策支持团队建设六结论七参考文献核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宏观市场环境中国总体宏观经济走势研判预计未来三年中国宏观经济将由年加速增长期向平稳增长期转变是增速将有所回落，但仍将保持较快增速二是内需在需求结构中占比进步提高，尤其是消费对经济增长贡献度将显著增强三是经济和金融结构转型步伐加快，融资结构进步优化，直接融资比例将明显提高四是产业升级和自主创新力度将不断加大。年，社会层面流层区，只有引进恰当投资人，才能有效缓解资金压力和提高项目操作水平。政策支持，该项目要建设成为个超高层高级商务中心，项目目前条件还不具备，需要政府引导和周边规划配合，需要各种社会资源聚集和政府资源偏向，这点，难度有点大。而如果建设成为普通商务中心，其影响力将大大降低，大体量商务建筑将使该项目限入困境。必须探明政府是否很感兴趣，或是政府以特定方式参股政府是否可以在招商上给与诸如税收减免