1、规模不断扩大，城市经济将持续快速发展。成都市人口及城市化水平根据成都市年第六次全国人口普查主要数据公报全市常住人口为万人，年成都城镇化率达到。据中国新型城市化报告统计全国城市化排名，主要依据城乡发展动力城乡发展质量城乡发展公平大指标研究计算，成都排在上海北京深圳之后，位居全国第四，西部第。成都经济概况近年，成都经济社会发展快速，经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，基本保持在增长速度。成都固定投资总额及房产投资总额全社会固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增长。年前三季度全社会固定投资总额为亿元，同比增长，其中基本建设投资亿元，同比增长，房地产开发投资总额亿元，同比增长，技术改造投资亿元，同比增长。成都人均可支配收入随着城市经济快速发展，居民可支配收入逐渐提高，强大消费能力将催生更好商业模式，未来居民。

2、然而，继万亿资金逐利商业地产后，年增量资金仍在源源不断地注入这领域。限购政策或长期持续，商业地产仍是避风港从宏观层面来看，中央关于房地产调控基调今年以来并没有出现变化。商业地产并不受限购影响，加上银根松动，销售预期较好。潘石屹仍对商业地产情有独钟，他认为无论房地产业是否被定位于支柱产业，其未来年发展空间仍较大。特别是，中央提出经济结构调整转型升级目标，会大大拉动第三产业写字楼需求。潘石屹分析指出，正是由于供不应求，去年北京写字楼市场租金上涨，而上海写字楼市场租金上涨第三章项目地块微观分析地块位置和四至项目地块位于双流县航空港片区临港路与西航港大道川齿路交汇处东北侧，行政区划分上属于双流县西航港街道，与西南民族大学双流校区仅路之隔，与成都双流国际机场直线距离为公里，路程距离公里，车行八分钟可到与成都主城区三环路蓝天立交直。

3、技术经济指标发展主路段，市政路网建设正日益完善，交通四通八达，加上川大金色校园片区现有商圈，拥有稳定消费人流，将形成个具有无限发展潜力黄金商业圈。经济效益可行项目投资回收年限年，年间内部收益率为。般商业项目投资回收年限年，投资回报率本项目跟般商业项目投资回报相比，回报率高回收年限短，是个经济效益非常好投资项目。综合以上分析，本项目建设条件良好，规划区位市场容量经济效益等诸多方面都可行，是个发展潜力巨大，前景光明项目，具有建设可行性，值得投资。第二章项目宏观环境分析成都社会经济概况成都作为四川省省会，是国务院确定中国西南地区科技中心商贸中心金融中心和交通通讯枢纽。成都属于国家六大城市群成渝城市群，是成渝经济区双核之，是国家西部大开发战略重要经济引擎。中国西部经济增长极为国家经济战略部分具有重大意义。成都作为极核，未来城市。

4、元，预计年全年可超过亿元，全国商业地产累计投资预测超过万亿元。趋势预测年这个数字将会增加倍。目前，上海广州等线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均。平方米商业面积，上海人均商业面积超过平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均。平方米。当供应量超过市场消化能力，就会有大批商业物业滞销堆积，开发商资金链断裂，进而引起连串连锁反应。分割出售售后返租地产大鳄商业巨头三种商业地产模式被采用较为广泛。此外，商业经营表现出色铜锣湾模式新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷，年上半年对家重点房企检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市不确定性以及资金压力最大。更多开发商采取二三线城市布局趋势，武汉成为拿地规模最大城市之。自住宅限购之后，商业地产得宠。仅年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。。

5、场需求。四房地产最新相关政策坚持调控政策不动摇，逐步完善调控手段月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要严格实施差别化住房信贷税收政策和住房限购措施，特别提出抓紧研究制定符合我国国情系统配套科学有效稳定可预期房地产市场调控政策体系。此前月日日和日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会。温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天调控，包括房地产业科学规划规范市场秩序使价格合理回归，都是为了促进房地产业长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。年商业地产将现六大发展趋势中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平日前在中国商业地产行业发展论项目总论项目概况二主。

6、消费水平快速提升同时，成都新兴商业形态也将呈现较快发展趋势。年前三季度成都市城市人均可支配收入元，同比增长。西部城市中排名年成都在全国城市排名中，成都排进全国前十。成都在增速方面居副省级城市之首，比上年提升位，分别高出第二三位厦门西安和个百分点。上图选取了部分西部城市与成都比较，成都遥遥领先。二成都及航空港发展规划成渝经济区，提升成都西部中心城市地位成渝经济区空间布局要依托重庆中心城市和长江黄金水道主要陆路交通干线，形成以重庆成都为核心，沿江沿线为发展带双核五带空间布局。成都发展核心包括成都五城区等个县建设城乡体化全面现代化充分国际化大都市。天府新区，成都发展核心增长极规划建设天府新区是四川省委省政府贯彻落实成渝经济区区域规划，实现培育新增长极带动全省经济社会发展目标重大战略决策。天府新区将与成都中心城区共同构成成渝经。

7、线距离公里，路程距离公里，车程约二十分钟，坐拥校园经济空港经济等优势，位于成都主城区半小时经济生活圈内，毗邻机场高速大件路西航港大道等主要交通要道，交通通达性良好，区位条件优越，从交通资源和区位资源上看，该地块具备较高开发价值。区位概览项目地块处于空港片区，目前项目西面及南面房地产开发密度较低，大片土地属于物流园区工业研发园区等工业用地，目前常住人口较少，但是临近西南民族大学和成都双流国际机场，校园经济和空港服务经济将是本案发展重要依托项目东面临近区域在建住宅项目在近四年内如雨后春笋般建立，在半径公里内有和贵久居福银泰花园别墅翰林上地市场出现定程度萎缩，多宗土地因故中止，开发商拿地显现谨慎，成交率出现大幅下滑，仅为，较上季度下滑从供需量上看，也出现定幅度紧缩，供应量环比下滑，成交量环比下滑。年季度年季度双流县区域土地供。

8、浪费，确保经营管理质量和效率。三筹资风险风险由于受国家货币政策变化及企业自身融资能力等因素影响，项目资金存在着不能落实或融资取得时间滞后风险。若资金不能按期到位，将导致建设工期延长，工程造价上升，原定投资效益目标难以实现。对策认真做好资金来源可靠性分析，密切跟踪宏观经济政策动向，与相关金融机构密切配合及时沟通，按照融资相关程序及时提供必要相关文件资料。第八章可行性研究结论规划可行本项目区域属于成都未来打造天府新区这增长极之中极核空港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。同时，成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全符合本区域规划发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主。区位可行区位优势不可复制新城市中心，雄踞财富商务核心区。项目所在是成都天府新区向南发展航空港核心。

9、情况双流县区域土地成交商住倒挂持续，且呈现逐步上升趋势。主要由于在前几年，住宅用地大量供应，随着开发进度，较多住宅项目逐步交房，急需大量商业配套，直接导致商业用地推量呈现明显上升趋势，而住宅用地在短时间内呈现定萎缩，商住比例失衡凸显。年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多为商业用地，导致商住比例失衡严重加剧，比例大致为。年季度年季度双流县区域土地成交商住情况结论成都房地产市场经历了年市场低迷，今年开始渐渐反弹，升温。总体来说成都房地产市场目前发展形式良好，未来将继续健康持续发展。其中双流片区在供应和成交方面表现突出。主要是借力天府新区，作为发展热门区域，供需两旺。目前在商业供应方面双流处于领先地位，成交也位列前茅。而且目前双流由于几年前住宅用地大量供应，现在急需商业配套。本项目为商业，正好填补市场空缺，符合市。

10、大。可见，项目抗风险能力较差。表项目主要因素敏感性分析影响因素变动幅度项目投资回报率投资利润率变动敏感系数土地成本建设成本租金价格第七章项目投资风险分析市场风险风险本项目面临市场风险主要是指区域恶性竞争引起商业客源变动所引起风险。本项目所在地块是天府新区重点区域空港区域，周边存在待开发建设项目，可能有潜在投资商也会进入这个市场。对策在保证各项硬件设施前提下，加强对项目宣传推广，提高项目服务效率，争取获得客户认可，在客户中建立口碑，逐步建立核心形象。二经营风险风险商业项目是个投资大，回收期长项目，后期经营好坏关系到项目成败。同时，目前受国际经济环境影响，国内经济环境也面临诸多不确定性，人工成本维护成本上涨等因素都将加大经营风险。对策建立高素质经营管理队伍，制订严格内部管理制度，在保证服务质量前提下，做好成本控制，避免不必。

11、区域，区域内未来居住购物商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化强大动力，中央财富聚集点是不可替代。市场容量可行项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业学校商业及银泰花园航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏着巨大消费群体。临港路川齿路是航空港级酒店收益服务式公寓销售收益融资资金自有资金二现金流出建设开发成本商业租金各种税费管理费商业酒店经营维护等费星级酒店经营维护等费服务式公寓宣传费税费等融资偿还本金融资成本三资金盈余四累计资金盈余附表项目各年净现金流量净现值项目合计年年年年年年年年年年年年现金流入商业租金收入商务酒店收益星级酒店收益服务式公寓销售收益二现金流出建设开发成本商业租金各种税费管理费商业酒店经营维护等费星级酒店经营维护等费服务式公寓宣传费税费等融资成本三净现金流量四。

12、区成都发展核。天府新区规划格局带两翼城六区。项目处于规划中空港高技术产业功能区。空港高技术产业功能区作为六区之，将发展高科技制造业新能源产岛翰林南城温哥华南苑康桥品上书香尚品川大河畔文星花园瑞升明院星月花园等已经交房设开发成本商业租金各种税费管理费商业酒店经营维护等费星级酒店经营维护等费服务式公寓宣传费税费等融资成本净现金流量净现值项目内部收益率项目投资回收期年说明基准收益率。表般商业地产项目投资回报率和投资回收期内部收益率投资回收期年般商业地产项目本项目六项目敏感性分析对本项目进行了敏感性分析，选用总投资及销售价格作为变动参数，对项目抗风险能力进行了评价。经计算，项目对建安成本变化最为敏感，当建安成本下降时，投资利润率为，投资利润率变动，敏感系数为，投资利润率大大提高。此外，土地成本租金价格这个因素对项目收益影响也较。

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