政收入万元八全社会消费品零售总额万元九全区年接待旅游人数万人次全区年旅游总收入万元十城镇居民人均可支配收入元人农民人均纯收入元人十科技进步贡献率个百分点个百分点十二人口自然增长率‟个千分点控制目标全区总人口万人上述指标对比表明，区整体经济处于较高平台上加速运行。年经济运行指标对比分析，显示区经济保持稳定快速增长势头，处于强势发力阶段。尤其是工业经济快速发展，凸显产业集群积聚效应已非常明显而投资快速增长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。总之，区社会经济总体上保持着投资消费良性增长态势。项目区域相关政策环境市商业发展目标是着力打造市小时经济圈，以市为核心，进而带动周边城市，在开放理念方面，资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展思维进步调整完善，形成全国新轮经济快速增长中吉林省这区域经济发展总体战略，使之成为东北地区现代化商贸中心。年，受金融危机影响，政府出台系列扶持政策，从双防转向保控，再转向保增长扩内需。年，相关政策出台取得效果，房地产业随着经济回暖触底回升,社会消费品零售业也保持稳步快速发展步伐。年，延续年调整结构政策。加大对新建商品房项目管理，颁布新购房入户条例，金融税收政策紧贴市场监管政策不断加强。市场分析市百货和零售业概况吉林省人口较多，拥有广阔市场，这为扩大内需提供了可能性。正是在此背景条件下，扩大内需问题成为理论界和政策制定者共同关注重大问题，各级政府也采取了系列扩大内需政策措施，这些措施已经取得了些成效。据最新调查资料显示，年上半年吉林城镇居民人均消费支出,元，同比增长，扣除物价因素实际增长，实际增幅较上年同期提高个百分点。这在国内外金融环境日益紧张，经济与人民收入增速趋缓大背景下显得尤为可贵，这也显示出，当前吉林城镇居民仍然具有很强消费潜力。年全市经济低开高走，保持平稳快速发展。全市亿元，同比增长，增速不仅位居全省各市州前列，在全国省会城市中也排名前几位。全市城镇居民人均可支配收入突破两万元大关，达到元，同比增长。农村居民人均可支配收入元，同比增长。新农村建设取得新进展。消费市场持续旺盛，市社会消费品零售总额亿元，同比增长，剔除物价影响，实际增长。农村市场快速增长，县及县以下消费品零售额同比增长可支配收入增长略低于增长，指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了通货膨胀对居民带来生活压力依然较大。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织标准，市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段,对于世界知名品牌折扣需求依然存在。在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品,这种商业形式孕育而生。图城市居民生活水平指标示意图市居民消费状况据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年提高到了年，增长了个百分点。年，市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。不断增长城市人口，住房需求直线上升。城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级,对国际品牌需求持续增加。图市近年城市居民人均可支配收入图市城市居民人均消费性支出近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度增长，生活水平稳步提高。抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到,元，人均消费支出,元，年市居民消费性支出占到收入。由此可见，是个消费活跃城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求基础上，为项目开发提供了良好市场容量。区投资环境分析项目区域概况项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占市区总面积，是市面积最大区，辖个街道办事处，个镇，个乡，个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占全区人口。区交通优越基础设施完善。奢岭镇距市仅公里，至龙嘉国际机场仅公里。物产丰富，素有鹿乡美称，并蕴藏着地下温泉。奢岭历史悠久人文荟萃。境内古木参总论项目背景与概况项目名称•名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园期工程承办单位概况单位名称吉林名牌折扣城有限公司单位性质有限责任公司台港澳法人独资注册资金港元贰亿元整单位住所吉林省市区奢岭镇经营范围百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售筹建房地产开发销售及物业管理项目自营商品的进出口业务以上商品不涉及国营贸易进出口配额许可证出口配额招标出口许可证等专项管理的商品企业营销策划设计商业管理咨询服务。加快城市向外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。长吉图体化，城市化进程加快，意味着将有大量农村居民进入到城市生活，而人口增加必定带动消费需求。购买力经济发展提高了城市居民收入，为房地产业发展提供了保障和动力支持。从发展趋势看，城市居民收入水平直呈上升趋势。数据显示，城市居民人均可支配收入从年,元增加到年,元，购买力提高为推动零售业及房地产发展奠定了坚实基础。拟建地点本项目用地位于区奢岭镇长清公路西侧，用地距城区公里，距龙嘉国际机场公里。随着长吉图两型社会建设和大交通大物流枢纽中心建设，区域优势愈发明显。预期目标世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于市区奢岭镇，项目总体用地面积约为亩，集购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积,万平方米，包括购物公园建筑面积,平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积,平方米。主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商业住宅建筑密度容积率商业住宅绿地率项目总投资万元住宅销售收入万元商业租金年收入万元正常年份财务净现值税前万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率资本金利润率问题与建议项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家市房地产项目开发程序规定。根据测算，在预计开发进度预测销售价格下，本项目具备良好可行性。项目虽然为优质项目，具有较大发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济非常时期，尤其是未来指数走向不确定性，将为项目发展带来隐性风险。因此，项目成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制体系项目发展风险防范处理方案。并且，项目施工主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目隐性风险，以确保项目发展目标顺利实现。虽然，年市房地产市场受惠于中央经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本比市区快个百分点。在连续金融危机冲击下，致使国外需求恶劣锐减，很多万元项和二项目开发费用管理费用万元按开发成本计销售费用万元按销售收入计财务费用万元年利息计成本三项目总投资开发产品成本万元固定资产投资万元用款计划表用款计划序号工程或费用名称金额万元年年投资比投资额投资比投资额项目开发成本,土地费用前期工程费用基础设施建设费,建安工程费其他费用预备费二项目开发费用,管理费用,销售费用,财务费用三项目总投资,资金筹措资金来源本项目投资巨大，开发投资资金来源有两个渠道是自有资金，二是银行贷款。资本金遵照有关规定，本项目由开发公司承诺出资本金,万元，并保证在项目运作期内及时到位。项目占地亩，总投资约,亿元。项目法人资本金占投资比重，符合资本金投入大于总投资规定。借贷资金本项目计划向银行融资,万元，约占直接投资资金，贷款期限为三年，到期次还本，贷款利率为，开发期贷款利息为,万元。资金运用表投资计划与资金筹措单位万元序号项目合计项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费环境工程费建安工程费公共配套设施费其他费用预备费管理费用销售费用财务费用资金筹措资本金银行贷款销售收入其他收入财务评价项目评价依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。财务评价基础数据选择财务价格本项目物业销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时价格。计算期按照吉林名牌折扣城有限公司提供相关资料及市城市建设发展速度，并结合本项目商业部分特点，项目计算期确定为年，其中建设期年，经营期年。财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于年月开始销售，至年底销售，年销售剩余商场开始对外出租，初步估计出租，以后按全部考虑。具体销售收入经营税金及附加估算见表。表销售收入经营税金及附加估算单位万元序号项目合计„„经营收入商业出租可出租面积出租价元出租比例收入住宅销售可出售面积平均售价元销售比例收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税税后总收入财务评价基本报表全部投资财务现金流量表附表二资本金财务现金流量表附表三资金来源与运用表附表四项目损益表附表五盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量计算指标内部收益率财务净现值,基准收益率附表四资金来源与运用表单位万元序号项目合计„„资金来源出租收入销售收入自有资金长期借款资金运用开发建设投资运营费用房产税经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金附录五项目损益表单位万元序号项目合计„„经营收入出租收入销售收入开发成本出租房开发成本商品房开发成本出租房经营成本经营费用房产税折旧及摊销财务费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润投资利润率资本金利润率资本金净利率温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于