1、实际便于操作对策和措施，以保证规划预期合理性。研究原则突出区域协调强调宏观全局。从区域角度去研究项目发展，既有旅游市场区域合作与开发，又有城市发展格局影响，还涉及到配套设施合理衔接，在各个环节中重视区域因素作用。讲求可持续发展保持人与自然和谐共处。寻求经济社会环境三者协调，体现可持续性，为后续发展留有余地，确保经济增长情况下，生态环境不受破坏，社会状况保持稳定。经济可行集约建设。要统筹兼顾当地经济发展水平和资金筹措能力，与城市发展实际需求相适应，按照节地节能节水节材要求，做到经济适合便于实施延续特色保护环境。应注重地域特色，保护生态环境自然景观延续当地传统与历史文化。要充分利用地形地貌，尊重当地乡风民俗，维护山水自然肌理。研究范围本研究项目位于梅州到大埔县城门户节点区域，基地西南依梅潭河，东北靠书法公园，研究范围由不规则。

2、地灵，民风净朴，山清水秀，具有丰富自然和人文景观。周边特色山水田园自然环境基地背山面水，凸显自然环境特色，为构建休闲生态客家风情旅游区赋予充足自然资本。大埔城市发展提出新方向大埔是农业大县，乡经济属农业型结构。虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业发展，但由于诸多原因，农业带来经济效益仍是十分有限，县域经济现状迫切需要进行产业结构调整。同时，大埔县具有丰富客家文化资源人文资源和自然生态资源，发展旅游业，是大埔城市发展新方向。整体研究目标结合项目基地现状，因地制宜，在维护其原有山水空间肌理同时，通过对客家文化以及大埔自身地方特色引入，树立大埔对外窗口形象，打造集客家文化展示餐饮娱乐会议接待健身运动为体旅游休闲区。整体研究策略结合研究目标，针对项目基地当前面临主要问题，提出如下研究对策项目基地与周边整体联动发展策略积极融入新。

3、指标览表序号用地性质用地面积公顷比例道路用地村镇建设用地林地耕地水域弃置地合计现状建筑物概况现状建筑主要是以低层为主村房和临时建筑，建筑质量为三四类建筑。附建筑质量解释说明类为砼结构建筑物该类建筑完好，包括已售宅基地，打好地基或正在建设建筑。九十年代中期以后各种项目简介研究背景项目背景研究依据研究指导思想研究原则研究范围项目建设的必要性区域整体概况大埔县整体经济发展概况相关规划解读基地现状基地区位周边区域现状基地现状现状思考研究整体方案自身发展条件判断整体研究目标整体研究策略整体功能布局建设方案思路建设用地指标控制产业考虑整体风貌塑造风貌塑造的原则与目标风貌塑造内容环境保护与影响评价项目场址环境现状项目建设与运营对环境的影响环境保护措施核准通过，归档资料。把握宏观大局关系，对项目基地内涉及到诸多方面因素作通盘考虑，提出切。

4、植被保留完好，风光宜人，空气清新。基地交通概况基地内现状道路交通条件较差，整个基地内就条仅约米宽通往书法公园顶部水泥道与外围道路相联系，出行甚是不便。且道路边坡没处理，存在定交通安全隐患。现状思考基地山水条件俱佳，为旅游元素打造创造了基础条件。同时，山水自然肌理使得基地整体工程建设坡度较大，为整个项目工程建设方面增加难度道路不成体系，内部道路不完善，另外现状已存在道路没有进行边坡处理，存在安全隐患周边缺乏对项目配套服务设施，随着项目启动，未来人流量加大，将面临停车购物餐饮等方面问题。研究整体方案自身发展条件判断得天独厚区位优势胡寮镇河头片区是梅州进入大埔县城门户区域，距县城居住和服务配套区仅公里，邻县城对外交通道路梅湖大道，基地处在与周边地区快速便捷联系节点位置，具有得天独厚区位优势。丰富历史人文资源大埔县历史悠久，人杰。

5、。基地内有条南北向水泥道，路面宽约米。其他配套设施建设项目周边基础设施建设完善，北依书法公园，东与规划待建滨江公园隔河相望，南距西湖公园大埔博物馆不到公里。项目距离城区较近，受城区其他基础设施服务辐射影响较为明显，是难得城区化服务设施郊区化自然环境城市门户区域。周边其他项目建设情况基地南部现状已存在体现客家民俗特色古村落，占地面积为公顷。整个村落背山面水，较为完整体现客家民居格局。同时，项目南面丽水湾居住小区，丽水湾建成近米长风情商业街区，形成以生活配套为主体验式商业氛围。银行邮局医疗门诊派出所健身房购物娱乐设施应俱全。基地现状现状用地项目基地是以自然地形地貌为主，林地耕地占整个项目用地绝大多数，同时现状也存在少量道路用地村庄建设用地以及闲置地。其中，林地面积为公顷，占整个项目用地耕地面积为公顷，占整个项目用地。现状用地。

6、围合而成，整体研究规划为公顷，滨水岸线长度公里。项目建设必要性大埔产业结构调整政策需要大埔是农业大县，乡经济属农业型结构。虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业发展，但由于诸多原因，农业带来效益仍是十分有限，县域经济现状迫切需要进行产业结构调整。同时，大埔县具有丰富客家文化资源人文资源和自然生态资源，发展旅游业，将为大埔县提供新产业支柱。社会发展和改善人民生活水平需要当前，随着社会对精神文化需求，随着社会经济发展，随着人们生活水平不断提高，追求高尚健康优雅舒适，多层次多内涵休闲与旅游正成为种时代气息生活方式，回归大自然已成为当代人们生活主流和发展方向。大埔县在旅游资源方面有独特优势，开发旅游资源是社会市场经济发展需求。是发挥酵资源优势和地方特色，创造财富战备需要。大埔发展仅仅依据农业是远远不够，必须大力发展第三产业，有这。

7、城发展，项目周边形成联动发展。目前，项目周边已经形成大埔博物馆西湖公园书法公园等景点以及双髻山省级森林公园，项目建设与开发，考虑与周边景区融为体，以梅潭河为脉络，形成大埔门户区域以河为纽带整体景区景点特色。充分利用周边山水古村落策略大埔称为百川之县，但县城山水条件都具备区域略为斑。而项目基地西面以梅潭为界，沿河山水条件优越。同时，项目基地内山体部分南向面河，景观而绝佳，为项目整体景观打造创造了得天独厚基础条件。另外，紧靠项目基地南侧存在相当规模具备客家文化特征古村落，是当地历史文脉见证，具有定观光保留价值。项目开发与建设应该充分运用现状资源特色，尊重现状基地自然特色和周边历史文化，充分利用山水本地特色和古村落。依山就势，建设开发区与环境保护相结合策略现状地形坡度较大，整体植被条件良好形象区域。周边区域现状项目周边地区是大。

8、目建成收益，项目前期投入包括土地出让金及转让费清单基础设施投入费用道理给排水电力电信建设费用旅游设施主体建筑及构筑物旅游接待主体建筑环境打造景观亮化费用包装宣传推广费用后期维护管理费用项目收益包括产权式旅游接待设施收益旅游经营管理收益项目基础数据及相关单价假定项目建设后以投入市场销售为进行测算，依据当地区域条件经济情况以及市场行情，假定项目基础数据及相关单价如下项目数量单位备注前期投入征地标准万元建设单价元基础设施费用单价万元亩道路水电等绿化亮化单价万元包括旅游景观费用包装宣传推广费用万元后期维护费用万元项目收益旅游餐饮娱乐住宿万元年参照地区旅游市场旅游配套低密度建筑元项目经济测算表建设估摸测算项目规模单位备注项目用地主要建设用地其中旅游休闲用地整体容积率按政府接待用地整体容积率按餐饮娱乐用地整体容积率按旅游接待用地整体。

9、近年来来开发建设重点区域，整体建设档次高，环境优美。项目基地北接已建成书法公园，规划待建滨江公园也与项目基地隔江相望，高档楼盘丽水湾西湖公园，新建大埔博物馆位于项目基地以南，另外，南部紧靠项目基地现状存在定规模客家古村落。现状自然环境气候项目所处区域气候条件较好，属亚热带季风气候，气候温和，夏长冬短，适宜各种亚热带植物生长。年平均气温，极端最高气温，最低气温，年平均降雨量毫米，年日照时数平均为小时，夏秋光照时间长，有小时，占全年光照时数。自然环境项目处于大埔县城郊，紧邻梅潭江，背山面水，基地内藏风聚气周围植被保留完整，自然环境均属原生生态，空气清新，无污染，居住环境优越。道路交通设施建设项目基地周边通过北环公路，丽水湾路以及梅湖公路对外联系，周边已经形成完善城市道路交通网络体系，距离城中心仅需分钟车程，交通便捷，通达性强。

10、游规划开发宣传推介等方面取得了较好成绩确立和实施了开放旺县瓷工富县农业稳县人文兴县发展思路，促进经济跨越式发展和社会全面进步伴随着国内发展地区特别是珠三角地区产业结构优化和产业政策梯度转移进程加快，为大埔县承接产业转移提供了良好机遇。随着近年工业企业规模扩大，考虑项目开发实施性和可操作性，整体开发建设依山就势，避免山水自然环境大开大合，环境保护与建设开发同时开展。整体功能布局用地选择基于对现状用地条水问题节水器具使用率达到，高效利用水资源。用水设备和器具等应加强维护和管理，采取防渗防漏措施，降低渗漏率。采取循环用水水多用等节约用水措施，降低水消耗量，提高水重复利用率。绿地道路等规划建设应当推广采用低洼草坪渗水地面。建设和利用雨水收集利用设施，加强雨水利用。效益分析经济效益分析根据项目当前市场价值，考虑合理成本投入与相应项。

11、容积率按建筑总面积万价格测算项目内容数量单位备注征地费用万元建设用地规模公顷建造费用万元基础设施费用万元绿化亮化费用万元馐宣传推广费用万元项目前期投入总费用万元后期维护费用万元年收益测算项目内容数量单位备注项目开发次性收益万元旅游配套地产，包括部分政府接待用地和旅游节点用地，建筑量为万方旅游收益万元年项目开发次性收益分析折价开发毛利润万元折价投资利润率经过项目经济测算，项目前期次性投入约为亿元，不包括后期维护成本折市场价格销售收益约为亿元，不包括后期旅游带来餐饮购物住宿等方面收益，项目开发次性投资毛利润为万元，投资毛利润率约为。现金流量估算根据项目实际情况，本项目主要以自筹资金进行建设开发，以投资亿元，投资开发期为年，拟将资金按个季度分为期进行投资。通过假设市场条件及开发投资期等基础资料进行开发测算，动态投资回收期约为个。

12、样丰富多彩旅游资源不利用不开发，是种极大浪费，因地制宜，建设符合大众消费旅游区是对资源合理利用，是实事求是必然选择。大埔县城市门户地区建设需要根据大埔近年来建设发展重点，已经推动项目周边大埔博物馆西湖公园以及丽水湾等批重点高档次项目建设。项目基地位于大埔入城门户区域，是大埔近年来开发建设重点，结合大埔城市发展新趋势，积极应对，实现大埔城市建设新飞跃。区域整体概况大埔县整体经济发展概况大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平丰顺，西邻梅县，北界福建永定，面积平方公里，总人口有万人。是中国十大文化休闲基地，是广东省华侨之乡文化之乡陶瓷之乡名茶之乡广东最佳自驾游目地和客家美食名县。名人名居名寺名史众多。近年来，以加快打造人文之旅红色之旅生态休闲之旅三大旅游品牌，打造客家世界香格里拉为目标，立足本县旅游资源，在。

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